前言

剛剛過去的三月的北京樓市，春風裹挾著樓市的暖意與焦灼一同撲面而來。

CBD的玻璃幕墻折射著晴雨交織的天光，像極了此刻購房者的心情——政策利好如融雪浸潤土地，二手房掛牌量卻如雨后春筍節節攀升，新房案場的咖啡香里，經紀人正用“最后一套特價房”的焦慮和對海淀王炸新盤的期待，調制一杯名為“市場復蘇”的魔幻飲品。

一邊是海淀紅盤的爆款熱賣，一邊是朝陽老盤的降價維權，這種冰與火之歌，像極了剛剛沖泡的一杯焦糖拿鐵，濃郁清香，讓人回味。

今日帶來3月份北京樓市開盤播報，中海時光之境、建發觀宸、和樾望雲、和樾玉鳴、頤海澐頌、城建國譽頌6個樓盤，一個月賣了272億。

01

中海時光之境開盤喜提13.6億

時光之境項目源自去年中海153億拿的巨無霸地塊當中的小紅門地塊。

項目土地為北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊、小紅門鄉剩余土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊，中海企業發展集團有限公司（中海）2024年11月29日以153.32億元競得。

該項目為朝陽區小紅門鄉剩余土地一級開發項目XHM-10、12地塊，項目位于南三環至四環之間，交通便利，配套齊全。 北側就是分鐘寺“三朵金花”東叁金茂府、合生縵云、北京天譽，都已經交房，二手房掛牌價10萬+.

這次的中海時光之境，建設用地面積2.55萬㎡，規劃建筑面積5.82萬㎡，住宅容積率2.5，其中商品住宅規模5.45萬㎡。項目規劃7棟9-18層商品住宅樓，1梯2戶、2梯2戶設計，從北向南為從高到低排列。

項目商品住宅主力戶型面積105-135-155㎡三居-四居產品，共432套，期房住宅銷售指導價80000元/㎡。

項目于3月30日開盤，當天推出180套房源，官宣認購13.6億。

02

城建國譽頌開盤喜提10.6億

副中心第一個“好房子”洋房產品開盤成績單。

項目土地為北京市通州區宋莊鎮雙埠頭村、大龐村、大興莊村土地一級開發項目TZ03-0403- 6008、6015地塊R2二類居住用地、 TZ03-0403-6012地塊A334托幼用地，北京城建于2024年9月27日以15.96億元底價摘得，該地塊住宅指導價4.7萬元/㎡。

項目位于通州區徐宋路與宋通路交叉口西北角，六環以外，緊臨徐宋路主路。

地塊建設用地面積4.68萬㎡，規劃建筑面積8.02萬㎡，住宅容積率1.8。

項目主入戶大門采用酒店式歸家大堂形式，石材+金屬的高奢質感與韻味，極富歸家尊崇感；南地塊的歸家大堂，通過藝術樓梯及電梯，可抵達地下的U字型社區空間，中間環抱奢雅的地下庭院，隱奢意味十足。

國譽系低密洋房，1.8容積率住宅地塊，規劃純9-11層低密洋房，寬綽樓距，軸線對稱院落布局，五重歸家動線。建筑整體沿用傳統三段式構圖，以現代手法彰古畫園意，構筑“一軸雙環八境”大區景觀格局。建面約88-158㎡戶型產品，運用前瞻設計理念，打造通透闊朗、三面寬境、極致舒闊的空間格局，以超高的空間使用率，奢配滿妝，為精英家庭打造寬敞的人文家園。

項目于3月22日開盤，推出北區房源220套，官宣認購210套，認購金額10.58億。

03

建發觀宸開盤喜提22.4億

建發的好伙伴福州裕誠房地產有限公司（福州裕誠）2024年11月29日競得北京市豐臺區城鄉一體化槐房村和新宮村舊村改造項目NY-030（南區）-01地塊R2二類居住用地。

地塊建設用地面積3.04萬㎡，規劃建筑面積6.08萬㎡，住宅容積率2.0，成交金額24.345億元，銷售指導價83000元/㎡。

項目位于豐臺區南四環與南五環之間槐房西路東側，鄰近大興線、19號線新宮站，周邊坐擁豐臺大悅春風里、萬達廣場、南苑森林濕地公園等優質配套資源，同時接壤首都商務新區、麗澤金融商務區、豐臺科技園三大商務區。

建發金茂觀宸項目循古而不泥古，以創新再傳承，以“清新儒雅，精致飄逸”為美學內核，以“輕、閑、霽、金”為匠造手法，提取五大宋代建筑元素-版引檐、方格掛?、避風?、擗簾桿、鉤窗闌檻融入建筑肌理，為北京定制首座宋韻巨著。小區北側兩棟樓首層局部架空，配備下沉庭院會所，具備泳池、健身房等功能。

項目總建筑面積9.28萬㎡，其中商品住宅規模6.04萬㎡，分1期開發。項目規劃建設11棟6-18層板樓，梯戶設計為1梯2戶、2梯2戶。項目商品住宅戶型面積為113-132-165㎡三居四居，共479套。

3月23日開盤推出282套，當天官宣認購223套，銷售金額22.4億。

04

和樾望雲一分鐘85億+

海淀功德寺2大紅盤開盤，首先恭喜3位粉絲盆友，都搶到了心儀的房源，兩套玉鳴140㎡+1套望雲175㎡，年度大事搞定了。

先說和樾望雲，越秀拿地，后華潤入股。項目土地為北京市海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-002地塊R2二類居住用地， 武漢康景實業投資有限公司（越秀集團）于2024年11月5日以63.825億元競得。

地塊建設用地面積4.25萬㎡，規劃建筑面積8.92萬㎡，住宅容積率2.1，該地塊住宅指導價期房10.5萬元/㎡。

項目由越秀集團、華潤置地聯合開發，采用越秀“和樾系”的高端產品系，與香山樾的“樾”一脈相承。

項目打造風格為富有內涵的“現代東方名園”，承載了對海淀的殷切期望。“望”解釋為佇立海淀人文厚韻之上，望觀宇宙未來。“雲”是硅谷雲創，改變世界科技格局的雄心壯志，也有云卷云舒的松弛自在。

項目采用新古典主義建筑風格，外立面典雅大氣，歷久彌新；園林景觀由國際知名團隊精心打造，移步異景，四季皆美；戶型設計方正通透，空間布局合理，滿足不同家庭的生活需求。

項目總規模14.08萬㎡，其中商品住宅面積8.84萬㎡，規劃14棟住宅樓。項目共693套住宅房源，已供應戶型產品為98~178㎡的三居至四居。

3月21日晚，功德寺雙盤綻放，和樾望雲一分鐘賣了85億，粉絲小伙伴夜里搶到房，激動地睡不著覺，微信跟大白話報喜。

05

和樾玉鳴開盤喜提67億

項目土地為北京市海淀區功德寺棚戶區改造項目HD-GDS-001地塊R2二類居住用地， 北京尊誠置業有限公司（綠城集團）于2024年11月5日以51.75億元競得。

地塊建設用地面積3.47萬㎡，規劃建筑面積7.28萬㎡，住宅容積率2.1，該地塊住宅指導價期房10.5萬元/㎡。

項目位于海淀區，五、六環之間，距離地鐵13號線、昌平線清河站不到2公里，又有京新高速、馬連洼北路、永豐路等主干道環繞；北側緊鄰中關村軟件園和百度科技園，整體來看項目周邊交通便捷，基礎設施配套齊全，產業氛圍濃厚。

項目由綠城集團、越秀集團聯合開發，采用越秀“和樾系”的高端產品系，與香山樾的“樾”一脈相承。

項目提取圓明園“萬方安和”中“安和”理念融入整體產品設計中，致力為海淀之士創生一種“此心安和”的生活方式，使其在大時代的浪潮中，找到自己的吾心安處。

項目采用石材＋鋁板＋玻璃幕墻，建筑主打擅長的“法式”風格，轉角有圓弧導角，融合古典與現代的設計風格，以恭王府為藍本，強調府邸的秩序感與理性美，同時引入南方園林的輕松與自然。

項目總規模11.22萬㎡，其中商品住宅面積7.42萬㎡，規劃13棟住宅樓。項目住宅戶型產品為131-139-162-178-216-267㎡的四居產品，共444套房源。

21日晚間開盤，444套房源全部推出，官宣認購405套，銷售金額67億。

06

頤海澐頌開盤喜提72.5億

頌系，作為海開高端住宅產品系，以其獨特的隱奢、優雅、禮序的高凈值審美，以及 “SONG 生命之頌” 康居體系，致力于打造領先時代、滿足客戶身心棲居需求的生命場域。

值得一提的是，頤海澐頌是目前海淀新房當中唯一一個地鐵盤。

項目距離地鐵 16 號線永豐南站僅約 300 米，未來還可便捷換乘預計 2025 年開通的 13 號線 B 段，快速連接后廠村、西二旗這些大廠聚集地，覆蓋百度、騰訊、網易等互聯網公司。

國際知名設計大師操刀，詮釋現代建筑美學

設計的價值在于創造，創造全新的視角實現人與空間新的對話。或張揚或內斂，終歸都是自身信仰的詮釋與安放，賦予居者美好人居體驗的同時，喚醒其對理想生活的無限遐想，在都市喧囂中擁有一方守靜之地。

頤海澐頌選用大象VAAS、笛東規劃設計、深圳鄭中設計等國際級大咖團隊操刀項目建筑及室內外設計。

項目立面打造上突破了海淀市場以真石漆為主，風格沉穩的慣性，采用目前獨有的玻璃幕墻設計，公建化處理，簡單大方且極具現代感，顏值MAX，提升居住品位。在簡約、純粹的建筑形式下，表達自然、高級的審美與智慧；圍繞成長理念，融入科技屬性，以美學煥新海淀城市界面。

立面選材工藝精良，彰顯項目質感

頤海澐頌外立面采用國內一線豪宅標配的超白玻璃幕+石材+金屬鋁板組合，外立面邊框筆挺的線條由石材與金屬鋁板制成，工藝精良的灰金色金屬鋁板勾勒出的線條是立面的點睛之筆，既彰顯出建筑的現代質感，也傳遞出溫暖柔和的居住氛圍。讓建筑不僅是居住的空間，更是一件藝術品。

最難能可貴的是景觀退線，給生活更多安寧

頤海澐頌匠心考究，南北雙地塊均做南向景觀退讓，其中北地塊約退線24-25米，南地塊約退線27-39米，社區建筑巧妙避讓街道，提升城市美觀度的同時，優化通風采光條件，讓臨街樓棟的居民生活環境更加靜謐安寧。

退線設計讓小區各樓棟間距及園林景觀更加的均質化，也體現了海開對于產品的執著。

一城久侯的寬境洋房，讓理想生活一步到位

頤海澐頌項目總圖遠低近高的樓座分布，以高低搭配的方式打造海淀科創菁英的低密舒居范本。北區為低密改善型純四居社區組團，南區為成長進階型社區，戶型面積區間為建筑面積約97 - 171㎡舒闊三居四居產品。

北區為6棟 6 - 15 層的建筑面積約 137 - 171㎡寬幕洋房，南區為9棟13 - 15 層的 97 - 124㎡高質價比進階戶型，南北兩地塊共 752 套戶型，滿足不同家庭的多層次居住需求。

無論是小高層還是洋房產品，最讓人驚喜的是，專梯專戶設計。頤海澐頌以兩梯兩戶為主，配合部分一梯兩戶獨立電梯廳的配置，相當于專梯入戶，每一戶有獨立的歸家動線與電梯廳，為出行高效、私密、舒適保駕護航，塔尖住宅的儀式感，唾手可得。

3月16日，頤海澐頌開盤，推出752套房源，當天認購606套，認購金額72.05億。

以上，今日份，3月份北京小陽春的開盤播報完結，6個新房開盤賣了272億

北京樓市：二手房三環正式進入3萬時代

最近復盤了大量小區的成交價，發現三環附近的小區已經步入3萬時代。

讓人震驚的是，甚至有的小區的成交價已經2萬起步了。

△馬家堡西里1/3居室：

2025年2月，80㎡戶型成交價220萬，單價2.7萬/㎡

2025年1月，46㎡戶型成交價170萬，單價3.7萬/㎡

2025年1月，47㎡戶型成交價165萬，單價3.5萬/㎡

△西羅園1/2居室：

2025年3月，54㎡戶型成交價180萬，單價3.3萬/㎡

2025年3月，60㎡戶型成交價220萬，單價3.7萬/㎡

2025年1月，61㎡戶型成交價225萬，單價3.7萬/㎡

△潘家園南里1/2居室：

2025年2月，46㎡戶型成交價169萬，單價3.6萬/㎡

2025年1月，44㎡戶型成交價174萬，單價3.9萬/㎡

2024年12月，40㎡戶型成交價145萬，單價3.5萬/㎡

△東大街西里2居室：

2025年2月，50㎡戶型成交價187萬，單價3.7萬/㎡

2025年1月，57㎡戶型成交價210萬，單價3.6萬/㎡

2024年5月，58㎡戶型成交價205萬，單價3.5萬/㎡

可以發現，成交價3萬開頭的小區主要集中在東三環和南三環，都是以老破小為主，也沒有學區和產業的加持。

這也證明，老破小在逐漸被市場拋棄，年輕人更青睞好品質的房子。

北京樓市：東三環被打回原形

最近復盤比對了東三環的價格走勢，發現很多小區的跌幅都在30%以上。

甚至有小戶型房源的跌幅超過40%，直接被打回原形了。

△蘋果社區北區59㎡1居室：

2025年3月，成交一套，成交價275萬

相比于2021年3月，同戶型成交價375萬，↓100萬，-27%

相比于2020年1月，同戶型成交價380萬，↓105萬，-28%

相比于2017年3月，同戶型成交價460萬，↓185萬，-41%

△華威西里55㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交價225萬

相比于2023年3月，同戶型成交價345萬，↓120萬，-35%

相比于2020年11月，同戶型成交價325萬，↓100萬，-31%

相比于2019年8月，同戶型成交價340萬，↓115萬，-34%

△松榆西里56㎡2居室：

2025年1月，成交一套，成交價290萬

相比于2023年1月，同戶型成交價389萬，↓99萬，-26%

相比于2021年12月，同戶型成交價410萬，↓120萬，-30%

相比于2018年7月，同戶型成交價371萬，↓81萬，-22%

△合生國際花園61㎡1居室：

2025年3月，成交一套，成交價498萬

相比于2023年2月，同戶型成交價665萬，↓167萬，-25%

相比于2021年12月，同戶型成交價630萬，↓132萬，-21%

相比于2017年2月，同戶型成交價580萬，↓82萬，-14%

東三環的大跌，主要原因是這片區域多為老破小區，居住體驗一般，也沒啥學區和產業加持。

同時，供需關系發生變化，市場更青睞新房和次新房，老破小正在被逐漸拋棄。

北京樓市：西二環跌瘋了

西二環涵蓋了很多知名的板塊，比如金融街、月壇等，也坐落了很多金融企業的總部。

但在最近一輪下跌中，西二環附近的很多小區跌幅并不小，甚至有小區跌幅達到了45%。

△雙槐里44㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交價306萬

相比于2023年1月，同戶型成交價558萬，↓252萬，-45%

相比于2021年10月，同戶型成交價508萬，↓202萬，-40%

相比于2019年11月，同戶型成交價466萬，↓160萬，-35%

△天寧寺西里61㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交價352萬

相比于2024年12月，同戶型成交價455萬，↓103萬，-23%

相比于2023年1月，同戶型成交價546萬，↓194萬，-36%

相比于2021年5月，同戶型成交價518萬，↓166萬，-32%

△德寶新園59㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交價460萬

相比于2022年9月，同戶型成交價690萬，↓230萬，-34%

相比于2021年3月，同戶型成交價675萬，↓215萬，-32%

相比于2020年12月，同戶型成交價593萬，↓133萬，-23%

△新文化街53㎡2居室：

2025年2月，成交一套，成交價784萬

相比于2024年7月，同戶型成交價870萬，↓86萬，-10%

相比于2023年4月，同戶型成交價1190萬，↓406萬，-34%

相比于2019年11月，同戶型成交價960萬，↓176萬，-19%

總體來看，和小戶型的老破小相比，西二環附近的大戶型次新房明顯更抗跌。

這也印證了市場改善需求的增多，小戶型越來越不受市場待見，同一個小區內不同戶型的分化也很嚴重。

北京樓市：總價150萬上車海淀

最近海淀的新房熱度很高。復盤了海淀的房價走勢，發現大量的二手房小區跌幅也很大。

目前在綠中介的掛牌價，已經低至150萬，如果再砍砍價，可能130-140萬就能拿下。

另外，有大量小區的掛牌單價，也不足3萬/㎡了。對于想在海淀上車或用于海淀戶口的剛需來說，已經很有性價比。

此外，海淀的很多小區跌幅都達到了40%，簡直超乎想象，已經基本跌回2015年。

△北太平莊路50㎡2居室：

2025年3月，成交一套，成交價296萬

相比于2021年12月，同戶型成交價501萬，↓205萬，-41%

相比于2020年7月，同戶型成交價440萬，↓144萬，-33%

△雙榆樹北路6號院43㎡1居室：

2025年3月，成交一套，成交價350萬

相比于2021年8月，同戶型成交價592萬，↓242萬，-41%

相比于2020年12月，同戶型成交價440萬，↓90萬，-21%

△王莊路27號院42㎡1居室：

2025年3月，成交一套，成交價275萬

相比于2023年10月，同戶型成交價370萬，↓95萬，-26%

相比于2022年4月，同戶型成交價400萬，↓125萬，-32%

對于目前的市場而言，海淀還是具體“定海神針”的作用。海淀新房的火熱，一方面通過推動了二手房的交易，因為大量業主是賣掉二手房再買新房，另一方面也給市場注入了信心。

北京樓市：當下市場的買房邏輯

當前，房地產市場環境發生著顯著變化，人口結構、經濟形勢等因素都在推動其變革，買房邏輯已經發生徹底的變化。

一、剛性需求減少

近幾年北京人口增速下滑，甚至出現了人口凈流出的情況，剛需大大減少。北京發展進入新階段，人口流動趨勢也已發生變化，人們對于在京定居的意愿也有所改變。

幾年前還有大量的剛需購房者瘋狂涌入北京樓市，促使北京的房價快速上漲，如今越來越多的年輕人卻在逃離北京，這給市場帶來了不小的沖擊。

二、改善需求增大

隨著社會老齡化的加劇，老年人口比例不斷增大，養老和改善居住條件的需求也隨之大幅增加。

越來越多的老年人希望擁有更舒適、便利的居住環境，以滿足他們的生活需求。同時，一些中年人也在為未來的養老生活做準備，積極尋求改善型住房。

三、老破小正在被拋棄

如今的 90 后購房者，在購房觀念上與以往有了很大不同。他們不愿意或不接受居住在老舊、狹小的房子里，更傾向于選擇大戶型的住房。

90后購房者對于居住品質的要求更高，更注重房屋的舒適性和便利性。老破小的房子逐漸失去了吸引力，被越來越多的購房者所摒棄。

四、杠桿率逐漸降低

當前經濟大環境不佳，就業形勢嚴峻，人們對于未來的預期也變得不那么樂觀。從過去追求 “升職加薪” 到現在 “找到工作” 就滿足，這種心態的轉變導致購房的杠桿率逐漸降低。

大家不愿意背負過多的債務，且購房容錯率更低，需要更加謹慎，這也使得房地產市場的活躍度有所下降。

五、學區房需求下滑

由于新生兒數量的極速降低，未來對于學區房的需求將會快速下滑。隨著人口出生率的下降，學齡兒童的數量也在減少，直接影響了學區房的市場需求。

六、市場更注重品質

目前的經濟環境下，買房人對于房屋居住屬性的重視程度大大提升，更加注重居住的舒適度。

人們不再僅僅滿足于有一個棲身之所，而是希望擁有一個高品質、宜居的生活環境。

開發商也在卷新房的品質，以滿足購房者日益增長的需求。

最后，總結一下當前市場的買房邏輯：買大不買小，買新不買舊，買城里不買郊區，買好品質不買差品質，同時杠桿不要上太大。持最好的心態，做最壞的打算。

<買房相關問答>

目前是只看海淀和朝陽挨著海淀的這一部分，預算600左右，首付大概300萬。想買個80平左右的兩居，工作在北三環，還是希望這附近或者往西往北都行，東不過三里屯，希望小區稍微新，戶型方正，能挨著地鐵最好，不要回遷 不要經適房。請您推薦一些能看的樓盤呢。

可以看看清河那邊的觀景園、世華龍樾一期西區，西三旗的富力桃園，或者學院路的逸成東苑，600萬左右能買個2居。因為北三環附近基本都是老破小，想買次新就得考慮遠一點的。

想咨詢下，手上有1000萬，想買個4居，預算不超過1500。目前住月壇學區房，大孩上小學，小孩學齡前，未來幾年還是住月壇。所以買房主要考慮保值增值，到七八年后自主也行，或者再置換也行，請問有推薦的樓盤嗎？想盡量靠里，五環外不考慮了。

保值增值的話，我覺得肯定買新房，即使是次新二手，過個七八年樓齡也老了。可以等等海淀西邊的新地塊，四季青、田村的，或者現在的中海萬泉寺，在五環內，也有稀缺性。

目前房子在蘋果社區南區161平米的三居，想去東城區史家胡同的學區或者西城上學，目前三個選擇：1.賣房1200萬置換東城學區房，價格也差不多1200左右，但是居住條件較差；2.賣房后買小學區房占學位，租房讀書；3.賣房后去讀西城的一般學區（有新街口學區房），租房讀書。請問您覺得哪個方案更好，性價比更高？

如果是我，肯定選2，買個最便宜的占坑房，甚至平房都行，學區屬性拉滿。主要花1200萬買個老破學區房，降低了生活品質不說，而且過幾年大概率還要降，因為入學人數在降低，供需關系擺在這里的。至于西城的一般學區，那還是選史家學區，東城這邊更平衡一些。

預算500-600萬，考慮自住和保值，是買回龍觀的次新還是朱辛莊的新房都是兩居？回龍觀次新和朱辛莊新房分別推薦哪個小區？另外有一套龍華園五層兩居面積80.67，現在大概能賣到什么價位？什么時間置換比較合適，是先賣后買好還是先買后賣好？

這個預算，重點考慮朱辛莊的星耀未來，98P的三面寬三居。回龍觀的次新就算了，品質肯定被朱辛莊的新房吊打。肯定是先賣后買。趁最近小陽春賣了，具體價格的話可以參考去年11月 同戶型的成交價，你可以先掛得高一點。

您好，我現在能籌備出600萬的首付，首套剛需。我想買個兩居室或者小三居室，就想在知春路地鐵站或者五道口地鐵站周圍5公里的地方，您能不能給我推薦推薦呀？謝謝。

可以看看知春東里、稻香園、小南莊，都是好學區。還有牡丹園東里、志新村、東王莊、靜淑東里。小三居的話，展春園不錯，就是價格可能有點吃力。

想咨詢下，手上有1000萬，想買個4居，預算不超過1500。目前住月壇學區房，大孩上小學，小孩學齡前，未來幾年還是住月壇。所以買房主要考慮保值增值，到七八年后自主也行，或者再置換也行，請問有推薦的樓盤嗎？想盡量靠里，五環外不考慮了。

保值增值的話，我覺得肯定買新房，即使是次新二手，過個七八年樓齡也老了。可以等等海淀西邊的新地塊，四季青、田村的，或者現在的中海萬泉寺，在五環內，也有稀缺性。

您好，想問一下非京籍二套，首付120萬左右，北五環有哪些小區推薦，最好在八號線沿線。

首付120萬，總預算還是得看你的貸款比例。假設總預算在300-500萬左右，可以看看西三旗、清河的次新，比如萊圳家園、世華龍樾這些，一居沒問題，兩居有點超預算。或者再往北，比如國風美唐、公園悅府，這些都能買個兩居。

知哥您好，麻煩問一下，想買清河橡樹灣兩居室，現在買就可以，還是等等朱房村開賣后再看看對價格影響再買比較好？

朱房村對橡樹灣的兩居沒啥影響，都不在一個總價段。現在價格是穩住了，甚至橡樹灣有的房源是微漲，有需求或者有合適的就可以買。

想今年年底或者明年年初，把戶口落到海淀便于孩子上學（優先農大附近）。購買海淀二套的預算不充足，總價400以內。二套買了大概率不會住。因此，想請教您，馬連洼或者上地附近又適合我們落戶的房子嗎，或者針對我們的情況您有什么建議。

小區的話，可以看看西北旺的東馨園、馬連洼的梅蘭竹菊園，或者加點預算考慮學院路的逸成東苑。因為買了不會住，所以主要考慮的就是租金收益率。另外一個思路就是把大興的房子賣了，多點預算考慮海淀這邊的次新學區房，一步到位，兼顧學區+自住。

請問我手里有個在焦化廠的回遷房“祈東家園”，目前沒有置換需求，看不清以后的市場，請問此房是繼續持有還是應該賣掉？

其實房子沒啥升值的可能，留著就是純賺個房租。如果你需要用錢那可以賣掉，如果不急需用錢或者沒有別的用途，可以留著收房租。

您好，我們家在考慮望京陳分的學區，目前徘徊在澳洲康都66平一居和利澤西園72平板樓（可考慮自住），價格都差不多。如果只從保值來看，哪個合適些呢？

這倆對口的小學都是陳經綸中學分校小學部利澤校區。澳洲康都的物業、樓齡和市場熱度都更好一些，但也需要注意澳洲康都的戶型非常多，盡量還是買方正的戶型。

請問奧森板塊有適合上車的小區嗎？主要自住保值為主，預算600-700左右，2居或3居都行。

可以看看萬科星園、天居園、拂林園，具體的話還是看你自己的需求，以及自己喜歡哪個。畢竟有自主需求，還是住的舒服優先。

您好，可以對比一下東城上龍嘉園和朝陽的國典華園對比嗎？總價相同的房子推薦哪個呢？上龍嘉園是個只有兩棟樓的東城老商品房，沒啥小區環境，但是位置很好，挨著北二環，上學上班很方便。

上龍嘉園還有臨街的問題，從長期來看國典華園的潛力更大一些。如果有東西城戶口的需求，就買上龍嘉園，如果沒有的話就買國典華園。

您好，想請教下預算1000萬左右，想在海淀買一個小三居，自住+學區，有沒有推薦的區域啊？學區比陳經綸嘉銘分和朝外好點。

其實沒多少可選的了，上地東里的小三居和華清嘉園。

預算500-600萬，考慮自住和保值，是買回龍觀的次新還是朱辛莊的新房都是兩居？回龍觀次新和朱辛莊新房分別推薦哪個小區？另外有一套龍華園五層兩居面積80.67，現在大概能賣到什么價位？什么時間置換比較合適，是先賣后買好還是先買后賣好？

這個預算，重點考慮朱辛莊的星耀未來，98P的三面寬三居。回龍觀的次新就算了，品質肯定被朱辛莊的新房吊打。肯定是先賣后買。趁最近小陽春賣了，具體價格的話可以參考去年11月 同戶型的成交價，你可以先掛得高一點。

孩子27年上小學。海淀區1200萬，兼顧居住和學區（中等即可），目前看過中關村片區的太陽園、滿庭方，八里莊片區的世紀城、曙光花園、美林花園、中海雅園，青龍橋片看過博雅西園。1. 在這里面你有推薦的片區嗎？還要考慮流通性保值性。2. 萬泉小學曙光分校和中關村四小，綜合性哪個好。3. 世紀城的房子 27年入學值不值得今年入手？目前世紀城的房子還有沒有水分， 啥時間入比較好？

1、兼顧學區和自住，又想考慮保值，那可以首選中關村、世紀城。中關村的問題就是塔樓，以后流通性可能不好。2、中關村四小。3、明年再買，今年是最后一年入學高峰，明年需求會減少，雖然世紀城比前兩年也跌了20%左右了。

預算在1200萬左右，請問四季青這邊，有哪些好的小區推薦。沒有學區訴求，能離6號線近一些更好。

今年海淀會有很多新的供地，比如西邊的田村、四季青板塊，建議等新房。現在那邊的次新，也基本都是20年房齡的小區了，比較老，居住體驗一般，以后也沒啥增值空間。而且1200萬預算，三居買不到板樓，兩居又不甘心，新房可以直接四居。

您好，考慮保值增值，也會自住，不考慮學區和通勤，目前在看清河橡樹灣、中海紫御公館、紅杉世家（都是兩居）、太陽公元（兩居或者小三居都行好像價格差的不多），請問應該怎么選呢？或者有其他推薦的嗎？

根據你說的這些小區，估計你的預算是在1000萬左右，但現在這個市場情況就別想著增值了，還是以自住需求為主。你應該根據自身的居住需求來考慮，并且盡可能買三居，兩居以后不好出手。

想今年年底或者明年年初，把戶口落到海淀便于孩子上學（優先農大附近）。購買海淀二套的預算不充足，總價400以內。二套買了大概率不會住。因此，想請教您，馬連洼或者上地附近又適合我們落戶的房子嗎，或者針對我們的情況您有什么建議。

小區的話，可以看看西北旺的東馨園、馬連洼的梅蘭竹菊園，或者加點預算考慮學院路的逸成東苑。因為買了不會住，所以主要考慮的就是租金收益率。另外一個思路就是把大興的房子賣了，多點預算考慮海淀這邊的次新學區房，一步到位，兼顧學區+自住。

我們是一對生活在北京的博士夫妻，工作地點待定。預計明后年生小孩，如果考慮海淀學區，認為萬壽路和八里莊是最好的。總預算在550萬左右，請問根據目前房價行情，什么時候買房比較合適？是否考慮先租房再觀望買房？若買房需要考慮面積90平以上，雙方通勤開車30分鐘內，價格在 5～600萬左右，以及未來房產保值及學區問題。

（1）如果有需求，現在就能買，普遍比前兩年跌了20-30%。（2）如果不著急就先租房，短期內房價不會有大波動。如果買房是因為生小孩，那就是剛需，就盡快下手，如果不是剛需那就持幣待購。（3）朱辛莊那邊的新房，比如星耀未來。5-600萬，在北大附近只能買老破小，或者就近一點的次新兩居，比如學院路的逸成東苑，75平左右。學區不用考慮，還早。如果是我，就先租房，主要問題是兩個人工作地點還沒確定，如果現在買房，到時候可能還要折騰一下。

積分落戶，不住只租，希望保值。我的基本情況：已購買城六區住宅1套，使用公積金貸款，貸款未還完。目前首付資金比較低，希望購買百萬左右的房子。我中意的小區：這個預算基本都是一居室，房山康澤佳苑南區、通州華業東方玫瑰、通州長城國際。想跟您咨詢買哪個地方合適，您還有推薦的其他地方嗎？

這三個里面的話，優先選康澤佳苑南區的板樓吧，其次華業東方玫瑰，長城國際就算了，都是塔樓，以后流通性差，不好出手。其他的地方我看了下，好像沒有比前兩個合適的了，因為100萬左右想保值，滿足近地鐵+次新+板樓就行，因為以后接盤的人大概率是剛需。

想今年年底或者明年年初，把戶口落到海淀便于孩子上學（優先農大附近）。購買海淀二套的預算不充足，總價400以內。二套買了大概率不會住。因此，想請教您，馬連洼或者上地附近又適合我們落戶的房子嗎，或者針對我們的情況您有什么建議。

小區的話，可以看看西北旺的東馨園、馬連洼的梅蘭竹菊園，或者加點預算考慮學院路的逸成東苑。因為買了不會住，所以主要考慮的就是租金收益率。另外一個思路就是把大興的房子賣了，多點預算考慮海淀這邊的次新學區房，一步到位，兼顧學區+自住。

這幾年在外地，準備過幾年再回北京，主要考慮是保值增值。請問遠洋山水如果還有撿漏的話，值得撿嗎？保值增值意義大不大。還是說等過幾年回來買新房？

如果要我選，那肯定還是買新房。一是撿漏可遇不可求，而且現在市場沒那么多撿漏房源了；二是遠洋山水也20年樓齡了，等你賣的時候，可能都算不上次新了，保值增值潛力一般。

問您下，馬連洼蘭園小區房子，孩子開學3年級下在中關村上學，因馬連洼的房子剛裝修完住了2年，但是考慮后期孩子上學距離問題，還是想在中關村租房子，您有什么好的建議嗎？

我更傾向于租房，如果沒有強烈的訴求，不太建議再賣房換房。即使賣掉，在中關村那邊也只能買老破小，沒啥意義，還不如留著在學校附近租房。