圖源：越秀地產

四十二年的跬步之功，換來如今機遇滿途的長坡厚雪。

近日，越秀地產發布業績公告，在行業普遍承壓的當下，越秀地產憑借穩健經營，成為少數仍然保持盈利的優質房企。2024年全年，越秀地產實現營業收入864.0億元，同比去年增長 7.7%；核心凈利潤和歸母凈利潤分別錄得15.9億元、10.4億元；全年派息率為核心凈利潤的44%。

在房地產行業，企業的創收情況與房屋銷售業績密切相關，從銷售到最終確認為收入，往往需歷經2-3年。2024年，越秀地產交出了一張亮眼的成績單，全年實現合同銷售金額1145.4億元，無疑給越秀地產未來的收入、利潤走勢吃下了“定心丸”。

根據克而瑞排行榜，越秀地產借此強勢躋身全國房企銷售排行榜前十，與2023年相比，位次躍升4級，一舉榮登房企八強之席。

高瞻遠矚的戰略定力，正回饋著核心城市的堅守者。2024年，公司于一線城市的合同銷售金額約為599.7億元，占總合同銷售金額的52.4%；于一線和二線城市合同銷售金額共計1137.3億元，占總合同銷售的99.3%。

廣州、杭州、北京、成都、上海等5個城市表現尤為突出，各自發力，分別貢獻年度銷售金額 433.7 億元、221.0 億元、87.3 億元、68.0 、66.0億元，成為越秀地產業績增長版圖中不可或缺的重要拼圖。

當下，房地產行業正處深度變革、加速轉型的重要節點，越秀地產緊握產品力這一核心優勢，憑借源源不斷的創新活力，在行業浪潮中破浪前行，穩步推進高質量發展的戰略步伐。近期，越秀地產重磅發布“4×4好產品理念”與4+X產品系，從自身視角出發，為新時代下“好房子”的打造標準呈上越秀地產范本 。

產品力已然成為越秀地產的核心競爭力，穩穩夯實了未來銷售業績持續上揚的根基。“今年銷售目標是1205億元，同比增長5.2%”，在業績發布會上，越秀地產董事長林昭遠透露，由于此前多年公司保持了一定的投資強度，目前公司的存貨貨值約為3600億元，“支撐未來兩三年發展沒有太大問題”。

其中，2025年的可售貨值為2354億元，越秀地產將以此為基，穩步推進年度經營目標，實現51%的目標去化率。

越秀地產熱銷解碼

開年以來，越秀地產在全國多地火力全開，熱銷之勢迅猛，為全年發展強勢開局。

1-2月，越秀地產累計實現合同銷售額128.27億元，同比上升23.8%；步入3月，銷售勢頭依舊強勁，行業預計越秀地產在3月的合約銷售金額將迎來同比大幅增長，有望為一季度劃上圓滿句號。

房地產行業處于深度調整期，市場分化態勢愈發顯著。核心城市憑借雄厚經濟實力、龐大的人口基數以及強勁的置業需求，其房地產市場穩定性高，特別是核心城市的核心地段，抗風險能力更為突出。

項目熱銷的背后，是越秀地產對行業周期與市場趨勢敏銳洞察的結果，多年來，越秀地產持續深耕一線城市與重點二線省會城市。截至2024年12月31日，越秀地產在全國布局27座城市，總土地儲備約1971萬平方米，總貨值超3600億元，其中95.6%分布在一二線城市，為未來業績增長夯實根基。

具體來看，在廣州，越秀地產坐擁652萬平方米的土儲資源，占據城市發展的黃金版圖；北京與上海也分別有100萬平方米、86萬平方米的優質土地。

土地市場向來波譎云詭，在房地產的深度調整期，房企對優質地塊競爭更是趨于白熱化。2024年，越秀地產憑借精細化的城市板塊研究，依托成熟的研判方法論，精準剖析每一處潛在價值，敏銳捕捉發展契機，全年在8個城市新增24幅土地，總建筑面積約為271萬平方米，全部位于一線和二線城市。

越秀地產錨定核心城市，以穩健運營策略為基，憑借穩健運營策略的有力支撐，精研產品、打磨服務，全方位發力，成為越秀地產驅動業績增長的強勁引擎。

2024年，越秀地產在產品創新、標準化建設、精益建造等方面收獲了顯著成果。產品創新層面，越秀地產持續完善大客研體系，深度剖析客戶需求與市場趨勢，積極推動創新項目試點落地，建成產研基地。

同時，在多個核心城市推出極具創新性的產品，如廣州的“觀樾”項目，巧妙融合地域文化元素，打造出獨具特色的居住體驗空間；上海的“外灘樾”項目，在設計中巧妙融入海派風情，在功能布局上完美契合現代生活需求。

外灘樾 圖源：越秀地產

面對市場供需結構的深刻重構與客群需求的持續升級，越秀地產開展了全面系統的市場調研，并與行業專家、客戶深度互動共創，從中精準提煉出“品質、溫度、智慧、成長”四大核心關鍵詞，梳理形成涵蓋設計、質量、功能等多個層面的16個產品主張，并于近期正式發布“4×4 好產品理念”，對產品如何超越時間、體現以人為本、創造智慧體驗、實現可持續成長等方面，進行了系統化的構建。

在“4×4好產品理念”引領下，越秀地產加強產品創新，進一步形成了4+X產品系，為不同城市、客群提供差異化品質生活解決方案。其中，“樾”系定位高端改善產品線，“和樾”系主攻生態宜居產品線，“天”系專注城市更新賽道，“星匯”系瞄準青年品質住宅市場；此外，越秀地產還打造了兼具人文溫度與功能適配性的“城市人文系”和“先鋒藝術系”兩大特色產品線。

市場是產品最好的驗金石，實際上，4+X產品系早已在銷售端嶄露頭角。2024年，琶洲南TOD憑借86.01億元的成交額，再度登頂廣州市商品住宅銷售榜榜首；香山樾以60.17億元銷售額，榮膺海淀年度紅盤第一名，同時在北京商品住宅銷售榜中也高居第二位；上海的越秀?蘇河?和樾府更是上演“四開四罄”的熱銷奇跡，累計銷售額突破69億元大關；成都的越秀?天悅云萃同樣表現不俗，年度銷售額成功突破30億元 。

憑借產品力突圍，2025年開年以來，越秀地產的熱銷勢頭得以延續。在上海，靜安天玥項目一經開盤便被搶購一空，銷售額一舉突破23億元；北京市場同樣成績斐然，海淀的和樾望云、和樾玉鳴兩個項目開盤首日銷售額高達152億元，去化率超九成，刷新了北京同期市場銷售額的新紀錄；在廣州，“廣府系” 的瓏悅西關、熙悅江灣等項目憑借出色的產品力，吸引了上千名購房者踴躍購買 。

內生動力開啟正循環

越秀地產憑借穩健的經營策略和精準的市場洞察，于動蕩中牢牢站穩腳跟，不僅實現了有質量的銷售，也成功保障了經營性現金凈流入的持續增長。2024年，越秀地產繼續保持了經營性現金凈流入的正向增長，全年實現經營性現金流凈流入217.3億元。

在房地產行業的深度調整期，過往依靠融資驅動規模增長的模式已經難以為繼，房企如要實現可持續的高質量周轉，唯有激活內生動力，而經營性現金流作為業務運轉自然生成的“活水”，正是內生動力的核心來源。

越秀地產在復雜市場環境下的財務管理能力，為公司未來的投資和發展提供了堅實的資金保障。截至2024年12月31日，越秀地產持有現金約500.5億元，較年初上升8.6%。

在北上廣深土地投資門檻不斷高企的當下，土地市場已然成為頭部房企的角逐場。越秀地產憑借充裕的現金儲備，在市場的跌宕起伏中穩穩守護運營安全，同時緊握投資靈活性。

業績發布會上，越秀地產管理層透露，2025年，公司將一如既往地秉持“以銷定投”與“量入為出”的穩健投資策略，聚焦廣州、深圳、上海、北京等四大一線城市，以及杭州、合肥、成都、西安等重點二線省會城市，預計今年用于拿地的權益金額將與2024年大致相當，維持在約300億元的水平。

越秀地產之所以能夠成為少數能持續深耕高能級市場、保持核心城市土儲優勢的頭部房企，還得益于自身健康安全的財務狀態、良好的融資信用、遠低于行業均值的融資成本等優勢。

在財務健康方面，越秀地產已連續多年保持“三道紅線”全綠檔狀態，其中，剔除預收款后的資產負債率為 68.1%，凈借貸比率為 51.7%，現金短債比為 2.1 倍；截至2024年末，越秀地產的有息負債壓降至1038.9億元，其中短債占比僅22%。

投資機構對越秀地產財務健康狀況的高度認可，在眾多房企面臨融資難題時，越秀地產憑借自身優勢，繼續保持多元化融資渠道暢通的同時，不斷降低融資成本，債務結構也得以持續優化。

2024 年，越秀地產在境內成功發行公司債券合共25億元，加權平均借貸年利率約為 2.61%；在境外發行人民幣 23.9 億元點心債，加權平均借貸年利率約為 4.07%。相關融資活動不僅優化了公司的債務結構，還進一步降低了融資成本，2024年，越秀地產加權平均借貸成本3.49%，位于行業第一梯隊，相較民營房企低了2-3個百分點。

在行業深度調整的大環境中，越秀地產憑借穩健的財務狀況，構筑起堅固的抗風險壁壘，大幅提升市場競爭力，亦為企業的持續發展奠定了堅實基礎。目前，市場仍處于企穩階段，越秀地產卻提出增長目標，2025年計劃實現合同銷售金額1205億元，同比增長5.2%。

越秀地產預計，2025年，政府“止跌回穩”的政策力度將進一步加大，將進一步支持市場的企穩回升。

林昭遠表示，越秀地產將在銷售、投資、運營、產品、財務等五大方面繼續貫徹高質量發展的經營策略。在去化方面，越秀地產將加快庫存去化和現金回流，實現有質量的銷售；投資刻度也將更加精準，堅持“穩健投資”、“以銷定投”，聚焦核心城市、核心區域持續增儲。

此外，越秀地產還成立生產管理中心，進一步提高大生產敏捷能力、效率；也講繼續堅持“好產品理念”，打造“客戶都想買、同行都想學，能產生溢價”的好產品；同時保持經營性現金流為正、降低融資成本，確保財務更加健康和安全。

企業發展過程如同一個螺旋，唯有經營優者，才能進入價值攀升的正循環。

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