誰能想到，廣州一季度賣得最好的新盤，居然在南沙。

過去的一季度，南沙憑借狂賣247套的招商林嶼境（數(shù)據(jù)來源克而瑞），“吐氣揚(yáng)眉”一番。

招商林嶼境，是個網(wǎng)紅盤。從去年底開盤以來一直話題不斷，比如在南沙喜來登開盤，158套貨引來400+組籌客；五一期間加推一期最后的4棟，5天賣了91套，落袋超2.5億元（數(shù)據(jù)來源項(xiàng)目官方）。

一個南沙的新盤，近半年都能在市場保持熱度，不常見。

但最近樂居君實(shí)踩了一次項(xiàng)目，覺得它其實(shí)沒大家想象中那么“神”。

首先要肯定的是，它的確賣得好。

有的項(xiàng)目發(fā)海報(bào)說自己賣了多少個億，一個月后查網(wǎng)簽數(shù)據(jù)秒被打臉。

而招商林嶼境，全盤只有7棟住宅，戶型大致分為建面約82㎡-110㎡-125㎡三個面積段。總貨量只有大概800套，分兩個地塊開發(fā)，東地塊有4棟樓，西地塊則有3棟樓。

首開的東地塊，陽光家緣數(shù)據(jù)顯示1、2、3號樓加起來已經(jīng)網(wǎng)簽了278套，剛加推的4棟也已經(jīng)網(wǎng)簽了42套。

一共網(wǎng)簽的320套，已經(jīng)占了總貨量的4成多。

為什么賣得好，樂居君認(rèn)為有三點(diǎn)。

一，超新規(guī)產(chǎn)品，全新四代住宅，使用率140%，這里面隨便一個title都能吸引人去看，特別是本身看好南沙橫瀝島發(fā)展的人或者高度依賴地鐵18號線通勤的剛需，就很容易買單。

二，上車門檻低，開盤參考價(jià)如下：

建面約82㎡戶型：成交均價(jià)2.6-3.0萬元/㎡，總價(jià)220-240萬元；

建面約110㎡戶型：成交均價(jià)2.9-3.5萬元/㎡，總價(jià)310-380萬元；

建面約125㎡戶型：成交均價(jià)3.0-3.6萬元/㎡，總價(jià)375-450萬元；

其實(shí)對比周邊競品的話，招商林嶼境稍有溢價(jià)，但最低上車總價(jià)約220萬元就能上車廣州第一個超新規(guī)、四代住宅，剛需會覺得很“香”。（特別是知道有人在限價(jià)時(shí)期，花了3.6萬元/㎡買入橫瀝島的時(shí)候......）

樂居君簡單算了一筆賬，買一套建面約82㎡戶型，最低總價(jià)約220萬元，純商貸首付1.5成，首付即33萬元，等額本息貸款30年，月供約8500元，壓力不算大。

三，招商林嶼境這種自帶流量的網(wǎng)紅盤，對于渠道中介來說是一塊“肥肉”，他們會更加瘋狂催促成交。

比如樂居君身邊一朋友，項(xiàng)目開盤前交了3萬塊錢訂金，開盤時(shí)人在三亞旅游，期間中介稱已經(jīng)在現(xiàn)場搶房且不斷催促他做決定，最后他還沒考慮好就買了項(xiàng)目的一套低樓層戶型。

樂居君是在五一假期后一周踩盤的，但新加推的4棟只剩下10余套貨量可選，可能是貨量不多，樓層不好，價(jià)格比開盤時(shí)稍有回落。

比如建面約82㎡戶型2.7-2.8萬元/㎡；建面約110㎡戶型2.8-3.1萬元/㎡。

那，為什么樂居君會對項(xiàng)目祛魅？

1、從銷售口中得知，項(xiàng)目不是所有戶型都能做到140%的實(shí)用率，像建面約110㎡戶型可以做到140%，但建面約82㎡戶型就只能做到120%左右。

換言之，建面約82㎡戶型，實(shí)際使用面積應(yīng)該能去到建面約100㎡的尺度。

但樂居君在現(xiàn)場并沒有太大感受。客廳依舊要靠打掉X空間才能呈現(xiàn)出下圖空間，與目前市面上新規(guī)產(chǎn)品差不多。

如果你也像樣板間那樣，打掉X空間讓客廳更闊綽，那么建面約82㎡戶型實(shí)際就剩下兩個房間了。

次臥空間大概是3.6m*2.7m，1.35米的床，擺放也要利用約60公分的飄窗位置，睡在這里“冬冷夏熱”。

主臥空間倒是挺大，實(shí)現(xiàn)三面下床還有能較多位置走動。

美中不足的是考慮到樓棟承重、錯層隱私，該戶型主臥做不到L型270°飄窗，中間有一塊擋板隔開，視野不夠連貫。

既然客廳、次臥空間都沒有十分驚艷，那多出來的空間都到哪去了？

答案是露臺。建面約82㎡的戶型，露臺做到這么大......

建面約110㎡戶型的露臺，建面甚至有約25㎡，呼朋喚友燒烤、讓小朋友在這里露營過家家，都不成問題了。

但這里還是得挑兩個刺，一是上圖劃線部分，都是下沉30公分+帶草坪交付，由于露臺不能作封窗處理，下雨天、臺風(fēng)天會非常“狼狽”，平時(shí)還容易招惹蚊蟲，不喜歡的業(yè)主得自己作灌澆水泥填充處理。

二是建面約110㎡戶型也是因?yàn)槌兄貕栴}，客廳得通過兩邊的門出露臺，在視線和采光上有所影響。

看到這里，其實(shí)已經(jīng)可以總結(jié)出所謂的四代住宅，使用率140%，噱頭占比成分還是比較大的。

客廳、臥室等空間并沒有明顯增大，倒是把空間讓步給了一個不能封窗的露臺。

難道大家不是希望房間大點(diǎn)，餐客廳大點(diǎn)，才能住得舒服一點(diǎn)嗎？

2、招商林嶼境奇偶層的設(shè)計(jì)，其實(shí)還蠻有創(chuàng)新性的，但這里涉及到隱私方面問題。

比如建面約110㎡戶型，奇數(shù)層是廳出露臺（露臺建面大約25㎡），偶數(shù)層是主臥出露臺（露臺建面大約23㎡），客廳沒有露臺，帶一個約60公分的飄窗，類似普通住宅封陽臺。如下圖：

雖然銷售強(qiáng)調(diào)露臺兩側(cè)玻璃是磨砂窗，且之后會加高到1.95米保護(hù)業(yè)主隱私，但個子高的人能不能從露臺中間圍欄看到樓下的人在干什么？

現(xiàn)在項(xiàng)目開放的是異地樣板房，露臺真實(shí)隱私性如何，要打一個大大的問號。

另外，項(xiàng)目本身體量不大，前后樓棟間距其實(shí)比較小，這種奇偶層露臺的設(shè)計(jì)或多或少會影響下層陽光、視野。

更麻煩的是，如果業(yè)主自行對露臺加工，不但會影響外立面美觀，還會降低鄰居陽臺使用舒適度。

其他省份的第四代建筑項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)去到3.5元/㎡，算是全島最貴的項(xiàng)目之一，希望后續(xù)對陽臺改建的把控會嚴(yán)格點(diǎn)......

3、不要因?yàn)楫a(chǎn)品，忽略地段。

雖然銷售將項(xiàng)目大戶型產(chǎn)品標(biāo)榜為“終極改善”，但大家都知道選擇買橫瀝島的，還是剛需居多。

那剛需關(guān)注什么？

學(xué)鐵商。地鐵方面，百度地圖顯示已開通的地鐵18號線橫瀝站A口，步行到項(xiàng)目約1.1公里，耗時(shí)約18分鐘。未來項(xiàng)目到地鐵那段路結(jié)束施工，預(yù)計(jì)步行距離會縮短。

而地鐵18號線橫瀝站能實(shí)現(xiàn)6站到天河CBD，對打工人來說還是很友好的。

但是學(xué)校和商業(yè)配套，就需要購房者花更多時(shí)間等待了。

據(jù)銷售口徑，項(xiàng)目對口的是旁邊地塊的54班九年一貫制（具體以教育局公布為準(zhǔn)），而這所學(xué)校早在2021年12月就進(jìn)行相關(guān)招標(biāo)，但建設(shè)進(jìn)度非常緩慢，目前僅成功打樁。

按照最初規(guī)劃，這所學(xué)校明年就得投入使用了......這進(jìn)度，也不知道來不來得及。

商業(yè)的話，項(xiàng)目旁邊也有一個商業(yè)TOD地塊，但目前還未出讓，橫瀝島上其它商業(yè)配套也一直未落地。

項(xiàng)目收樓時(shí)間要到2027年中旬，大家覺得2年時(shí)間，橫瀝島會有多大變化呢？

綜上，招商林嶼境優(yōu)點(diǎn)是使用率高，上車門檻低，有地鐵明牌；

不足是實(shí)際居住時(shí)，隱私性可能會受到影響，而且項(xiàng)目所處的橫瀝島板塊配套兌現(xiàn)周期長，這些都是需要購房者仔細(xì)考量的。

最后，大家對招商林嶼境有什么看法？我們評論區(qū)聊聊。