圖源：越秀房產基金

為了降低經濟環境對基金表現的影響，越秀房產基金（00405.HK）的管理人主動減免了4000萬的管理人費用。這對管理人而言，是一筆不小的收入。

2024年，越秀房產基金的業績表現迎來近4年首降。3月17日，越秀房產基金公布2024年度業績。截至2024年12月31日止財政年度，越秀房產基金取得營業收入20.3億元，同比減少2.7%；取得物業收入凈額14.4億元，同比減少2.1%；受投資物業公平值虧損的影響，除稅后虧損3.4億元，而去年同期為虧損395.5萬元；2024年末每個基金單位分紅0.0254元，全年分紅0.0625元。

自2021年起，越秀房產基金的營業收入連續3年增長，但增長勢頭在2024年被截斷。了解到，越秀房產基金的收入來自寫字樓、酒店及服務式公寓、批發商場、零售商場四大業態，寫字樓、酒店這兩大資產是其營收主力。

越秀房產基金旗下擁有10項物業，全部位于一線或新一線城市，分別是廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心、越秀金融大廈，上海的越秀大廈，武漢物業（即武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心及若干停車位）、杭州維多利以及香港越秀大廈17樓及23樓。

具體來看，越秀房產基金旗下寫字樓建筑面積為87.1萬平方米，可供出租的面積為63.6萬平方米；位于國金中心的廣州四季酒店擁有344間房，同位于國金中心的雅詩閣服務式公寓擁有314間房；零售商場建筑面積為12.0萬平方米，可供出租的面積為11.8萬平方米；批發商場建筑面積5.0萬平方米，可供出租的面積為5.0萬平方米。

2024年，越秀房產基金的寫字樓業態營收減少0.54億元至11.5億元，同比下降4.5%；酒店及服務式公寓營收減少0.28億元至5.1億元，同比下降5.2%；批發商場營收增加0.22億元至2.1億元，同比增長12.1%；零售商場營收增加0.04億元至1.7億元，同比增長2.7%。

“寫字樓業態受經濟環境的影響還是比較大的”，在業績發布會上，越秀房產基金管理層提及寫字樓收入明顯減少時如是解釋。

市場需求低迷，導致越秀房產基金旗下寫字樓出現出租率和租金雙跌。截至2024年12月31日，越秀房產基金的寫字樓出租率81.7%，2023年同期為82.5%；不含稅租金單位為178.1元/平方米/月，2023年同期為185.3元/平方米/月。

酒店及服務式公寓業態亦整體收入走低。2024年，廣州四季酒店的營業收入為3.9億元，同比下降6.7%，收入減少2810萬元，而雅詩閣公寓收入1.2億元，同比微增0.5%，收入增加50萬元。

不過，廣州四季酒店的入住率比2023年要好一些，只是客房夜價跌了。2024年，廣州四季酒店平均入住率為81.5%，2023年為79.9%；平均客房夜價為2136元/間/晚，2023年為2238元/間/晚，平均房價下跌102元。這一房價水平仍高于疫情之前。查閱過往公告得知，2017年至2019年，廣州四季酒店的平均入住率分別為81.4%、80.9%、83.5%，平均房價分別為1903.78元/間/晚、2030元/間/晚、2074元/間/晚。

為了降低經濟環境對基金表現的影響，越秀房產基金的管理人越秀房托資產管理有限公司主動提出減免2024年下半年的管理費4000萬元，這一部分減免金額將在2025年的財務報表內反映。

這對于越秀房產基金的管理人來說，是一筆不小的收入。此前多年，反映在每年財務報表的管理人費用逾1億元，最多的一年是2023年，約1.7億元。

管理層進一步回應表示，主動減免管理費是因為看到“今年的經濟（對越秀房產基金）產生了一定的影響，也考慮到對投資者整體的安排”。因此，管理人內部采取多項降本方式，將減免管理費作為增加越秀房產基金效益的一項措施。

展望2025年，管理層認為利好政策的出臺有望逐步提振企業的信心，預期2025年國內主要城市辦公樓需求將邊際改善，但租金將繼續承壓，降幅則有望縮窄；酒店方面，“隨著國內旅游市場加速回暖及國際航線恢復，外國人便利來華政策出臺，一線城市高端酒店入住率有望進一步提升”。