（杭州日報房產研究院）

盤點3月樓市，最熱鬧的應該就是3月25日濱江區水電新村地塊樓面價高達77408.51元/平方米，3月28日西湖區蔣村低密地塊樓面價高達88029.06元/平方米。

全杭州最高的地價誕生在蔣村，而且放到全國也能排上前三名。

蔣村低密宅地實景

這塊地拍出后，不僅杭州房地產行業沸騰了，蔣村居民更是激動。地塊周邊的西溪誠園、中杭府等小區，一些業主群里的討論十分熱烈。

據蔣村板塊的中介說，近幾天，西溪誠園、中杭府的看房客戶都有所增加。3月份，西溪誠園意向成交了27套房子。買家的心態也不像以前那么淡定了，不僅下單速度加快，而且有的還要拼手速。

3月30日， 有一位中介發了朋友圈，有四個客戶同時看中了中杭府一套172㎡、低樓層的房子，大家都搶著要買。杭報房產聯系上了這位中介，他說自己從業多年，遇到這樣的搶房盛況，還是感到有點震驚的。

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位于西溪濕地北側約500米的這塊地，是杭州主城核心區罕見的1.1超低容積率用地。

蔣村低密宅地實景

蔣村坐擁了城西頂配的景觀、商業、教育等資源，可以說是西湖區的燈塔板塊。大型地鐵上蓋商業綜合體龍湖西溪天街、西溪銀泰城等商業都在2公里范圍內，向北過余杭塘河就是浙江大學紫金港校區，向南步行可達西湖區文體中心。一南一北雙地鐵，分別是19號線西溪濕地北站和5號線浙大紫金港站。

已升級為蔣村市集的農貿市場就在這個低密地塊的馬路對面。

早在地塊出讓前，業內人士就預測，蔣村地塊由于“城市核心區+西溪濕地”的稀缺價值，會成為今年一季度土拍最大看點，最終的土拍結果也是不負眾望。

蔣村低密宅地和西溪濕地

蔣村其實一直是重塑杭州豪宅市場格局的重要板塊。它承載了“城西老錢”和“未科新貴”、浙大高知以及地緣客戶等各方置業需求。

2006年開始，蔣村先后由萬科西溪蝶園、坤和西溪里兩個樓盤先行啟動了宜居改善概念，此后“百億樓盤”綠城西溪誠園開盤，則開啟了蔣村“高端改善”的時代。

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距離蔣村新地塊最近的大型樓盤西溪誠園，是當年綠城二代豪宅樣板，被一些人稱為城西的“武林壹號”。在2009年-2014年分成知敬苑、明禮苑、守純苑、正信苑、致誠苑共5期開發。

西溪誠園在2009年首次開盤時，精裝修標準就達到了5000元/平方米-6000元/平方米，建筑外立面是石材，室內也采用了高端產品。玄關、餐廳、客廳、衛生間墻面和地面都鋪了大理石；大戶型配備了嘉格納進口冰箱、烤箱、微波爐；衛浴設施是唯寶、漢斯格雅、TOTO智能馬桶等。

西溪誠園實景

西溪誠園每一期的大堂都很氣派，有客人來訪，門口的保安還會幫忙開車門、拿東西，給人一種五星級酒店的感覺。而且小區都是小高層，樓幢之間的空間寬闊，法式花園大氣。

據西溪誠園周邊的中介透露，蔣村低密地塊刷新了杭州最高地價后，西溪誠園的二手房掛牌價目前變化不大，誠心出售的業主，并沒有上調掛牌價。但是一些之前來看過房子的買家，在拍地后，下單的速度加快了。西溪誠園3月份的成交量，在近幾年都算是高的。

據悉，西溪誠園一直以來都是大戶型的成交價比小戶型高，而且很多房子是小區內的業主復購，或是業主推薦親朋好友前來購買。2022年，西溪誠園有一套280.28平方米的大戶型，以3150萬元成交，折合單價超過了11.2萬元/平方米，據了解，當時這套房子就是業主復購的。

正信苑實景

中介說，去年同類戶型的成交價是1700萬元-1750萬元，如果按此估算，今年大約上漲了100萬元。

180平方米-204平方米的戶型，目前成交價6.5萬元/平方米-7.5萬元/平方米。由于西溪誠園的165平方米是三房設計，成交單價比四房大戶型略低，因為市場上的次新房，這個面積段基本都是四房設計了。還有5期致誠苑的89平方米，3月份成交量比較大，成交總價大約500萬元-580萬元，折合單價5.6萬元/平方米-6.5萬元/平方米。

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新拍出的蔣村低密地塊，是蔣村板塊自2021年中杭府后首宗“商改住”宅地。除了產品形態引發市場遐想，這個地價也意味著杭州城西價格體系的重構。

根據規劃指標，3.5萬平方米的占地，要建成3.9萬平方米的地上建筑，限高20米，且不得建設別墅。業內人士估計，大概率會呈現4層排屋或合院產品。

西溪云廬實景

如果推出的是合院產品，類比西溪云廬二手合院11萬元/平方米的成交行情，蔣村地塊有著更優質的城市界面與配套，業內預估新房單價12萬元/平方米以上，或有可能突破15萬元/平方米。

假如新地塊推出了部分疊墅產品，那么蔣村板塊內只有中杭府的同類產品可進行對比，當年中杭府開盤時疊墅限價6.2萬元/平方米。

中杭府實景

據中杭府周邊的中介透露，中杭府在交付之前熱度較高，在交付前后，成交價處于巔峰。

中杭府交付之后，高層和疊墅在掛牌單價和成交價方面相差不多，而疊墅成交比較少。目前上疊225平方米，掛價1700萬元；中疊233平方米掛價1699萬元；下疊240平方米，掛價1850萬元。去年中杭府有疊墅成交，225平方米成交總價約為1400萬元。

蔣村低密地塊拍出最高價之后，來中杭府看房的客戶增多， 于是出現了多組客戶看上同一套房的情況。

曉月澄廬實景

位于西溪濕地附近的曉月澄廬，最近也有2套疊墅成交了，成交單價6.6萬元/平方米。掛牌在售的12套房源中，199平方米、208平方米、215平方米掛牌價在7萬元/平方米-8.5萬元/平方米，上疊和下疊的價格差不多；業主誠心出售的幾套房子，面積約195平方米，掛牌價是6.1萬元/平方米-6.3萬元/平方米。

曉月澄廬的疊墅總價1200萬元起步，中杭府的疊墅1400萬元起步，和蔣村板塊內的一些高層房源總價差不多。地價8.8萬元/平方米的蔣村新宅地，大概率套均總價會比板塊內的二手房高出許多。

據西溪誠園周邊的中介透露，在蔣村拍地之前，有多家開發商來到中介門店調研，了解西溪誠園的成交價和客群需求。有業內人士認為，參照目前杭州的高端二手房行情，拿地開發商建發預計會啟動蔣村板塊內頂級豪宅的產品設計，預估目標將鎖定總價3000萬元以上的高端改善客群。