固有觀念真的非常害人，很多人還在認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了這么久，應(yīng)該不會(huì)再往下跌了。

我在這里奉勸大家，不要心存幻想，房?jī)r(jià)下跌是沒有底的。

上個(gè)月我去沈陽(yáng)調(diào)研，當(dāng)?shù)刂薪榕笥呀o我看了組數(shù)據(jù)：貝殼平臺(tái)掛牌的二手房超過(guò)22萬(wàn)套，而全市常住人口也就500多萬(wàn)。這意味著每23個(gè)市民手里就有一套房在賣。

更夸張的是，很多老小區(qū)近一年都沒成交記錄，比如鐵西區(qū)某步梯房，業(yè)主從1.2萬(wàn)降到8000，三個(gè)月連一個(gè)看房電話都沒接到。

這種現(xiàn)象背后是預(yù)期崩塌的連鎖反應(yīng)。2025年4月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市里60個(gè)二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，武漢、南京同比跌幅接近10%。

就像深圳小李那套房子，2020年300萬(wàn)買的，現(xiàn)在市價(jià)縮水45萬(wàn)，每月還得還1.2萬(wàn)房貸，活生生變成"負(fù)資產(chǎn)"。這種情況下，就算銀行把商貸利率降到3.3%，大家還是不敢進(jìn)場(chǎng)。

去年在鄭州金水區(qū)采訪時(shí)，我遇到位王阿姨。她2005年花2000塊一平買的房子，現(xiàn)在掛牌5000都沒人要。

"反正我成本低，就算跌到3000也不虧。"這種心態(tài)在老業(yè)主群體里特別普遍。

數(shù)據(jù)顯示，鄭州一些老破小價(jià)格已經(jīng)跌回2005年水平，比如管城區(qū)某小區(qū)從1.4萬(wàn)跌到4800，而業(yè)主當(dāng)年買入價(jià)才1800。

這種現(xiàn)象在南通更極端。中南世紀(jì)花城一期2008年首開價(jià)4200，2019年巔峰時(shí)炒到2.6萬(wàn)，現(xiàn)在又跌回8900，相當(dāng)于坐了趟"過(guò)山車"。

為什么老房子敢這么降價(jià)？因?yàn)樵缙谫?gòu)房者成本極低，有的甚至是單位福利房，就算打三折拋售都能賺錢。

最讓我震撼的是鶴崗的現(xiàn)狀。上個(gè)月我實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，興安臺(tái)濱河南小區(qū)一套76平精裝修房，首付只要2.3萬(wàn)，月供248元就能拿下。

整個(gè)鶴崗5月均價(jià)才1800，比2015年還低40%。這種情況并非孤例，湖南常德老城區(qū)部分小區(qū)一年跌了16%，而新城區(qū)次新房只跌6%。

流動(dòng)性枯竭直接導(dǎo)致"價(jià)格失真"。深圳上周二手房成交1585套，但掛牌量仍有7.1萬(wàn)套，相當(dāng)于每45套房搶一個(gè)買家。

更可怕的是，很多城市出現(xiàn)"鬼城"現(xiàn)象：沈陽(yáng)某小區(qū)2000戶住家，亮燈的不到200戶，晚上進(jìn)去跟恐怖片場(chǎng)景似的。

很多人覺得房?jī)r(jià)跌了30%就到底了，我給大家算筆賬。假設(shè)一套2018年100萬(wàn)買的房子，首付30萬(wàn)貸款70萬(wàn)，利率5%。

如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌到60萬(wàn)，貸款余額還有65萬(wàn)，相當(dāng)于房子已經(jīng)資不抵債。這時(shí)候就算房?jī)r(jià)再跌10%到54萬(wàn)，你還要補(bǔ)11萬(wàn)差額才能解套。

更關(guān)鍵的是心理預(yù)期。中指院調(diào)查顯示，53%的人預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)跌，只有17%認(rèn)為會(huì)漲。這種情況下，抄底就像接飛刀。

去年有個(gè)粉絲聽我的勸沒買，結(jié)果半年后同一套房又跌了20%。現(xiàn)在他拿著現(xiàn)金在等，說(shuō)要等到"恐慌性拋售"出現(xiàn)。

優(yōu)先選擇次新房：杭州同一地段新舊房?jī)r(jià)差達(dá)4倍，綠城留香園比隔壁小區(qū)貴2萬(wàn)/平，就因?yàn)槠焚|(zhì)好。未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值會(huì)向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中。

警惕超大盤：南通華強(qiáng)城、中海碧林灣這些體量超5000戶的小區(qū)，價(jià)格跌幅普遍超過(guò)60%。人多房多，踩踏風(fēng)險(xiǎn)大。

關(guān)注政策信號(hào)：重慶取消限售、深圳推動(dòng)以舊換新，這些都是市場(chǎng)觸底的信號(hào)。但要記住，政策只能延緩下跌，不能改變趨勢(shì)。

最后我想說(shuō)，樓市就像一場(chǎng)馬拉松，現(xiàn)在才跑到半程。那些想著"抄底"的朋友，先問(wèn)問(wèn)自己能不能承受房?jī)r(jià)再跌50%的心理壓力。

真正的機(jī)會(huì)，往往出現(xiàn)在所有人都絕望的時(shí)候。現(xiàn)在，顯然還沒到那個(gè)時(shí)候。