樓市“企穩(wěn)回升”是信號、是挑戰(zhàn)，同時也是新常態(tài)。

4月12日，《房地產(chǎn)報》發(fā)表一篇名為《貿(mào)易戰(zhàn)下推動樓市企穩(wěn)回升不能“摸魚”》的文章，將房地產(chǎn)的表述從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌蠓€(wěn)回升”。這四個字絕非隨意之語，而是一個重要的風(fēng)向標(biāo)，蘊含著深刻的信號意義。

“企穩(wěn)回升”與“止跌回穩(wěn)”有著本質(zhì)的區(qū)別。“止跌回穩(wěn)”強(qiáng)調(diào)的是房價下跌趨勢的停止和市場的穩(wěn)定，而“企穩(wěn)回升”則意味著市場在穩(wěn)定的基礎(chǔ)上開始出現(xiàn)向上的態(tài)勢。從最近房地產(chǎn)的支持力度來看，相比去年有所減弱，這主要是因為去年的救市措施取得了明顯效果。以一線和強(qiáng)二線城市為例，第一季度北京新房網(wǎng)簽9700多套，同比上漲12.3%；二手房網(wǎng)簽4.3萬套，同比增長31.9%。從數(shù)據(jù)上看，樓市不僅穩(wěn)住了，而且已經(jīng)有了明顯的好轉(zhuǎn)。這說明樓市雖然沒有全面回升，但已經(jīng)度過了最悲觀的時刻。

然而，就在樓市逐漸企穩(wěn)回升的關(guān)鍵節(jié)點上，美國在關(guān)稅上對我們極限施壓，這無疑給我國經(jīng)濟(jì)帶來了新的挑戰(zhàn)。有專家測算，美國這一輪加關(guān)稅，對我們2025年GDP的影響在0.3%到0.5%，這已經(jīng)屬于較為樂觀的估計。除了關(guān)稅，全面脫鉤帶來的沖擊也不容小覷。在這種情況下，樓市的意義更加凸顯。房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的基本盤，居民60%的財富都集中在房子上，它不僅是一個消費品，更是最大的民生項目之一。因此，做好房地產(chǎn)工作，對于彌補外貿(mào)上可能失去的部分至關(guān)重要。

樓市是經(jīng)濟(jì)的絕對大頭，在外貿(mào)難以為繼的情況下，扛起內(nèi)需和投資兩桿大旗的樓市，不可能被落下。在中央發(fā)布的系列擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費的文件中，房地產(chǎn)被賦予了重要的使命。接下來，樓市可能還會有很多強(qiáng)有力的刺激措施。公積金貸款利率的適時下調(diào)和擴(kuò)大使用范圍已經(jīng)比較明朗，而4月20日LPR是否會下調(diào)以及月底重要經(jīng)濟(jì)會議對房地產(chǎn)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，也值得期待。具體的措施可能需要等到5月中旬才會出來，但之前已經(jīng)提出來但落實不到位的，如專項債支持房地產(chǎn)收儲，需要加力加速推進(jìn)。

中央統(tǒng)籌可以做的包括降利率、降首付、降稅費，擴(kuò)大地方債務(wù)限額，發(fā)債置換地方隱性債務(wù)等，但對于房地產(chǎn)收儲、老舊小區(qū)改造等關(guān)鍵抓手，主動權(quán)仍然掌握在地方手里。目前各地方由于財政吃緊和市場價格的原因，在收儲這件事上推進(jìn)比較滯后。收儲其實是在解決需求不足的問題，努力尋找除了普通人之外的購房需求。因為普通人購房的能力和意愿短期內(nèi)很難有大幅度的提升，所以收儲是增量購房需求的重要來源之一。接下來，提升各地方刺激房地產(chǎn)的積極性，推進(jìn)各種措施的落地實施，是房地產(chǎn)企穩(wěn)回升的關(guān)鍵節(jié)點。

當(dāng)然，這并不意味著所有房子的價格都要上漲。最終房地產(chǎn)市場可能仍將呈現(xiàn)分化行情。大部分人口減少的地區(qū)，居住條件一般，沒有教育、戶口等附加屬性的房子，價格回升的概率極低。豪宅、大戶型以及核心城市核心地段的房子，由于稀缺性，其價格將主要由富人的購買力決定。非核心區(qū)的小戶型房子的價格，則是普通人購買力的體現(xiàn)。這部分房子很難承接改善性的購房需求，唯一值得期待的是接下來幾年城鎮(zhèn)化率朝70%邁進(jìn)，有大量農(nóng)業(yè)人口要進(jìn)城安家落戶的這波需求。

中國房地產(chǎn)的調(diào)整到2025年已經(jīng)進(jìn)入第5個年頭。我國的房地產(chǎn)發(fā)展路徑并非全球獨一無二，很多國家早在幾十年前就走過和我們類似的道路。城市化快速擴(kuò)張，信貸也快速擴(kuò)張，大多數(shù)人加杠桿買房，形成一種房價只漲不跌的盛況，造成了房價整體的虛高。然后一個外力打破虛高的房價，便開始為期數(shù)年的調(diào)整，過程中伴隨著財富的湮滅和悲觀的情緒上升。但這種房價調(diào)整的局面不會永遠(yuǎn)持續(xù)下去。很多國家的情況是，在泡沫破裂后的第4 - 5年房價開始企穩(wěn)，隨后會進(jìn)入一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)：房價雖然回不到當(dāng)年泡沫的頂點，但是每年也會有一定置換需求的增長，房價會穩(wěn)定下來。

我們接下來大概率也會進(jìn)入這種穩(wěn)定的狀態(tài)。如何面對新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，才是我們應(yīng)該關(guān)心的話題。對于購房者來說，需要更加理性地看待房地產(chǎn)市場，根據(jù)自身的需求和經(jīng)濟(jì)實力做出合理的決策。對于政府來說，需要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，既要防止房價過快上漲，也要避免房價大幅下跌，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。只有這樣，才能讓房地產(chǎn)真正成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器和壓艙石。