近日，賽迪顧問城市經濟研究中心發布《2024年中國城區經濟高質量發展研究報告》，公布了2024賽迪百強區榜單，包河名列全國第33位，較上年度提升1位。

而在7月底，2024（第六屆）安徽縣域經濟創新發展論壇上，“安徽市轄區綜合競爭力30強”榜單重磅發布。包河以綜合得分第一的成績，蟬聯排行榜首位。

近年來，包河區緊緊圍繞高質量發展首要任務，著力抓調度、促創新、增動能，經濟發展邁上“四個千億”新臺階。連續3年挺進中國樓宇經濟標桿城區30強，2023年，稅收“億元樓”達20座，占全市比重40%；上市企業總數達15家，居全省（市）區之首；連續13年獲評全省發展民營經濟考核優秀等次。

NO.1丨壹

11宗地塊 民營企業挑起重擔

根據AI樓市指數系統統計數據顯示，近7年包河區涉宅用地年均供應面積約69.1萬方，年均成交面積約56.2萬方，年均成交樓面價9482元/㎡。可以看出，2022年包河區土地不論是供應量還是成交都是近幾年最高，區域內淝河板塊當時也是置業熱門板塊，萬科、保利、皖投、信達、招商等品牌房企同年都在淝河板塊拿地。

受市場下行影響，近兩年土地供應和成交量均不斷下探，尤其邊緣板塊房企關注度較低，房企拿地聚焦核心區域，包河區作為合肥四大老城區，區域內淝河板塊、老城區板塊、政務東板塊、高鐵板塊以及駱崗板塊均是置業熱門板塊，也是房企拿地重點關注板塊。今年1-7月份包河區土地供應量和成交量均領先其他區域。

今年來看，政務東板塊熱度較高，偉星在政務東拿兩宗地塊，四川邦泰、意禾、天阜均在政務東板塊拿了一宗地塊，中海在淝河板塊拿了一宗地塊，保利在高鐵板塊拿了一宗地塊，置地在省府北底價拿了一宗地塊。整體來看除了偉星兩宗地塊地價較高外，其他的均已低價成交。偉星兩宗地塊成交單價均超2000萬元/畝，01地塊樓面價超2萬/㎡，而13號地塊樓面價也接近2萬/㎡，整體成交價格較高。另外，在7月份土拍中，除了三宗城市更新地塊外，其余三宗地塊均被民營企業競得，而今年出讓的地塊，除中海和保利各拿一宗地塊外，其余也均是民營企業競得。

NO.2丨貳

新房探底反彈后又下跌

近5年包河區新房年均供應量110萬方，年均成交量108萬方，整體供求接近平衡，年均成交均價21627元/㎡。雖然近三年市場大環境下行，但是包河區卻走出獨特趨勢，2021年-2023年3年包河區依然保持較高成交量，今年1-7月新房成交量36.99萬方，與去年同比下跌較為明顯。但成交價格來看，整體保持上漲趨勢。

從去年下半年包河區市場開始回落，成交量明顯下跌。去年年底到今年年初市場再次探底，二季度雖然在政策利好刺激下短暫小幅上漲，進入今年下半年又開始回落。成交價格方面，今年以來整體價格呈上漲趨勢，主要是新房產品以改善為主，房企開始卷產品，但價格也隨之上漲。

從包河新房成交戶型占比來看，140-200㎡面積段和200-300㎡面積段有明顯上漲，140-200㎡面積段占比上漲了3.2個百分點，200-300㎡面積段占比上漲了1.2百分點，今年包河區140㎡戶型占比已經上漲至34.4%。從今年的新房也可以看出，主要以改善大戶型為主，戶型面積越來越大，比如濱投置地珺璽起步戶型195㎡，偉星天元起步戶型180㎡，置地瑰麗公館起步戶型143㎡。

從成交單價段來看，2-2.5萬/㎡價格段占比在減少，與去年相比減少了21.9個百分點，而2.5-3萬/㎡和3萬/㎡以上的價格段占比在增加，2.5-3萬/㎡價格段占比增加了16.8個百分點，，3萬/㎡以上價格段占比增加了4.8個百分點。隨著新房改善為主，打造高端改善產品，疊加房企內卷也較為嚴重，這也導致新房價格也在不斷上漲，比如置地瑰麗公館高層價格破3萬/㎡，洋房最高價達4萬/㎡，這也進一步拔高了整個區域價格。

從總價段來看，去年250-300萬價格段占比最高，而今年300萬以上占比明顯增加，尤其400萬以上價格段占比增加更加突出，增加了7.5個百分點。市場上大面積戶型增加以及單價不斷上漲，導致總價段增加更加顯著，這也導致剛需購房者選擇性變少。

再來看看新房庫存情況，從近一年包河庫存量及去化周期來看，整體庫存量在增加，由于新房銷售沒有明顯得到改善，導致整體去化周期在增加，不過從整體來看，顯性庫存去化周期依然保持在10個月以內。

NO.3丨叁

二手房掛牌量超1.5萬套

根據二手房優選小程序顯示，包河區目前在售二手房房源超1.5萬套，九區中二手房掛牌量排名第二。7月包河區二手房掛牌價18031元/㎡，新增掛牌量646套，新增掛牌量呈下跌趨勢。

從掛牌房源房齡來看，10-20年房源占比最高，其次是5年以內房齡占比，20年以上房齡占比最少，作為四大老城區之一，包河區老破小掛牌量反而占比較少。整體來看10年以上房齡占比近5成，整個來看區域置換意向還是比較大。

NO.4丨肆

結語

作為合肥的核心區域之一，包河區不僅在經濟高質量發展上表現優異，房地產市場也領先其他區域。作為四大老城區之一，尤其區域內政務東、淝河、老城區、駱崗公園、高鐵等板塊不僅是購房熱度較高的板塊，也是當下房企重點關注和土拍熱度較高的區域之一。去年下半年開始，區域市場開始明顯下行，今年年初又再次探底，二季度稍微有所緩解，但下半年剛開始又出現下跌。去年淝河板塊還是以剛需為主，而今年以來新增項目全面轉為改善，加上房企內卷，產品越來越高端，遠超剛需承受方范圍，而合肥改善客群有限，疊加濱湖、蜀山老城等熱門板塊分流，整體去化并不是太理想。另外，包河集中了多個熱門板塊，而出讓地塊也以包河為主，今年以來區域內已經出讓11宗地塊，后期項目集中入市，尤其像政務東板塊，導致板塊內競品壓力大。另外，產品同質化，也越來越難打動改善購房者。