房地產(chǎn)市場深度調(diào)整多時(shí)，一線城市房價(jià)漲幅居前的慣例或已被打破。

3月17日上午，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。在新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)上漲的18個(gè)城市中，排名第一的是南京，漲幅0.5%，深圳以漲幅0.4%居其后。與此同時(shí)，大連、哈爾濱、寧波、南昌、濟(jì)南、成都6個(gè)城市的新房價(jià)格漲幅，均超過北上廣的漲幅。

沖高回落？2月房價(jià)上漲城市減至18城

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.2%和0.4%，廣州下降0.2%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中，深圳上漲0.3%，北京持平，上海、廣州分別下降0.4%和0.3%。

2月份，二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，2月新建商品住宅銷售價(jià)格上漲的城市只有18個(gè)，比1月（24個(gè)）減少6個(gè)。在這18城中，部分新一線或二線城市的漲幅高于一線城市。在二手方面，房價(jià)上漲城市由1月的7個(gè)減至2月的3個(gè)，當(dāng)中深圳以0.3%領(lǐng)漲，另兩城是?？诤统啥?，漲幅0.2%。

同比方面，2月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.0%，降幅比上月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海上漲5.6%，北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降4.9%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降2.9%、2.1%、9.4%和5.3%。

對比之下，2月份，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降4.7%和7.4%，降幅比上月分別收窄0.3個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降5.9%和8.0%，降幅分別收窄0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

深圳五連漲，一二手漲幅居一線城市之首

觀察一線城市房價(jià)可見，繼1月份上海房價(jià)漲勢喜人之后，2月份深圳的一二手房價(jià)漲幅趕上，居于一線城市之首。

“此前深圳二手房的價(jià)格漲幅排序方面，是比較靠后的”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析，從去年四季度開始，深圳房價(jià)漲幅排名突然靠前，說明政策效應(yīng)非常強(qiáng)。如今直接進(jìn)入到漲幅第一的行列，也說明政策的效應(yīng)進(jìn)一步釋放，且疊加新房交易活躍的態(tài)勢，二手房的價(jià)格也開始帶動(dòng)起來了。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，在2月份新房價(jià)格上漲的18城中，上海一直在上漲，南京、成都連續(xù)4個(gè)月上漲，深圳連續(xù)5個(gè)月上漲，且漲幅由0.2%擴(kuò)大到0.4%，合肥由跌轉(zhuǎn)漲0.2%。

“這一輪樓市表現(xiàn)，重點(diǎn)城市止跌回穩(wěn)的趨勢更加明顯。主要在于，深圳、成都等城市前期流入人口多，比如近十年深圳、成都流入人口分別在700多萬、600多萬。同時(shí)，前期房價(jià)在高位徘徊制約購買力釋放，近幾年房價(jià)回調(diào)導(dǎo)致觀望，導(dǎo)致積累的剛需龐大”。李宇嘉分析認(rèn)為，這些城市常住人口規(guī)模大，老市民的改善潛力也很大。近年來政策積極降低門檻、降低成本，對剛需和改善的釋放效應(yīng)比較明顯。去年四季度住房消費(fèi)釋放充分，二手房低價(jià)房源大量消耗，近期成交的房源多為次低價(jià)房源，或業(yè)主繼續(xù)降價(jià)的意愿降低，比如價(jià)格逐步企穩(wěn)，由此導(dǎo)致了新房、二手房價(jià)格率先止跌回穩(wěn)。

一線城市的市場復(fù)蘇并無懸念？

“一線城市的市場復(fù)蘇并無懸念”。58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2月一線城市二手房價(jià)出現(xiàn)下降，主要表現(xiàn)在上海、廣州成交價(jià)格下滑，當(dāng)中主要緣于二手房成交結(jié)構(gòu)中，中小戶型成交占比環(huán)比有所提升，并且中低價(jià)位的高房齡項(xiàng)目成交活躍，成交的結(jié)構(gòu)性原因?qū)е路績r(jià)總體面有所下滑。但從春節(jié)后二手房成交量，結(jié)合安居客線上找房熱度超過10%上漲來看，一線城市的“小陽春”并無懸念。

張波認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場正處于政策持續(xù)發(fā)力、市場信心逐步修復(fù)的關(guān)鍵時(shí)期。一線城市新建商品住宅價(jià)格有一定支撐，二手房市場的波動(dòng)并不會(huì)改變市場持續(xù)復(fù)蘇的趨勢，但二三線城市面臨不同程度的價(jià)格調(diào)整壓力，市場的分化還持續(xù)存在，后續(xù)市場走向仍需關(guān)注政策的進(jìn)一步落實(shí)效果、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及消費(fèi)者信心的恢復(fù)情況等多方面因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，過去的5個(gè)月，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)措施不斷，一線和部分二線城市因需求旺盛，房價(jià)相對堅(jiān)挺，一線城市已經(jīng)連續(xù)上漲多月；而多數(shù)三四線城市則因庫存壓力大，房價(jià)繼續(xù)調(diào)整中。在降低購房成本的系列政策推動(dòng)下，購房者入市積極性在提高，當(dāng)前總體市場已現(xiàn)回穩(wěn)跡象，部分城市特別是一二線城市逐漸見底，市場快速企穩(wěn)將是趨勢，“市場3月已經(jīng)出現(xiàn)了小陽春，預(yù)計(jì)熱度將延續(xù)到4月”。

上半年二手房存在較多撿漏機(jī)會(huì)？

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，2月新房房價(jià)指數(shù)上漲TOP5是南京、深圳、大連、哈爾濱和寧波，當(dāng)中南京已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅全國排名第一，充分說明一些重點(diǎn)二線城市樓市深度調(diào)整后，當(dāng)前進(jìn)入到持續(xù)向好的發(fā)展階段。對于購房者而言，上半年是最佳的購房窗口期，因?yàn)榉績r(jià)政逐漸朝著止跌轉(zhuǎn)漲的新通道前進(jìn)，必須密切關(guān)注市場交易活躍態(tài)勢下價(jià)格的反彈可能。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年上半年二手房還存在較多的撿漏機(jī)會(huì)，且價(jià)格也比去年還要便宜。但隨著二手房交易的活躍態(tài)勢延續(xù)，且一些核心城市二手房明顯走起，預(yù)計(jì)今年上半年部分城市二手房將首次出現(xiàn)反彈，尤其是一線城市。這也會(huì)成為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的一個(gè)新的重要信號(hào)。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬