前段時(shí)間，住建部透露：“全國有6億棟建筑！這個(gè)數(shù)字讓無數(shù)人大為驚嘆，甚至有網(wǎng)友表示，如果把這些房子拍成一條直線，起碼可以圍繞地球好幾圈。更為關(guān)鍵的是，目前咱們還沒有停下腳步建房，這也就是說，以后房子還會(huì)更多。

房子的過剩問題引發(fā)一部分人開始擔(dān)憂，樓市或迎來新的巨變，這一期我們就一起來了解一下。

01、城市房子過剩問題有多嚴(yán)重？

住建部透露，全國總共有六億棟建筑，那么，具體到城市有多少房子呢？

這里可以做個(gè)簡單的計(jì)算，首先可以確定我國目前大概有4.94億個(gè)家庭，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到67%。

換句話來說，接近3.3億個(gè)家庭在城市里面，農(nóng)村大概有1.64億個(gè)家庭。

農(nóng)村的住宅基本上是一戶一棟樓，而全國有六億棟建筑，減去農(nóng)村的1.64億棟，可以得出城市大概有3.3億棟樓。

當(dāng)然，這里面不僅包括商品房，還有保障房，寫字樓，工業(yè)廠房等等，假設(shè)一棟樓容納五個(gè)人，那么三億多棟樓都可以解決城市15億人的居住，可畢竟城鎮(zhèn)常住人口才9.38億。

當(dāng)然，這個(gè)計(jì)算肯定與現(xiàn)實(shí)會(huì)有差距，但起碼可以說明一點(diǎn)，城市的房子已經(jīng)出現(xiàn)了供給過剩，很多地區(qū)的空置情況可能超出想象。

02、樓市迎來新變局

眼下，我們正面臨著三個(gè)疊加問題——老齡化+少子化+人口負(fù)增長。隨著這個(gè)趨勢(shì)的愈演愈烈，樓市也將迎來新的變局——現(xiàn)實(shí)會(huì)越來越像專家馬光遠(yuǎn)的三個(gè)20%理論靠攏。

未來只有20%的城市、20%的房企、20%的樓盤值得投資，其他的住宅都將剩下居住屬性。

說的更具體一點(diǎn)，未來，一線和強(qiáng)省會(huì)因?yàn)檩^強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐和配套優(yōu)勢(shì)具備更強(qiáng)的人口虹吸效應(yīng)，房價(jià)更具備支撐和持續(xù)上漲的可能。

而那些產(chǎn)業(yè)單一，人口外流加劇的三四線城市，尤其是郊區(qū)，隨著需求的不斷減少，住房供給過剩，未來價(jià)格還將面臨更大的下行壓力。

03、大的趨勢(shì)越來越明顯，普通家庭又該如何應(yīng)對(duì)呢？

首先普通人拿不到一手信息，也沒有權(quán)錢背景，所以面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，就更要保持理性。

如果你打算買房，首要的任務(wù)就是優(yōu)先考慮到家庭的需求，如工作需要、孩子上學(xué)需要、養(yǎng)老需要等等。

其次，還要考慮到自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，比如當(dāng)前的購房實(shí)力，以及未來還貸的穩(wěn)定性。確定了沒有風(fēng)險(xiǎn)，再果斷出手。

另外，優(yōu)選核心城市，但是也要警惕“偽核心資產(chǎn)”，比如核心城市的遠(yuǎn)郊“概念房”，因?yàn)榕涮茁涞剡b遙無期，往往價(jià)值更容易縮水。

而且，還要空置負(fù)債率，最好月供控制在收入的40%以內(nèi)，還得起碼預(yù)留12個(gè)月現(xiàn)金流，以應(yīng)對(duì)不確定性。

如果你打算投資房子，這個(gè)時(shí)候就該清醒清醒，買房即賺已經(jīng)成為過去式，盲目跟風(fēng)投資只會(huì)陷入巨大的虧損。

文末結(jié)語

房地產(chǎn)的底層邏輯已徹底改寫——從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營”，從“金融游戲”回歸“居住本質(zhì)”。對(duì)于普通人來說，買賣房子都要理性理性再理性！盲目的跟風(fēng)決策，只會(huì)陷入更大的被動(dòng)。

切記：家是用來住的，不是用來焦慮的？