據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院報告顯示，2024年監(jiān)測的全國100個重點城市房價收入比為10.3，較2023年降低9.7%，呈現(xiàn)自2020年以來的連續(xù)下降態(tài)勢。當前，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷深刻調(diào)整期，房價收入比這一關(guān)鍵指標持續(xù)走低，釋放出市場回歸居住屬性的積極信號。

這一變化無疑給許多潛在購房者帶來了新的購房契機，但這是否是買房的最佳時機？業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房地產(chǎn)市場從過去的過熱狀態(tài)回歸理性，購房者負擔過重的狀況顯著改善，也為剛需及改善型群體創(chuàng)造了一個不錯的入市契機，建議購房者把握機遇的同時，更要考量區(qū)域價值成長性與自身償付能力。

房價收入比持續(xù)回落　釋放積極信號

房價收入比是衡量一個地區(qū)房價水平與居民購買力的核心指標。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的報告指出，監(jiān)測的全國100個重點城市2024年房價收入比為10.3，相比2023年降低9.7%，百城房價收入比在2020年至2024年期間呈現(xiàn)連年下降態(tài)勢。其中，2024年一線城市房價收入比為26.1，較2023年下降8.5%；二線城市房價收入比為10.8，較2023年下降10.8%；三四線城市房價收入比為7.6，較2023年下降8.6%。盡管部分一線城市仍然在高位，但持續(xù)下降的趨勢明顯，釋放出樓市產(chǎn)品回歸居住屬性、購房成本優(yōu)化的積極信號。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心此前的監(jiān)測結(jié)果與這一趨勢相互印證，2024年上半年，百城房價收入比為10.6，相比2023年下滑7.4%，降幅與上年持平。從長期動態(tài)來看，2020年至2024年期間，中國百城房價收入比已累計下降約20%，這一變化對此前承受高房價壓力的家庭而言，無疑是一個積極轉(zhuǎn)變。

山西晚報記者多方咨詢了解到，目前，省城太原的2024年房價收入比還未有地方性專業(yè)機構(gòu)公布，但從各類機構(gòu)歷年公布的數(shù)據(jù)來看，太原的購房成本正在逐年優(yōu)化。根據(jù)易居研究院公布的50個重點城市房價收入比，2020年，太原的房價收入比為12.9，相比2019年的14.1開始出現(xiàn)下降。隨后幾年，太原房價收入比呈現(xiàn)出不同程度的降低。到了2023年，據(jù)相關(guān)專業(yè)機構(gòu)公布的測算數(shù)據(jù)，太原的房價收入比已經(jīng)下降到了8.07。

業(yè)內(nèi)人士介紹，每個機構(gòu)的測算方式略有區(qū)別，但數(shù)據(jù)反映的下降趨勢是相同的。山西晚報記者注意到，本次麟評居住大數(shù)據(jù)研究院公布的報告計算公式為“房價收入比=城市二手住宅市場均價×城市人均住房面積/城市居民人均可支配收入。”對此，業(yè)內(nèi)人士表示，用二手房價格計算房價收入比，主要由于二手房市場交易活躍，且價格波動更貼近實際市場供需，能反映真實居住成本，而新房價格易受政策調(diào)控或開發(fā)商策略影響，可能偏離市場實際水平。

“按照這個公式，我們可以對太原的房價收入比進行估算。”業(yè)內(nèi)人士舉例說道，根據(jù)某知名中介平臺公布的數(shù)據(jù)，2024年12月太原二手房成交均價為9239元/平方米；而根據(jù)太原市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2024年全市居民人均可支配收入為44671元；參照山西省統(tǒng)計局發(fā)布的《統(tǒng)計年鑒2024》，2023年山西城鎮(zhèn)居民人均住房面積為38.59平方米。由上述數(shù)據(jù)可以得出，太原的房價收入比約為7.98，遠低于二線城市的平均值10.8。

房價與收入雙重作用，省城樓市資源優(yōu)勢明顯

從計算公式不難看出，房價收入比的下降受房價與居民收入兩大因素影響。

房價方面，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2024年12月，100個重點城市二手住宅市場均價為14166元/平方米，環(huán)比下跌0.09%，同比下跌5.77%；2024年1月至12月，百城二手住宅市場均價為14454元/平方米，較2023年下降6.18%。從收入端來看，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2024年，全國居民人均可支配收入41314元，比上年名義增長5.3%，扣除價格因素，實際增長5.1%。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入54188元，增長4.6%，扣除價格因素，實際增長4.4%。

這樣的情況在太原同樣存在。近年來，省城的二手房均價持續(xù)下探是不爭的事實，而根據(jù)太原市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)。2024年，全市居民人均可支配收入增長4.7%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入47930元，增長4.6%，太原房價收入比持續(xù)下降在情理之中。不過，隨著近年來省城二手房掛牌量不斷增多，在價格適度回調(diào)的刺激下，二手房成交量出現(xiàn)明顯回升。采訪中，多名中介從業(yè)人員表示，在經(jīng)歷過連續(xù)幾年的“以價換量”陣痛期后，省城市場已經(jīng)趨于穩(wěn)定，一些熱門區(qū)域甚至開始出現(xiàn)價格穩(wěn)中小升的情況。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，作為省會城市，太原是全省政治、經(jīng)濟、文化中心，對省內(nèi)人口有一定吸引力，因此從房價收入比來看，太原的房地產(chǎn)市場具有一定代表性，在當前市場環(huán)境下呈現(xiàn)出獨特優(yōu)勢。一方面，房價收入比相對合理，居民購房壓力明顯小于熱點一二線城市；另一方面，作為省會城市，其醫(yī)療、教育等公共服務資源和就業(yè)機會又遠優(yōu)于普通三四線城市，長期發(fā)展?jié)摿Ω斜Ｕ稀?/p>

政策與市場因素交織，市民購房壓力減輕

業(yè)內(nèi)人士分析認為，各地房價收入比雖然都在下降，但在不同的背景下，房價收入比下降的驅(qū)動因素有差別。以太原為例，城鎮(zhèn)居民的收入水平一直保持穩(wěn)中有升，但在泡沫較嚴重的2020年之前，房價上漲速度遠高于居民收入，房價收入比較高；近幾年，城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)漲，但是樓市回歸理性，收入比降到合理區(qū)間。

另外，購房政策的寬松，也為置業(yè)者節(jié)省了購房成本。以省城太原為例，從房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，山西省住建廳發(fā)布的《山西省進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，明確取消太原市商品住房限購政策，購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），無需審核購房人資格。金融信貸政策方面，2024年，中國人民銀行多次下調(diào)貸款市場報價利率(LPR)，2025年下調(diào)仍在繼續(xù)。5月7日中國人民銀行發(fā)布關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知，太原市住房公積金管理中心在第二天就宣布對2025年5月8日（含）之后發(fā)放的貸款執(zhí)行新利率，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。此外，人才補貼等定向支持政策進一步降低了特定群體的實際首付負擔；房地產(chǎn)交易稅費減免既促進了二手房市場流通，又支持了改善性需求釋放；保障房出租和銷售同步推進，為不同收入群體創(chuàng)造了更多住房選擇；老舊小區(qū)改造持續(xù)推進進一步釋放了改善性需求，促進市場良性循環(huán)……“政策支持下，不僅降低了省城市民的購房門檻與成本，存量房貸利率的下調(diào)為已購房者減輕了還款壓力。”業(yè)內(nèi)人士表示，省城近年公布的諸多政策，有效降低了購房者的資金門檻，使更多家庭能夠進入市場。

“當前，省城房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生根本性變化，從總體短缺轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性過剩，這種轉(zhuǎn)變直接影響了房價走勢。”業(yè)內(nèi)人士表示，從省城市場來看，一些熱門區(qū)域房價尚能維持漲勢，但更多區(qū)域已經(jīng)開始展現(xiàn)市場的真實需求，特別是二手房，房價虛高的現(xiàn)象較之前明顯改善，“需求決定價格”成為普遍現(xiàn)象，這也是推動省城房價收入比下降的重要市場因素。此外，隨著居民對財務健康的重視程度提高，過度負債購房的行為減少，這也從需求側(cè)抑制了房價非理性上漲，促使房價收入比向更合理水平回歸。

把握購房窗口期　理性入市因需而異

房價收入比持續(xù)走低，疊加各項支持政策密集出臺，居民購房成本全方位下降，這確實為有真實購房需求的人群提供了難得的窗口期。然而，市場分化加劇和未來不確定性并存的環(huán)境下，購房不再是一概而論的決策，需要結(jié)合個人需求、財務狀況和市場特性進行綜合考量。山西晚報記者采訪了多位房地產(chǎn)從業(yè)人員，對于不同的購房人群提出了不同的意見，在準確把握當前市場機遇的同時，做出理性決策。

對于剛需群體來說，這類人群通常年齡較小，經(jīng)濟狀況一般但收入增長潛力較大，特別是工作及收入穩(wěn)定、有公積金積累的年輕家庭，可以利用當前低首付、低利率的政策紅利入市，減輕初期購房壓力。選擇房源時，應優(yōu)先考慮交通便利、配套成熟、靠近商業(yè)中心的房源，即使面積受限，也能保證基本生活品質(zhì)和未來轉(zhuǎn)手或出租的便利性。對于改善性需求來說，省城樓市“賣一買一”的置換鏈條已經(jīng)通暢，再加上各種優(yōu)惠和置換補貼，都為改善需求釋放創(chuàng)造了條件。選擇這類房產(chǎn)時應重點考察開發(fā)商實力、交付記錄和產(chǎn)品細節(jié)，避免單純追求面積而忽視功能性和舒適度；對有適齡子女的家庭而言，學區(qū)房既能滿足子女教育需求，也具有相對穩(wěn)定的資產(chǎn)保值功能，但需注意教育政策變化風險，如多校劃片、教師輪崗等改革可能影響傳統(tǒng)學區(qū)房價值，選擇時應優(yōu)先考慮教育資源均衡分布的區(qū)域而非單一名校周邊。

業(yè)內(nèi)人士提醒，除了選擇合適的房源之外，任何購房群體都要避免過度使用“杠桿”。盡管當前首付比例和貸款利率處于低位，但購房者仍需謹慎評估自身還款能力。年輕家庭雖然收入增長潛力大，但同樣面臨職業(yè)不確定性，不宜過度透支未來收入；而中年家庭需平衡住房、教育、養(yǎng)老等多重支出，負債水平也應該保持適度。“購房人要區(qū)分真實需求與投機沖動，剛需和合理改善需求可積極把握政策窗口期，但需嚴格評估自身財務能力，關(guān)注房屋實際居住價值而非短期價格波動。”業(yè)內(nèi)人士表示，房價收入比持續(xù)走低是市場調(diào)整期的階段性表現(xiàn)，人們應該理性看待這一變化，既把握政策紅利和市場機遇，又警惕潛在風險與挑戰(zhàn)，才能實現(xiàn)個人住房需求與財務健康的長期平衡。

山西晚報記者　柴旭暉

(責編：劉_洋)