嘿，家人們！最近樓市可是有個超級重磅的消息，住建部首次披露了全國住房普查結果，這一數據的出爐，就像一顆投入平靜湖面的巨石，激起了千層浪，樓市格局恐怕馬上就要迎來重大變化啦！

這次普查結果顯示，我國房屋建筑總量那叫一個驚人，超過 6 億棟呢！其中城鎮住房差不多 3.3 億棟，農村住房有 2.5 億棟。咱們簡單算筆賬，要是每棟建筑按容納 10 人來算，這總量能滿足約 60 億人居住，可咱國家一共才 14 億人口呀。這數據一出來，就像揭開了樓市一直藏著的那塊 “遮羞布”，樓市的供需矛盾 —— 結構性過剩，這下是徹底擺在大家眼前了，而這也必然會重塑中國房地產未來的發展邏輯。

再看看住房空置率，全國住房空置率達到了 21.4%，啥概念呢？就是說每 5 套房里就有 1 套是空著沒人住的。而且這種情況在三四線城市格外嚴重，有些新區到了晚上，亮燈率都不足 30%，黑乎乎的一片，看著就讓人覺得心里不踏實。就拿東北某資源型城市來說吧，前幾年 2021 年房價最高的時候能到 1.2 萬元一平米，可到了 2025 年，已經跌到 6500 元一平米了，跌幅高達 46%。二手房呢，掛牌時間普遍都超過 12 個月，想賣出去，那可太難了。就算是在一線城市，也不是所有地方都 “抗打”，像北京通州某小區，有業主想賣一套總價 500 萬元的房子，在市場上掛了半年，最后沒辦法，只能 360 萬元忍痛割愛賣出去，虧掉的首付比房貸利息還多，這心里得多難受啊。

不過呢，這種過剩可不是到處都一樣，而是呈現出 “冰火兩重天” 的局面。城鎮住房理論上能容納 30 億人，可實際上城鎮常住人口才 9.38 億，這么多房子都閑置在那，成了 “鋼筋水泥的沉默”。農村那邊呢，雖說基本實現了 “一棟一戶”，但隨著大量人口往城市跑，好多房子也都長期空著沒人住。比如說湖南某地級市，商品房成交量同比下滑了 45%，但保障房申請量卻增長了 220%，這就很明顯地反映出市場需求已經發生了根本性的轉移。

面對這種住房過剩的壓力，政策層面也開始行動起來，從好幾個方面著手重塑樓市格局。首先是保障房大規模入市，這可直接分流了市場需求。2025 年，全國計劃新增保障性住房超過 1200 萬套呢。像上海、廣州這些大城市，保障房的租金只有市場價的 50%，而且租戶子女還能享受 “租購同權” 的入學政策，這對普通老百姓來說，可太有吸引力了。這一招對商品房市場沖擊也不小，有機構測算過，保障房每增加 10 萬套，周邊商品房價格就會下降 3%-5%。

還有啊，現房銷售正慢慢取代預售制。現在全國商品住宅現房銷售占比已經上升到 26.5% 了，30 個省市都出臺了現房銷售試點政策。廣東省更厲害，發行了 300 億元專項債券用來收購閑置土地，就為了加速盤活存量。北京有個現房項目，通過把房子實實在在地展示給購房者，開盤去化率比期房高出 30%，這效果立竿見影啊。

另外，房產稅試點也在蓄勢待發。住建部查清了全國住房 “家底” 之后，就為房產稅征收打下了堅實的數據基礎。有專家建議采用階梯稅率，超出人均 40㎡的部分，按 0.5%-1.2% 來征收。這么一來，那些持有 3 套以上房產的家庭，每年可能要交的稅負超過 8 萬元呢。

在樓市格局重塑的過程中，市場也出現了明顯的分化。一線城市核心地段的房子，依舊很 “抗打”，很有韌性。比如說上海內環新房均價同比上漲了 5.6%，優質學區房價格更是逆勢攀升了 10%；北京海淀有套 180㎡的學區房，單價突破 18 萬元 /㎡，3 年漲幅達到 22%。但這只是少數 “塔尖資產” 的風光，同一城市的遠郊板塊，房價較峰值縮水了 40%。像重慶、成都這些新一線城市，二手房掛牌量都超過 20 萬套了，就算降價 30%，都很難賣出去。三四線城市的情況就更嚴峻了，東北某地級市商品房庫存去化周期長達 30.7 個月，開發商沒辦法，只能 “腰斬價” 促銷。廈門二手房價格累計下跌 25%，成交周期從 30 天延長到 90 天以上。摩根士丹利預測，2025 年三四線城市新房銷量可能還得再降 10%，有些地方房價說不定會跌回 2015 年的水平。

住房過剩，對開發商的生存邏輯沖擊也特別大。2025 年 1-2 月，全國法拍房數量同比增長 37%，其中 60% 都是因為斷供導致的，這就暴露出之前高杠桿模式的致命缺陷。經濟學家黃奇帆早就預言過：“中國 9 萬多家房企最后可能會縮減至 2 萬家以內。” 現在看來，這個進程正在加速呢。2024 年國有土地使用權出讓收入同比下降 16%，地方政府以前靠土地財政，現在也得被迫轉向存量運營了。房企融資也從以前的 “大水漫灌” 變成了現在的 “精準滴灌”。那些能存活下來的房企，都開始轉向新賽道了。比如說成都有個開發商，通過設計 “空中庭院”，大大提升了得房率，項目一開盤當天就賣光了；深圳有個改善型樓盤，因為設計了 7 米橫廳和雙主臥，首周去化率超過 90%。以后啊，產品力才是房企的核心競爭力，光靠資本運作可不行了。

在這里也得提醒一下各位準備買房的朋友，就算是在核心城市，也得小心 “偽核心資產”。像某二線城市之前炒作 “未來科技城” 概念的板塊，房價現在較最高點已經縮水 40% 了，關鍵是配套設施到現在都沒影呢。還有，買房的時候一定要控制好杠桿率，現在居民房貸負擔率都達到 42% 了，每個月還的月供最好別超過家庭收入的 40%，手里也得預留至少 12 個月的現金流，以防萬一。當然，也要把握好政策紅利，一線城市像 “以舊換新”、公積金利率下調這些政策，能降低置換成本。上海有個改善項目，就因為政策支持，首周去化率達到 80% 呢。

總的來說，全國住房數量普查數據一出來，樓市就從以前的 “蒙眼狂奔” 進入了 “透明化博弈” 時代。這 6 億棟房屋的數據，徹底改寫了房地產的底層邏輯，從以前的 “增量開發” 轉向 “存量運營”，從 “金融游戲” 回歸到 “居住本質”。對于咱們普通購房者來說，未來 10 年，核心城市的品質現房、核心地段的改善型產品，可能才是能穿越周期的 “安全資產”。而對于整個房地產行業，這場變局雖然痛苦，但也是一次重新出發、涅槃重生的機會。

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