深圳商報?客戶端首席記者 董思

近日，深圳—CBRE世邦魏理仕發布了《2025年第一季度深圳房地產市場回顧及展望》，解析深圳商業地產市場最新發展狀況與趨勢。據悉，2025年第一季度，深圳優質辦公樓市場，科技板塊需求表現活躍，推升整體市場需求環比增長。此外，優質零售物業市場餐飲業態熱度持續，悅己經濟帶動美容保健業態連續第六季保持穩定增長。投資市場自用型辦公樓交易繼續引領市場，商業資產價格筑底的窗口期預計仍將吸引投資者的關注。

優質辦公樓市場需求活躍度環比上升

2025年第一季度，深圳優質辦公樓市場供應充沛，四個項目共計30.2萬平方米交付使用，羅湖、福田和南山均有項目入市。部分項目憑借極具競爭力的租賃策略及前期儲備的客戶資源，在交付伊始實現了高效去化，新項目共計為整體市場貢獻51.5%的新增需求。

市場需求活躍度同比顯著增長，在新增供應與去年同期相當的情況下，凈吸納量實現了44.4%的同比增幅，亦為2022年來第一季度需求的最高值。

聚焦行業需求，科技板塊需求熱度持續，金融需求穩中有升，零售貿易活躍度提升。科技板塊繼續以3成以上需求份額引領市場，尤為值得一提的是本季錄得了上萬平方米來自智能物聯網的超大宗租賃。細分行業來看，較為活躍的科技新賽道租戶帶動軟件系統開發類需求占比達87.9%，主要來自智能物聯網、人工智能軟件開發、集成電路研發與數字化解決方案四大細分領域。而跨境電商活躍度持續，保持了約10%的需求份額，高度聚集于坂田片區。

與此同時，金融需求活躍度本季略有上升，環比增長0.7個百分點至14.0%，位居第二。傳統金融板塊表現更勝一籌，A股市場階段性回暖及保險行業績良好重啟擴張帶動證券和保險板塊成為主要的需求驅動，二者貢獻過半。

此外，零售貿易板塊需求較為活躍，以14.0%的需求占比與金融持平，品類聚焦電子產品、電子元器件和醫療器械類。而專業服務業需求則較為穩定，以10.2%的需求占比位居第三，主要來自咨詢、廣告公關和法律子行業。其中咨詢行業占比超4成，高度聚焦于企業管理領域。

成交分布區域方面，非核心區物業憑借稀缺性有力吸引了周邊企業的升級辦公需求，由此帶動坂田、梅林、龍華和布心等片區錄得了不俗的吸納量。單片區來看，前海繼續憑借新增供應聚集及價格優勢成為全市新增吸納量貢獻的第二大片區，占比18.0%。

辦公樓交易繼續引領市場

2025年第一季度，深圳商業地產市場共完成3宗交易，包括1宗辦公樓和2宗商業物業成交，交易總規模達人民幣70.4億元，環比下降，但同比有所增長。

季內錄得單宗大額交易令辦公樓資產繼續成為成交主力，占比94%。該宗交易買方為銀行，交易總額為人民幣66億元，購買項目為位于深圳南山區超級總部基地的以辦公樓用途為主的在建項目，交易目的為購買后用于公司運營管理使用。本季的另外兩宗商業交易為裙樓商業，交易額分別為3.9億元和1.5億元。

世邦魏理仕華南區區域董事總經理楊賢釗表示：“未來六個月，辦公與商業物業價格筑底的窗口期預計仍將持續吸引投資者的關注，總部型企業買家在市場中的活躍度有所提升，或推動辦公樓自用型交易達成，核心區優質物業受到青睞。而商業方面，社區商業憑借較低的交易門檻及可分割銷售的特點，成為部分投資者重點關注的對象。相比之下，機構投資者則更多聚焦抗風險能力較強的核心區優質資產和租賃預期較好的REITs底層資產。”

政策率先探索“擴內需”與“城市升級”協同路徑

圍繞“擴大內需”戰略部署，世邦魏理仕還深度解讀了深圳市《關于規范城市更新實施工作的若干意見》（2025年3月25日發布）及“加快打造世界級觀光和休假度假目的地城市”兩大政策熱點動向。

針對4月15日召開的全市加快旅游發展工作會議中提出將深圳加快打造為“世界級觀光和休假度假目的地城市”，世邦魏理仕中國區戰略顧問部負責人肖偉則結合世邦魏理仕過往深度服務全市及重點片區文旅及商圈規劃經驗進行解讀，他強調：“深圳應依托科技賦能與濱海資源，開發低空觀光、城市IP主題游、高品質酒店及民宿等新業態，優化國際游客支付、通關等'軟環境’，加速建設世界級目的地。”（受訪單位供圖）