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滇池度假區內也有第四代住宅了！

海埂片區首次迎來四代宅

昨日，昆明規劃局發布公示，滇池宜城(西南海)J2011-027-17號Q地塊建設項目。

（圖來自昆明市規劃局）

該項目位于度假區海埂片區，東臨廣福路，西鄰南繞城高速，南鄰長城滇池花苑小區，北鄰前衛西路。

總用地面積約66.42畝，容積率4.32。

該地塊是龍湖接手西南海后續的5個地塊之一，位于此前銷售的御景地塊北側，也是龍湖山海原著待開發的最后一個地塊。

（之前的4個地塊分別是，兩個洋房地塊山海原著、上宸，兩個高層地塊，攬境、御景）

其中最引人注意的莫過于，本項目共擬建11棟住宅建筑中，其中最中間位置的6樓的樓棟高度為66.7米，這樣來看，該產品的單層層高至少在3.1米以上。且因位置在最中央，正對下沉式庭院，應是樓王產品。

為何沒有一股腦兒全部做第四代住宅？

或許是開發商對第四代住宅相對謹慎，加之主城區此前也少有類似住宅實際交付入住，是否適合昆明氣候和消費者還有待觀察，先蓋一棟小試身手也無妨。

無論如何，考慮到海埂片區已無其他可供開發的住宅地塊，這個6#樓也將是海埂片區唯一的第四代住宅了。

此前有小道消息，龍湖將在這一地塊上將配置得房率超120%的大平層產品，且定位為龍湖某高端系，考慮到攬境地塊都已經配置180~200平米級別大平層，那新地塊產品或將進一步突破尺度。

南市區率先完成新盤進階

新盤不斷迭代，目前，南市區2024年后亮相的新盤基本已改頭換面，要么沖高得房率、要么往第四代住宅發展：

滇池路板塊，邦泰·觀云，第四代住宅，實享率約118%~120%，精裝交付，吹風價2.3-2.5萬。

會展板塊，萬科·桂語東方，得房率約96%-104%，精裝交付，銷售價格1.6-1.9w。

會展板塊，萬科·都匯半島，得房率約100%，精裝交付，銷售價格1-1.3w。

雙塔板塊，錦粼天曜（天際組團），宣傳“負公攤”，精裝交付，具體價格待定，預估價格1.9-2.3w。

雙塔板塊，邦泰·璟和，得房率108%左右，精裝交付，銷售價格1.8~2.2w。

（近期新盤邦泰·觀云的第四代住宅設計）

去年少數幾個亮相的傳統型住宅，多半是接盤或既定現實/規劃無法更改的項目，如新螺螄灣板塊的綠城云筑臻邸，傳統設計，價格9300左右。

還有日新中路和陸家路交匯處的學府苑，乃是此前佳兆業壹號公館的未售完房源，已經蓋好，無法調整戶型，68-142平米，價格8500起。

（傳統設計并非不可取，但傳統的塔樓設計確實有點跟不上需要了）

這類樓盤，對比上述提到的其他改善型新盤，價格至少砍了一半。

接下來，還將會在近期面市的是，新希望經開區項目（小麻苴城改三期），目前已經確定案名為新希望·錦官府。

我們了解到該項目為25-30層住宅，戶型建面從80多平米起，但也是高得房率產品，可能會在100%左右。售樓部、接待中心還沒有，前不久發布了宣傳海報。

（這里強調了是“新希望'新規'首作”）

此前，南市區滇池路板塊還有個陽光城檀境，2024年時明確委托中信城開代建，隨后在11月又啟動項目施工總承包招標，推測今年將會面市，但該項目實際已經開工，無法調整相關戶型布局，看來也是個傳統公攤型戶型了。

從此前過規的公示圖上看，陽光城·檀境住宅樓棟30-34層為主，還意味著它的層高也不到3米，還是新規后的“不低于3米層高”香點。

傳統20~30%公攤項目如何去與得房率100%的項目競爭？

隨著龍湖多盤、邦泰觀云等改善項目入市，南市區第四代住宅、高得房率住宅基本鋪開，率先形成“第四代住宅產品線+高得房率價格錨”的雙重驅動。（而東市、西市都還沒有哦）

但更殘酷的是，當購房者開始用“實享單價”替代“建面單價”去比價時，低總價的傳統項目，也將面臨更為艱難的去化困局。

最后，還需提醒一句，把價格“去皮”后，再看實際戶型有效空間，會更妥當。