當其他城市土地市場升溫、地王頻出之下，西安也開始拿出一些優質地塊進行供應。

在這一周，西安先后發布了港務奧體板塊、高新絲路軟件城板塊的優質地塊出讓公告，引發了業內的關注。

就在今天，西安又發布了一宗更為優質的地塊出讓公告！

曲江新區、容積率1.7、限高25米，這3個關鍵詞就已經決定了這塊地的價值。一旦公開競拍，必將上演搶地大戰！

01

65畝，樓面地價1.39萬元/㎡起

今天發布出讓公告的這塊地編號為QJ8 9-37。

該地塊位于曲江新區航天大道以北、春臨五路以南、公田四路以西、公田三路以東，土地面積65.217畝（住宅63.638畝、商服1.579畝），土地用途為住宅、商服，容積率不大于1.7，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%，地上計容建面73912平方米。

按照規劃條件，該地塊內的公建配套主要包括800平方米文化活動站、140平方米養老服務用房、1000平方米社區服務站、210平方米社區配套用房（黨群服務中心）、150平方米社區衛生服務站，建成后無償移交給曲江新區。

這塊地競買保證金為2.1億元，掛牌起始價為10.3億元，掛牌時間為2025年5月6日至5月19日。

按照起始價計算，折合地價1579.34萬元/畝起，樓面地價13935.49元/㎡。

值得注意的是，該地塊有著明確的限高要求。距離北側營區100米范圍內限高20米、200米范圍內限高25米，這意味著這塊地上將開發的是一個純洋房或疊拼住區，必將是一個高端改善盤。

從這塊地所處的位置來看，其周邊配套最大的看點是公園、學校。

地塊北側是西安曲江電競產業園、曲江文化公園，東南側一路之隔是曲江花影公園，西側還有曲江大華社區公園，簡直就是被公園包圍。

同時，曲江第三小學、曲江第三小學(東校區)、曲江第三中學、曲江第二中學等中小學，距離這塊地也是近在咫尺。

目前，距離該地塊最近的地鐵是地鐵4號線航天大道站，距離在1.5公里以上，相對來講有一定的距離。未來，地塊南側規劃有地鐵11號線二期，但目前尚處于規劃之中，并且預計不在地鐵四期規劃之中，因此短期之內地塊周邊的地鐵配套可能比較欠缺。

此前，萬科、中海、金地、碧桂園、招商蛇口、金輝、保利等全國性房企在該板塊均已經有項目開發，這塊地東側一路之隔就是占地84畝、容積率1.5、規劃14棟7-10F洋房住區的金地世家風華，戶型面積約175-245㎡，2020年時新房售價在2萬元/㎡左右。

金地世家風華在貝殼平臺上，二手房目前掛牌均價31859元/㎡，有26套房源正在掛牌出售，但這種純大面積的改善住區二手房成交量并不高，上一次有二手房成交還是在2024年10月，當時一套217.63㎡的平層成交單價28029元/㎡。

02

會否上演溢價成交？

在西安各大板塊之中，曲江一直是西安樓市熱點板塊之一。

從最早的曲江一期南湖邊豪宅時代，到10年前曲江二期剛需時代，再到如今雁翔路豪宅板塊、文教園大平層豪宅板塊，都是如此。

2024年，曲江兩大高端豪宅項目曲江星河灣、金茂璞逸曲江攜手躋身西安單盤銷售額TOP10。

而從曲江的土地市場來看，目前西安的樓面地價“地王”就位于曲江新區，并且已經保持了超過4年時間。

2021年2月份，西康高速東側116.892畝、容積率1.5-2.0的住宅地塊進行公開競拍，吸引了15家房企參與競拍，最終被曲江大明宮置業以“總地價21.5億元+無償移交基礎教育設施建設面積16.8萬平方米”競得，溢價率48.56%。加上公租房配建費用、無償移交基礎教育設施建設面積成本的話，該地塊實際樓面地價在2.5萬元/㎡左右！

不過，這塊“地王”成交已經超過4年時間，但截至目前依然未開發。

除了“地王”之外，目前西安樓面地價“第二高”也位于曲江新區，就是目前在售的曲江九曲松間項目地塊，樓面地價20753元/㎡，其疊拼產品售價在5萬元/㎡以上。

此次掛牌出讓的這塊地，樓面地價起始價達到了1.39萬元/㎡，起始按照起始價成本計算，項目打造成純洋房、疊拼類產品，預計房價也會賣到3萬元/㎡左右。若溢價成交，或者項目打造出更高端的品質，那么屆時售價會更高。

而今年的曲江新房高端市場，競爭可以說是非常激烈，曲江星河灣二期、泰發祥檀府、曲江金茂府、金茂璞逸東方、華發錦宸賦、邦泰觀宸曲江等住宅性質的高端大平層在售、待售，再加上2000萬級別的曲江九曲松間，以及商業性質的其他大平層豪宅，以及接下來新供應的地塊，共同將曲江推向西安新房市場中央。

購房者可以擁有多個選擇的同時，這對于開發商來講將是挑戰。2025年，誰能笑傲曲江豪宅市場？我們拭目以待！

同時，大家還可以關注一下此次掛牌出讓的這宗60多畝優質地塊，會否成為2025年曲江第一宗溢價成交的地塊，以及哪家房企將會出手拿地。