相比東薈城，保利學(xué)府里的知名度或許稍遜一籌。

不過，在老黃埔新盤稀缺時期，保利學(xué)府里就是老黃埔次新房中的老大哥。

由于靠近天河，對口省一級學(xué)校港灣小學(xué)，成為當(dāng)年次新房里的香饃饃，一套78㎡次新北向小三房就可以賣500萬+

不過這種山頂價經(jīng)過四年的市場洗禮，暴跌近250萬，今年1月已回落至268萬。

四年前，相比北向小三房的6.5萬/㎡，保利學(xué)府里的小三房南向最貴賣至6.6萬/㎡。這個價格放到現(xiàn)在，可以買望珠江的珠江春。

現(xiàn)在這種價格甚至可以在天河公園板塊，買上一套大三房。去年12月華港花園一套102㎡北向三房，總價還不到500萬。

保利學(xué)府里當(dāng)年能賣出如此高價，并非偶然，有多層原因推動該小區(qū)二手房走向高價。

首先是教育資源的失衡，相比現(xiàn)在新項目動不動就引入優(yōu)質(zhì)教育資源不同，四年前的老黃埔二手房可選的優(yōu)質(zhì)教育資源小區(qū)太少，比如東薈城就是一個很好的例子。

保利學(xué)府里對口省一級港灣小學(xué)，且中學(xué)派位就有黃埔區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)校八十六中。八十六中雖非頂尖名校，但在老黃埔片區(qū)屬第一梯隊資源，吸引了重視教育的剛需家庭。

另一方面，2021年廣州因限價政策導(dǎo)致新盤預(yù)售證審批困難，一手房供應(yīng)嚴(yán)重不足。黃埔的一手房去化周期就曾低至2.9個月，購房者被迫轉(zhuǎn)向二手房市場。

相比一手房，保利學(xué)府里作為次新盤，看得見的配套成為稀缺選擇。

由于一手房限價，黃埔科學(xué)城等板塊的新盤價格被壓制，而二手房掛牌價持續(xù)上漲，形成倒掛現(xiàn)象。

老黃埔魚珠港 @中國廣州發(fā)布

老黃埔作為廣州東進(jìn)戰(zhàn)略的主陣地，被定位為廣州“第二CBD”，疊加舊改大舉推進(jìn)和產(chǎn)業(yè)升級等利好，吸引大量投資客，加劇了市場熱度。

保利學(xué)府里就是虛高掛牌的典型例子，該小區(qū)有房源掛牌價曾高達(dá)7.9萬/㎡，遠(yuǎn)超實際成交價，制造市場緊張氛圍，間接推動這個時期的接盤者以山頂價接盤。

時光流轉(zhuǎn)，四年后的老黃埔一手房如春筍般冒出，曾經(jīng)叱咤一時的老黃埔“三劍客”也陸續(xù)進(jìn)入二手市場。

目前，雙沙舊改中建海絲城、文沖東舊改中建未來方洲、沙步舊改萬科黃埔新城均價約2.5-4.5萬/㎡，廣州地鐵瓏岄上城、中交科城黃埔未來城即將入市，還有新溪舊改黃埔潤府、珠江村舊改珠江春等高端樓盤搶占市場。

更重要的是，這些新盤商業(yè)配套更好，軌道交通更便利，引進(jìn)的教育資源一個比一個吹得響。

當(dāng)前黃埔樓市已進(jìn)入分化階段，核心區(qū)逐步企穩(wěn)，而供應(yīng)過剩的外圍區(qū)域仍面臨壓力。

當(dāng)網(wǎng)紅光環(huán)褪去，保利學(xué)府里現(xiàn)象也警示當(dāng)前的購房者：地段價值與配套雖重要，但盲目追漲易導(dǎo)致高位站崗。