作者：李一年（評論員）

本文絕對沒有忽悠大家去買房、買辦公室的意思，我只是想講講新聞背后發生了什么，以及趨勢可能有了波動。

據《第一財經》報道：2025年以來，商辦市場頻現億級大宗交易。記者梳理發現，近期北京、上海、深圳等一線城市，均出現億級大宗資產交易的案例，進場布局的買家有科技行業的“新貴”，有地方國資企業，還有醫療領域的細分賽道“龍頭”。

當然，掛牌量也在上升：

據克而瑞物管監測數據，截至2025年4月末，中國內地32城大宗物業掛牌總價約為3.49萬億元，環比增加3.9%，同比增加84%，全國大宗資產項目掛牌量持續上升。

那么，一方面是確實有公司在買寫字樓，一方面還有公司在持續賣出寫字樓，這個階段到底是個什么情況？

01 購買現樓作為保障房

我個人認為，無論情況怎么復雜，總有人做生意的，有的行業生意不好，有的行業還行，還行的這一批可能就有需求。

我不敢輕言寫字樓市場已經見底，但我可以說的是，在這個位置確實有越來越多的人出手了，因為人家購買的消息都已經公布了，他們是對的，還是錯的？等時間的答案。

哪些公司在買？

大體分為三類：

第一，做保障房的，做出租公寓的；

第二，公司掙到錢了，真的需要辦公室和科研場所；、

第三，非一線城市、欠發達地區到一線城市進行布局的公司或者國資部門。

先說第一類：比如北京市昌平區硅谷SOHO-2號樓項目賣了2.15億元，買家為上海新黃浦實業集團股份有限公司。原評估價為33113萬元，等于打了一個狠折。

▲北京硅谷SOHO

“新黃浦”是一家以房地產綜合開發為主營業務的上市公司，實控人為北京國際信托有限公司，第二大股東為上海市黃浦區國有資產監督管理委員會。

根據公開信息，標的資產將納入北京市保障性住房體系，等于說購買現樓加入保障房序列。

類似的政策，深圳也有。

去年8月7日，深圳市安居集團有限公司就發布了關于收購商品房用作保障性住房的征集通告，房源條件一是位置要合適；二是戶型面積合適，原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求；三是生活便利；四是手續齊全。

這個舉措是非常有必要的，既避免了繼續建設保障房，占用土地，又能幫助一些開發商擺脫困境，對于社會穩定有積極作用。

還有一些社會資本、民營企業出于運營的需要也在買公寓。

比如，5月16日，上海本土企業收購中駿集團位于中環真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓，交易方式為股權轉讓，交易價格約2億元，出讓價格較最初的掛牌價格少了三分之一。

中駿天悅方隅公寓于項目整體年租金收益可達1700萬元。

2024年全年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為14%，成交宗數占比為17%，成為上海投資市場的主流資產類別之一。

2022年至2024年，上海連續三年創造交易活躍度新高，共計成交了46單長租公寓項目，投資交易額累計近220億元人民幣，實現了17.3%的復合增長率。

這些數據都是來自于公司行為，是有能力找到租客的公司在購買，至于個人還是要謹慎。

再次聲明，我沒有忽悠大家買公寓投資的意思。

02 有公司在買寫字樓自用

再就是優質企業在買寫字樓做辦公用、或者作為業務用房。

比如愛爾眼科通過廣東聯合產權交易中心公開摘牌，獲得了深圳廣晟數碼技術有限公司60%股權及特定債權項目，交易價格為6.5億元。

廣晟數碼的資產包括“廣晟科創大廈”，愛爾眼科將把其作為深圳濱海愛爾的長期醫療用房。

三年前，愛爾眼科還曾以8.49億元拍下北京五環大酒店。

樂鑫信息向上海陸家嘴集團購買位于上海市浦東御北路235弄3號3幢的房產。該標的房產房屋建筑面積為12996.91平方米，總價款約4.37億元。

據樂鑫科技2024年年報，其不僅僅是一家芯片公司，還是一家涵蓋物聯網技術的生態型公司。就本次購置房屋的用途，該公司表示，擬用于募投項目建設以及公司研發辦公。

杭州的禾邁股份全資子公司禾邁盛合也在杭州買了一塊地，擬后續投資建設為公司總部大樓，整個建設項目投資總額不超過人民幣10.70億元。

我必須承認市場很復雜，很多公司日子不好過，但是，事情的另外一面就是有一些公司確實還有多余的資金，確實在買寫字樓。

03 銷售需要整體全面轉暖呵護

第三股力量就是地方國資系統，有的手里還有一些錢，怎么辦？

買一線城市的寫字樓是個選擇，因為一個內地的省或者一個大市總有些項目要落在一線城市，還有各種會議、活動需要場地。

而且在一些欠發達區域的國資負責人看來：在一線城市購置寫字樓物業總比在本省購置寫字樓物業要好吧。

你別說，還是有點道理的。

所以，我們看到：新疆國資買入上海市黃浦區華旭國際大廈，河南國資買入上海市普陀區星光耀大廈，山東國資收購北京核心商務區寫字樓項目。

▲上海浦東區

寫字樓掛牌量還在漲。

據克而瑞商管數據，截至2025年4月末，8個重點城市億元以上獨棟寫字樓項目，掛牌總量環比增長4.6%。

其中，北京億元以上寫字樓掛牌量較上月環比增加5%，為各城市之首。

但是，掛牌的單價方面，一線城市中，廣州億元以上辦公項目掛牌單價環比開始上漲。

▲廣州寫字樓

當然，北京掛牌單價環比持續向下。

同比方面，南京掛牌單價同比降幅最大，降幅達39%。

在這么復雜的局面下，“廣州億元以上辦公項目掛牌單價環比開始上漲”是一個很有意思的信號，這至少說明急跌的階段已經過去了。

接下來就看各個城市的特質了，有的空置率低，可能反彈就快一點，有的空置率高，可能還要繼續探底。

各個城市的寫字樓的走勢開始高度分化，很難同漲同跌。

一些公司在賣出寫字樓，一些公司在買入寫字樓，當它們擦身而過的時候，它們會怎么想對方？

無論它們在想什么，成交還在繼續：

以上海為例，仲量聯行數據顯示，今年一季度上海共記錄到24宗資產交易，累計成交金額達114.6億元，成交金額較上季度環比增長20%。

從交易目的來看，2025年第一季度，以投資為主要目的的交易進一步增加，占比高達86%。

這個投資的主體，我的理解都是大公司、大集團或者地方國資系統，個人投資者的參與比較少。

一線城市寫字樓的銷售，還需要大環境的整體全面轉暖來呵護，公司、個人如果不是急著一定要有自持物業，還可以繼續觀察。