昆明的第四代住宅正在快速多樣化，主打高端的邦泰觀云和義承丹霞翠嶼剛開盤不久，旭輝廣場二期接踵而至，項目戶型面積段僅為約107—138平米，小戶型四代宅的出現(xiàn)，能不能打動昆明的改善和剛需客戶？

旭輝廣場鉑森林語過規(guī)效果圖

獲悉，旭輝廣場二期推廣名定為鉑森林語，一方面與一期鉑宸府一脈相承，同時也突出了四代宅垂直綠化的特色，先來看戶型：

鉑森林語約107平米戶型

項目最小戶型約107平米，從戶型圖看，空中露臺面寬9.8米，進深3.3米，面積約32.3平米，加上電梯獨立入戶、飄窗落地，使得房率達到了驚人的130%。

該戶型為偶數(shù)層的中間戶，露臺朝向東北方，與餐廳連通，南向面寬達到12.7米，呈現(xiàn)出小戶型少見的LDK空間感，另外主臥套房設(shè)計，次臥也不顯局促。唯一的缺憾是沒有生活陽臺。

鉑森林語約138平米戶型

約138平米產(chǎn)品為邊廳戶型，得房率約122%，測算露臺面積約28平米（長8米，寬3.5米），作為東西端戶，南向面寬也達到14米，約45平米的餐客廳加上露臺，LDK空間約73平米，看上去就是豪宅檔次的優(yōu)秀數(shù)據(jù)。

通常而言，四代宅設(shè)計往往傾向于大戶型、高端定位，比如邦泰觀云戶型為143和199平米，義承丹霞翠嶼的三個戶型分別為143、175和217平米，總價門檻都不低于300萬，而且昆明前兩個開售的四代宅項目都取得了不錯的銷售業(yè)績，更強化了這一印象。

但四代宅并不能和豪宅完全劃上等號，旭輝柏森林語的戶型，在目前市場上屬于妥妥的剛需剛改面積段，而這也不是孤例，前段時間過規(guī)公示的中通聯(lián)大書香雖然還未披露戶型，但據(jù)稱其最小戶型只有100平米。

小面積段項目開發(fā)第四代住宅其實有很多好處，一是更有利于發(fā)揮第四代住宅高贈送、得房率高的優(yōu)勢，因為相對于大戶型，小戶型對面積贈送更敏感，二是降低上車門檻，讓更多人能買得起第四代住宅。雖然旭輝鉑森林語的定價還不太清楚，但戶型相對較小，總價肯定比大戶型第四代住宅要便宜不少。

第四代住宅去年開始風行各地，產(chǎn)品很快呈現(xiàn)多樣化，小戶型并不罕見。克而瑞的一項統(tǒng)計顯示，2023年至2024年期間，全國各地在售項目中，含建筑面積約110平方米及以下的第四代住宅典型項目約有15個，甚至出現(xiàn)了僅69平米的四代宅產(chǎn)品。

不過市場趨勢也決定了，第四代住宅的發(fā)展方向仍是改善市場，目前不少城市對四代宅的戶型面積都有限定，比如武漢要求套內(nèi)面積大于100平米，成都要求建筑面積大于144平米，重慶要求建筑面積大于110平米，廈門市更是規(guī)定建筑面積不小于200平米。

昆明關(guān)于立體生態(tài)住宅的試點政策尚未公布，大家都處于摸索嘗試階段，開發(fā)商在給項目做定位時肯定要結(jié)合地塊條件綜合考慮，適合做何種產(chǎn)品，交給市場來檢驗就好。

旭輝廣場一期鉑宸府4月已交付（圖源“旭輝昆明”）

回到旭輝鉑森林語，項目很快會推出，產(chǎn)品看上去也很能打，關(guān)鍵問題是如何定價，認為，由于四代宅建造成本要高于前代產(chǎn)品，售價應(yīng)該不會低于一期以及周邊項目，而制約項目溢價水平的一大重要因素，則是項目配套的旭輝廣場商業(yè)何時能建成開業(yè)。