北京CBD。 李凱旋/攝

本報記者 李凱旋 北京報道

遲遲居高不下的北京寫字樓空置率出現了下跌。機構發布的數據顯示，今年一季度，北京寫字樓全市空置率同比下降1.1個百分點至17.2%，較此前20%的空置率大幅回撤。記者注意到，低供應和下跌的租金吸引了大批企業搬遷及續租，是此次北京寫字樓空置率下降的主因。

業內認為，促消費等一系列政策對樓市的投資有刺激作用，北京房地產市場前景依舊向好。聚焦至商業地產方面，記者注意到，北京迎來購物中心更新熱潮，商業“改朝換代”則推動了資產升值。

租金、空置率下降

北京經濟“晴雨表”寫字樓的表現有所轉向，在經過一段較長時間的空置率上漲之后，空置率有所收窄。戴德梁行發布的數據顯示，今年一季度，北京全市和五大核心商圈一季度市場凈吸納量分別為15.4萬平米和11.5萬平米，全市空置率同比下降1.1個百分點至17.2%，五大核心商圈空置率則是同比下降2.3個百分點至10.8%。

根據此前多家機構發布的數據，2024年，北京寫字樓空置率曾一度超過20%。那么，今年一季度，北京寫字樓空置率下降的主因是什么？戴德梁行方面對記者表示，一是新增供應量下降，二是價格下滑。

戴德梁行發布的數據顯示，一季度，北京寫字樓市場無新增供應入市，甲級寫字樓市場總存量維持在1368萬平米。而在整體市場需求放緩、租金普降和競爭激烈的共識下，大多數業主為了降低空置率和減少經營壓力，通過采取更大的租金下調力度、給予更長免租期以及提供優質商業配套等租賃條款和增值服務來促成交易。

受此影響，今年一季度，北京寫字樓市場租金進一步下探，全市租金環比下降7.2%至227.2元/平米/月。其中，五大核心商圈租金環比下降8.7%至264.4元/平米/月。值得關注的是，合適的價格催生需求入市，吸引了有大面積辦公需求的租戶借此機會進行辦公室的搬遷和擴租，這在一定程度上推升了甲級寫字樓市場的去化能力。

國貿區域一位從事寫字樓租賃工作的中介對記者表示：“企業租戶目前的議價空間較大，現在寫字樓競爭壓力很高，在打完‘價格戰’之后，業主轉向拼服務、免租期等方向。”

記者注意到，TMT、金融業和專業服務業這三大傳統行業分別占所有行業總簽約面積的38.7%、41.2%和10.1%，依舊是寫字樓市場的主力軍。其中，專精特新中小企業、投行和證券類企業在租賃市場表現較為積極。

購物中心火熱

對比寫字樓，北京的購物中心則是開啟了“更新時代”。伴隨著消費習慣和消費業態的迭代，北京一大批購物中心項目開始關停改造。記者注意到，城市更新項目已然成為北京優質購物中心供應的主要來源。

戴德梁行發布的數據顯示，今年一季度，北京零售市場有3個新項目開業，為市場帶來35.6萬平米的優質零售空間，北京全市購物中心總存量也升至1666萬平米。其中，在一季度入市的大興新辰天地項目和昌平超級合生匯西區均為城市更新項目。與此同時，北京世紀金源購物中心也在一季度宣布將啟動大規模的改造，王府井集團退出部分經營，項目未來將以“萬種生活博物館”為定位進行改造。

“北京零售市場存量項目的升級改造進程持續推進，并呈現出由中心城區向外圍擴散的趨勢。隨著人們的消費習慣及需求的改變，新型商業體帶來的創新消費場景對老舊商業項目的運營帶來了較大的挑戰，這些老舊項目則是多由品牌運營商接手進行改造更新后逐漸被盤活。”戴德梁行北區商業部主管孟祎對記者分析表示。

戴德梁行發布的數據顯示，今年，北京零售市場還將有超過70萬平米的優質零售空間投放市場，遠郊區域大體量新建項目及城市更新類項目仍是供應主力。除了“更新”之外，“首店經濟”也是從2024年以來北京商業的重要標簽。北京市商務局發布的數據顯示，2024年北京引入首店960家，今年則是預計將引入800家首店。

租金下降或將持續

空置率迎來收窄，那未來，北京寫字樓的租金會作何表現？

戴德梁行北區首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，今年將是政策對房地產市場產生深遠影響的一年，旨在刺激消費、穩定房地產市場和促進經濟增長的政策將對市場需求和投資活動產生顯著推動作用。

魏東對記者說：“目前市場雖面臨經濟不確定性和新供應競爭加劇等挑戰，但房地產市場的長期前景依然向好。優質資產需求的持續增長，加之政府對房地產行業的堅定扶持，未來幾年市場將繼續吸引投資并創造新的商業機會。”

值得一提的是，北京寫字樓市場或將進一步去化。戴德梁行方面對記者表示，截至2028年，北京寫字樓市場新增供應將達到198.3萬平米，但今年入市項目或不足5萬平米。因此，未來一年，有限的新增供應疊加市場的逐步去化或將推動北京寫字樓市場空置率進一步下調。

不過，戴德梁行方面認為，短期內降本增效和以價換量仍將繼續成為租戶和業主在企業運營上的主旋律，預計租金水平將繼續處于下行區間，企業租戶可以繼續抓住議價優勢完成其升級搬遷的需求。