“金三銀四”過(guò)后，北京樓市向上爬坡的趨勢(shì)還在延續(xù)。

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，5月1日~5日，北京新建商品住宅網(wǎng)簽成交量大幅增長(zhǎng)，其中住宅網(wǎng)簽302套、3.42萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)114%和107%。前4個(gè)月，北京新建商品住宅累計(jì)成交12689套，與去年幾近持平。

“五一”黃金周剛結(jié)束，央行和金融監(jiān)管總局就再次推出重磅利好政策，加大信貸投放、降低房貸利率、推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、加快出臺(tái)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度……系列組合拳出臺(tái)，進(jìn)一步激發(fā)了樓市活力。

從上述政策和向好數(shù)據(jù)來(lái)看，北京樓市正在持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)；但從趨勢(shì)上看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速分化，這意味著房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的回暖，而是內(nèi)生需求變化，尤其是“好房子”時(shí)代下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，分化趨勢(shì)更加明顯。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，北京新房項(xiàng)目普遍推出一系列優(yōu)惠活動(dòng)，特價(jià)房源較多，促銷(xiāo)力度較大；部分樓盤(pán)在特價(jià)房源基礎(chǔ)上還進(jìn)行了折上折促銷(xiāo)活動(dòng)。而產(chǎn)品力突出的“好房子”項(xiàng)目，卻走出與之全然不同的路徑。

招商蛇口北京公司方面透露，亦莊招商序“五一”假期開(kāi)放5天，就吸引了2734組客戶(hù)到訪(fǎng)、260+組凍資，換言之招商序日均到訪(fǎng)客戶(hù)547組，日均凍資超50組，這組含金量頗高的數(shù)據(jù)，印證了招商序的熱度與人氣。

招商序售樓處實(shí)景圖

招商序的高熱度打破了傳統(tǒng)地段認(rèn)知，也引發(fā)了市場(chǎng)好奇：為何一個(gè)位于五環(huán)外的項(xiàng)目，能吸引主城區(qū)高端客群爭(zhēng)相搶購(gòu)？行業(yè)重構(gòu)時(shí)期，怎樣的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)認(rèn)可，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存？

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“好房子”內(nèi)生式破局

從需求端看，北京當(dāng)下的市場(chǎng)成交中，超七成都是改善型。這部分人群除了對(duì)地段、價(jià)格、房屋品質(zhì)外，對(duì)層高、戶(hù)型、得房率，以及園林設(shè)計(jì)，都有著更高的要求。

這非常考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的拿地以及操盤(pán)能力，也使得北京樓市的分化趨勢(shì)越加明顯。而招商蛇口洞察這一趨勢(shì)，憑借超配“好房子”，在市場(chǎng)打出差異化優(yōu)勢(shì)。

招商序效果圖

招商序在拍地前，就被明確要打造成“亦莊的好房子”，鼓勵(lì)居住用地設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、首層架空層、風(fēng)雨連廊，招商序在規(guī)劃上述“好房子”三件套外，還配置了跨城市支路、高品質(zhì)建筑立面，成為了目前為止北京應(yīng)用好房子標(biāo)準(zhǔn)最多的項(xiàng)目。

“好房子”是一個(gè)系統(tǒng)工程，為了做好這一點(diǎn)，招商序在過(guò)往大數(shù)據(jù)中篩選了200多組遍及亦莊、豐臺(tái)、朝陽(yáng)、大興、東西城、通州的不同潛在購(gòu)房者。通過(guò)逐個(gè)探訪(fǎng)的形式，深入了解群眾對(duì)住房的真正需求，究竟是什么。

招商“好房子”示意圖

公共區(qū)域是“好房子”第一視覺(jué)，招商序在規(guī)劃風(fēng)格上選擇了金屬和石材復(fù)合搭配，同時(shí)配置首層架空和風(fēng)雨連廊。一條約150米全覆蓋式連廊串聯(lián)社區(qū)入口、會(huì)所、架空層等功能節(jié)點(diǎn)，這一設(shè)計(jì)不僅解決了北方冬季嚴(yán)寒、夏季暴雨對(duì)戶(hù)外活動(dòng)的限制，更通過(guò)連廊寬度3.6米、局部拓寬至5米的設(shè)置，創(chuàng)造可承載鄰里社交、親子互動(dòng)的“立體公共客廳”。

雙會(huì)所配置則進(jìn)一步升級(jí)了社區(qū)服務(wù)能級(jí)。近千平方米架空層與下沉庭院，以一個(gè)約6米高的旋轉(zhuǎn)樓梯連接起來(lái)，形成垂直雙會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、健身區(qū)、壁球場(chǎng)、兒童活動(dòng)區(qū)、書(shū)吧及茶室等多元功能，實(shí)現(xiàn)全齡化生活場(chǎng)景自由切換。

在產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)上，招商序憑借潛在客群調(diào)研總結(jié)出了十幾條特征總結(jié)，其中之一便是看重生活的品質(zhì)。這些高知客群需要的生活空間，不只要有足夠的空間尺度，更要在功能與尺寸中尋求最佳平衡點(diǎn)。

因而招商序的戶(hù)型都設(shè)計(jì)了內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備陽(yáng)臺(tái)、飄窗，這些空間推高了項(xiàng)目實(shí)際使用率：建筑面積約91平方米戶(hù)型拓展了15.4平方米，108、127和165平方米戶(hù)型也得到不同程度的拓展，實(shí)現(xiàn)最高可達(dá)96%實(shí)際使用率，這使它成為了亦莊當(dāng)下實(shí)際使用率最高的項(xiàng)目。

室內(nèi)空間拓展，帶來(lái)的是戶(hù)型空間的均好性和平權(quán)。建筑面積約91平方米戶(hù)型，最小的臥室也有9.8平方米，其余戶(hù)型最低都超過(guò)了10平方米，讓業(yè)主盡可能同等使用空間。此外，所有戶(hù)型都配備廚房島臺(tái)和大量收納柜體。

同時(shí)，招商序敏銳捕捉客群生活痛點(diǎn)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)植入“深度睡眠屋”，以平滑安靜電梯、毫米波雷達(dá)智能調(diào)控、國(guó)標(biāo)級(jí)樓板聲學(xué)等六大靜音技術(shù)打造純凈的睡眠場(chǎng)域；廚房空間內(nèi)，社交雙廚、智感煙灶、廚房收納、智廚恒溫四大板塊，用科技重新定義了幸福廚房概念。這些細(xì)微設(shè)計(jì)，讓招商序?qū)崿F(xiàn)了從“功能堆砌”到“場(chǎng)景革命”的進(jìn)化，給出了購(gòu)房者更安心的“好房子”答案。

招商序“深度睡眠屋”示意圖

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教育強(qiáng)區(qū)的“確定性?xún)r(jià)值”

產(chǎn)品力之外，招商序吸引客群的另一關(guān)鍵，在于亦莊教育的“確定性?xún)r(jià)值”。

自2021年學(xué)籍獨(dú)立后，亦莊就憑借獨(dú)立的資源管理和分配，更強(qiáng)的教育投入（年均教育投資20億元）、更寬松的教育資源（師生比1:8），匯集北京二中，亦莊實(shí)驗(yàn)中學(xué)，人大附亦莊新城校區(qū)，耀華國(guó)際，中芯幼兒園，北京東方蒙特梭利幼兒園，亦莊第二幼兒園，亦莊第四幼兒園等優(yōu)質(zhì)教育資源，形成從學(xué)前教育到高中教育的完整優(yōu)質(zhì)教育鏈條。

招商序在教育集中匯集地，比鄰亦莊實(shí)驗(yàn)小學(xué)和亦莊實(shí)驗(yàn)中學(xué)，這兩所北京十一學(xué)校承辦的學(xué)校，由北京市人大代表、北京市知名校長(zhǎng)鈕小樺親自?huà)鞄洠逃竭h(yuǎn)高于另外兩個(gè)學(xué)區(qū)。而項(xiàng)目步行可達(dá)的人大附中經(jīng)開(kāi)學(xué)校，在2024年北京高考平均分排名中位列55名，教育實(shí)力雄厚。

招商序區(qū)位圖

在當(dāng)下時(shí)代，傳統(tǒng)的教育模式在日新月異、復(fù)雜多變的社會(huì)需求面前，已逐漸顯露出其局限性和滯后性。為此，亦莊進(jìn)行了教育創(chuàng)新，不再僅僅局限于知識(shí)的積累和技能的運(yùn)用，而是更加側(cè)重于核心素養(yǎng)的培養(yǎng)。

亦莊多所學(xué)校將人工智能、大數(shù)據(jù)等前沿技術(shù)廣泛應(yīng)用于教育教學(xué)中，打造了獨(dú)特的"產(chǎn)學(xué)研"教育模式。在這里，學(xué)生們可以接觸到最前沿的科技知識(shí)和行業(yè)趨勢(shì)，了解不同文化的思維方式。

招商序區(qū)位圖

有教育人士分析認(rèn)為，亦莊能形成良好的教育生態(tài)，在北京教育強(qiáng)區(qū)中占據(jù)一席之地，很大程度上源于經(jīng)濟(jì)上的全面支持，資源得以最大化供應(yīng)。

近年來(lái)亦莊經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)排名北京市各區(qū)第一。“亦莊發(fā)布”信息顯示，2024年亦莊新城的GDP為3649.3億元?，同比增長(zhǎng)9%，增速位居北京市第一。目前，亦莊已集聚了來(lái)自全球62個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1300余家外資企業(yè)，外資企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值貢獻(xiàn)占比達(dá)到69%?。

當(dāng)下，亦莊匯聚了超22萬(wàn)高端人才，人均GDP高達(dá)84.7萬(wàn)元，彰顯出強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，預(yù)計(jì)2035年高凈值人口將增長(zhǎng)至65萬(wàn)。名校的入駐能滿(mǎn)足這些企業(yè)高端精英對(duì)于子女的教育需求，進(jìn)而也能促進(jìn)這些人才的穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)，也將帶動(dòng)周?chē)涮自O(shè)施的完善，為當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)學(xué)校、交通、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

“產(chǎn)品力革命”與“教育確定性”的雙重突破，構(gòu)成了招商序破局市場(chǎng)的核心邏輯，而這樣的邏輯得到了市場(chǎng)和數(shù)據(jù)驗(yàn)證，完成了一場(chǎng)居住價(jià)值體系的重構(gòu)。當(dāng)市場(chǎng)不再盲目追捧核心地段，購(gòu)房者學(xué)會(huì)用教育確定性和產(chǎn)品創(chuàng)新力的公式衡量資產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)行業(yè)才真正得以邁入理性成熟的新周期。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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