中國房地產報 2025年03月09日 11:02 北京

華夏新供給經濟學研究院創始院長、中國財政科學研究院研究員。（圖片視覺中國）

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改革進入深水區，攻堅克難，才有望支撐出一個以健康發展長效機制為基本表現的房地產運行新模式。

中房報記者 許倩丨兩會報道

“內容全面，重點突出，言簡意賅，非常務實。”在聽完全國兩會政府工作報告后，華夏新供給經濟學研究院創始院長、中國財政科學研究院研究員這樣說。

今年政府工作報告對房地產工作著墨頗多，“穩住樓市股市”“更大力度促進樓市股市健康發展”“好房子”等，首次被寫入報告。穩住樓市股市，事關老百姓資產，事關經濟穩定，已經成為一場必須要打贏的戰役。

“目前中國房地產市場已經非常明顯地在加快企穩步伐，一段時間內波動仍然不可避免，局部一些麻煩還會出現，但是市場總體而言會越來越趨向健康向上，以企穩為主導已看得非常清楚。”表示。

此前，市場上曾有悲觀人士認為，中國房地產市場需要三五年才能完成筑底，并不認可這種觀點。去年中國房地產報記者在采訪他時，他就判斷，如果處理得好，樓市回暖的時間還可以更早一些，比如2024年底到2025年上半年，會有更多區域房地產市場隨著一線城市的風向標作用而回穩。

“在樓市穩住之后，要更多注意標本兼治進而追求治本為上，基礎性制度建設必須攻堅克難，才有望支撐出一個以健康發展長效機制為基本表現的房地產運行新模式。”說。

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樓市正在加快企穩

中國房地產報：聽完今年的政府工作報告，你有什么感觸？

：會議精神延續了此前中央政治局會議及中央經濟工作會議的指導方針，對新的一年經濟和社會發展工作提供了具體思路。內容全面，條理清楚，突出重點，在具體工作要領上言簡意賅，非常務實。

中國房地產報：政府工作報告對于2025年房地產定調多次提到要“穩”，比如“更大力度促進樓市股市健康發展”“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，并將房地產風險列為防風險第一位。對此你怎么看？

：房地產作為國民經濟重要支柱產業，對于全局的影響不可忽視。樓市股市是兩個最敏感的領域，必須要穩住。從短中期內“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，再對應到標本兼治，追求治本為上的基礎性制度建設長遠影響，加快構建房地產發展新模式，這個邏輯非常清楚，就是要從短期止跌回穩銜接到實現中長期健康發展的訴求上來。

李強總理在政府工作報告中指出，我們既要正視困難問題，更要堅定發展信心，要堅持穩中求進、以進促穩。都離不開一個“穩”字，這也是把短期與中長期目標銜接而行穩致遠之意。

中國房地產報：現在來看，樓市能穩住嗎？

：隨著政策暖風頻吹，到現在應該講，房地產市場已經非常明顯地在加快企穩步伐。一線城市、不少二線城市乃至某些三四線城市，已經出現企穩后回升的跡象，樓市整體趨勢向好。之前市場層面曾擔心的“崩盤”局面，已經完全可以排除了。但是，房地產市場“冰火兩重天”的格局依然沒有變。

同時，我們也不希望看到，樓市在經歷“大落”“穩住”以后，再來一個“大起”，還是應該穩字當頭、穩中求進，以進促穩，能夠健康平穩發展。因此，在樓市穩住之后，要更多注意如何標本兼治進而追求治本為上，要對接到長期良性健康發展新模式的打造上。

中國房地產報：政府工作報告提出，因城施策調減限制性措施，像北京、上海、深圳，今年會進一步放松限購嗎？

：調減限制性措施，如果指的是狹義的行政限購，現在僅剩下一線城市中的北京、上海、深圳，以及海南的部分區域，對住宅還有限購政策。如果有必要的話，可以按這個趨勢繼續往下調減。

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基礎制度建設解決房地產治本問題

中國房地產報：政府工作報告提出，“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。”如何理解更大自主權？

：因城施策、因地施策下，必然要匹配地方自主權。各個地方的實際情況千差萬別，中央給出原則性指導方針，即要穩住，要以土地和房產的收儲對接優化存量，于優化存量的基礎上再考慮增量政策的定制化實施方案。地方應該因城施策發揮其應有自主權，實事求是，因地制宜，包括在存量住宅收購以后，它的結構優化、用途等，都是要根據各地情況具體設計才行。

在住房的有效供給方面，這些年政策的一個清晰思路就是，首先有社會政策托底，解決保障軌上低收入、低中收入階層及“夾心層”的住有所居問題。已經收購的地皮和存量房產，可以在地方通盤的國土開發規劃和經濟社會發展戰略的頂層規劃覆蓋之下，作合理的結構上的設計，更快更好地把住有所居的保障軌托到位。

住房雙軌制的另外一個軌——商品房軌道，從一般商品住宅到中高端住宅再到高端住宅，其結構優化則更多地要靠市場去解決。低端、低中端收入階層都住有所居了，剩下的中產階層以上的這些社會成員，則按照自己的貨幣支付能力和偏好行使消費者主權，在買方市場已經成為主導的情況之下，可以更從容地去完成自己的住房交易，包括滿足剛需和改善性需求。

當然，保障房軌要想托底托到位，商品房軌要想健康長效運行，需要與房地產領域配套改革連在一起，包括土地制度改革、住房雙軌制改革、金融改革，以及財稅制度改革等，都要納入中央所說的基礎性制度的搭建中來。改革進入深水區，攻堅克難，才有望支撐出一個以健康發展長效機制為基本表現的房地產運行新模式。

中國房地產報：這一點在政府工作報告中也被重點提及，即“有序搭建相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式”。今年在房地產基礎性制度搭建上會有哪些突破？

：配套改革必須有序推進。

我一直強調，基礎性制度建設至少涉及四個方面制度建設，即土地制度改革、住房雙軌制、金融雙軌制、稅收制度改革。土地制度改革會進一步酌情深化，像農村集體建設用地入市已經講了多年，入市之后這些土地的用途，還是要結合房地產方面的一些重點問題來形成有效供給。比如可以借鑒重慶經驗中的地票制度，把土地收儲與地票制度相結合，這方面還有很大的作為空間。金融改革方面，新的發展階段更多地強調金融體制機制改革創新和防范風險相結合，這其中房地產領域是重頭戲。至于議論多年的房地產稅改革，現在可能還不宜正面來加以強調，卻不排除以后會跟上。

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好房子是終極賽道

中國房地產報：政府工作報告提出，要“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。政府工作報告首提好房子建設，應該怎么理解？

：這是高質量發展應有之義，也是住有所居目標的歸宿。中國房地產市場供求關系已經發生重大變化，已經從原來賣方市場為主轉為買方市場為主。這意味著，老百姓要買自己滿意的房子，就更有挑選余地，更有從容比較的彈性空間了。對于開發商而言，這會形成一種倒逼。開發商之間的優勝劣汰，最終要體現在盡可能以好房子來實現自己的投資回報，實現自己在競爭中的相對優勢。

好房子建設，要落在滿足人民群眾美好生活的需要，落在升級發展上。之前，在房子短缺時代，更看重人均住房面積。現在，更應該看重的是房子的品質，包括安全、舒適、綠色、智慧，審美方面要更加賞心悅目，使用方面要更加方便，稱心如意。還要加上一點，就是適應老齡化趨勢，住房里面應該配置專門適應老年人的一些附加設施。此外，外部的環境配套優化，也是好房子必須要解決的問題。