近日，青浦區(qū)舉辦了“高效賦能·共贏未來”2025年優(yōu)質(zhì)地塊推介會。
本次推介會共15幅地塊（含組團地塊，24宗地塊），總出讓面積達66.66公頃（約999.9畝），其中住宅用地用地面積為65.94公頃（約989.1畝）。
上期，我們編寫了《2025青浦區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推介會（青東篇）》。
本期，我們將詳解2025青浦區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推介會（新城、青西篇）。
從規(guī)劃層面來說，本次推介會最大的亮點就是，去年朱家角三宗普通商品房地塊容積率剛調(diào)降至標志性的1.0以下，即0.8。而這次推介會圖表顯示，上述三宗地塊又意外再次被調(diào)升至1.0以上（即1.01）。
本期文章我們將聚焦青浦新城及青西地區(qū)（朱家角鎮(zhèn)和練塘鎮(zhèn)）。本次推介會上述區(qū)域共涉及9幅地塊（14宗用地）。出讓面積共計34.17公頃（約合512.55畝），其中住宅用地面積為33.44公頃（約合501.6畝）。
下面我們逐一介紹一下：
一、青浦新城中央商務(wù)區(qū)
本次推介會涉及青浦新城中央商務(wù)區(qū)共5幅地塊（6宗用地），其中14-04、16-04為組合地塊，其余為單幅獨立地塊（詳見附圖）。
中央商務(wù)區(qū)是青浦新城著力打造的“1+3”重點板塊中的“1”。
上述5幅地塊總出讓面積10.32公頃（約合154.8畝），其中住宅用地面積為9.59公頃（143.85畝）。
如果以行政區(qū)劃劃分，上述地塊涉及夏陽街道和香花橋街道。其中，夏陽街道涉及一幅地塊，即盈港東路北側(cè)75-04地塊。
75-04地塊面積0.97公頃（約14.55畝），為商住綜合用地。區(qū)位優(yōu)越，緊鄰新城站樞紐和綠地繽紛城。
青浦區(qū)夏陽街道盈港東路北側(cè)75-04地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：0.97公頃（約14.55畝）住宅用地面積：0.82公頃（約12.3畝）用地性質(zhì)：商住容積率：1.8已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，原75-04地塊用地面積一致，用地性質(zhì)同樣為商住用地（住宅40%，商務(wù)辦公用地40%，商業(yè)服務(wù)用地20%），容積率高達4.0，建筑高度80米。
這意味著，上述地塊將按照最新變化有一輪控規(guī)調(diào)整。
本次推介會青浦新城中央商務(wù)區(qū)另外4幅地塊（5宗用地）隸屬于香花橋街道。總出讓面積為9.35公頃（140.25畝），其中住宅地塊面積為8.77公頃（131.55畝）。
4幅地塊中，竹盈路北側(cè)14-04、16-04地塊為組合用地，其中竹盈路北側(cè)14-04地塊為純住宅用地，而竹盈路北側(cè)16-04地塊為商住綜合用地。
竹盈路北側(cè)14-04地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：1.99公頃（約29.85畝）住宅用地面積：1.99公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：2.2該地塊推介會顯示的容積率指標與已批復(fù)的上位規(guī)劃一致，現(xiàn)有控規(guī)顯示，該地塊建筑高度為50米，住宅套數(shù)386套。
竹盈路北側(cè)16-04地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：2.8公頃（約42畝）住宅用地面積：2.3公頃（34.5畝）用地性質(zhì)：商住（住宅80%，商業(yè)20%）容積率：2.5推介會上述地塊面積和容積率指標與上位規(guī)劃一致，故建筑高度50米，住宅套數(shù)509套相應(yīng)數(shù)據(jù)可以參考。
其余3幅地塊（外青松公路東側(cè)52-04、外青松公路東側(cè)61-06地塊、新達路南側(cè)63-05地塊），推介會資料顯示這三幅地塊均為單幅純住宅用地。
但值得一提的是外青松公路東側(cè)61-06地塊。本次推介會資料顯示該地塊為住宅用地，這里的住宅用地用途應(yīng)該為“普通商品房”。如果我們的判斷成立，這意味著61-06地塊將再次變更用地性質(zhì)。
去年1月，《上海市青浦區(qū)青浦新城QPC1-0012單元控制性詳細規(guī)劃 57、61街坊局部調(diào)整（公眾參與草案）》公示發(fā)布。其中，便包括了外青松公路東側(cè)61-06地塊，該公示顯示，上述地塊用地性質(zhì)由原三類住宅組團用地調(diào)整為四類住宅組團用地（也就是人才公寓），建筑高度由36米提升至60米。
上述規(guī)劃調(diào)整已于2024年3月獲得批復(fù)。
上述原公示地塊調(diào)整還包含了61-02地塊，用地性質(zhì)由原商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、教育科研設(shè)計用地綜合用地（C2C6）調(diào)整為商務(wù)辦公用地。
當(dāng)初，上述規(guī)劃調(diào)整公示主要是為了引入中鐵四局智慧創(chuàng)新（上海）總部項目，61-06地塊計劃作為中鐵四局總部項目的人才公寓。
這在青浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局黨組《關(guān)于巡察集中整改進展情況的通報》資料中也印證了我們此前報道的觀點。“通報”提到，在導(dǎo)入新城標志性項目上主動跨前，對接新城公司中央商務(wù)區(qū)引入中鐵四局項目的招商訴求，完成《青浦區(qū)青浦新城QPC1-0012單元控制性詳細規(guī)劃57、61街坊局部調(diào)整》，發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)保障作用。
如果61-06地塊還是四類住宅組團用地，并用作中鐵四局總部項目的人才公寓，那么其不應(yīng)該被納入這次推介會內(nèi)容。
那么，61-06地塊重新被規(guī)劃調(diào)整為三類住宅組團用地，是否意味著引入中鐵四局第二總部項目或?qū)⑸兡兀坑腥N可能性：
1、用地范圍縮減，取消原61-06地塊人才公寓地塊？2、整體項目取消？3、61-06地塊調(diào)整為普通商品房用地，由中鐵四局開發(fā)。2022年7月，中鐵四局擬在青浦新城中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立集團第二總部是作為市級“潮涌浦江”系列五大新城引入的重大項目之一。
原計劃中鐵四局項目去年三季度拿地、去年年內(nèi)開工，但截至目前項目推進已長達兩年多之久，但相關(guān)地塊還尚未出讓，更別提開工了。
外青松公路東側(cè)52-04規(guī)劃指標：
出讓面積：1.39公頃（約20.85畝）住宅用地面積：1.39公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：2.0建筑高度：36米住宅套數(shù)：262套（建筑高度及住宅套數(shù)數(shù)據(jù)參考已批復(fù)的上位規(guī)劃）
外青松公路東側(cè)61-06地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：1.2公頃（約18畝）住宅用地面積：1.2公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：2.0建筑高度：36米住宅套數(shù)：230套（該地塊規(guī)劃指標接近去年1月公示調(diào)整前的用地指標，也就是新城中央商務(wù)區(qū)控規(guī)，故地塊建筑高度及住宅套數(shù)數(shù)據(jù)參考上位規(guī)劃。）
新達路南側(cè)63-05地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：1.87公頃（約28.05畝）住宅用地面積：1.87公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：1.6相對于上位規(guī)劃，該地塊面積盡管一致，但容積率指標已有原批復(fù)的2.2調(diào)低至1.6，故原建筑高度50米和住宅套數(shù)385套不作參考。
這意味著，上述61-06地塊、63-05地塊都將面臨新一輪控規(guī)調(diào)整。
青浦新城中央商務(wù)區(qū)公建配套設(shè)施齊全。
推介會地塊周邊幼兒園、小學(xué)、初中均有規(guī)劃（詳見附圖）。
另外，新城中央商務(wù)區(qū)還規(guī)劃了上達中央公園、新城站TOD片區(qū)（含地標建筑），市民中心、長三角演藝中心、工業(yè)博物館、體育中心等。
青浦新城中央商務(wù)區(qū)最近一次“土拍”為去年11月，上海盤谷作為唯一競買人如愿以底價（零溢價）總價約9.15億元摘得該板塊57-01地塊，成交樓面價為18000元/平方米。
目前，青浦新城中央商務(wù)區(qū)在售樓盤均價在45000元/平方米上下。
這是該開發(fā)商在新城中央商務(wù)區(qū)拿下的第二幅住宅地塊。2021年，上海盤谷正式打入青浦住宅市場。當(dāng)年10月12日，上海盤谷同樣以底價約10.96億元成功競得青浦區(qū)夏陽街道中橫涇路東側(cè)06A-01地塊。
2024年7月，“最江南，最未來”2024青浦區(qū)土地推介會舉行，今年推介會上的新達路南側(cè)63-05地塊、盈港東路北側(cè)75-04地塊、竹盈路北側(cè)14-04、16-04地塊也在其中。
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二、青浦新城未來城市樣板區(qū)
本次推介會涉及青浦新城未來城市樣板區(qū)板塊共一幅組團地塊（4宗用地），即由46-01、47-04、49-01、50-01地塊組成。
未來城市樣板區(qū)行政區(qū)劃上歸青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，板塊上其集中建設(shè)樣板區(qū)隸屬于青浦新城范圍。也是青浦新城“1+3”重點板塊之一，是青浦新城重點打造的綠色生態(tài)城區(qū)領(lǐng)先示范區(qū)三大城市板塊之一。
本次推介會上未來城市樣板區(qū)板塊組團地塊出讓面積總計7.46公頃（約合111.9畝），均為純住宅用地。
未來城市樣板區(qū)板塊組團地塊（4宗用地），本次推介會的規(guī)劃數(shù)據(jù)與已批復(fù)上位規(guī)劃對應(yīng)地塊規(guī)劃指標基本一致。根據(jù)上位規(guī)劃，上述地塊規(guī)劃住宅套數(shù)總計1369套。
4宗地塊規(guī)劃指標如下：
46-01地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：1.45公頃（約28.05畝）住宅用地面積：1.45公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：1.8建筑高度：40住宅套數(shù)：222套47-04地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：2.34公頃（35.1畝）住宅用地面積：2.34公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：2.5建筑高度：60米住宅套數(shù)：502套49-01地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：2.23公頃（33.45畝）住宅用地面積：2.23公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：1.8建筑高度：40米住宅套數(shù)：335套50-01地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：1.44公頃（21.6畝）住宅用地面積：1.44公頃用地性質(zhì)：三類住宅組團用地容積率：2.5建筑高度：60米住宅套數(shù)：310套
青浦新城未來城市樣板區(qū)規(guī)劃總面積約6.8平方公里，由集中建設(shè)樣板區(qū)和生態(tài)空間樣板區(qū)組成。其中集中建設(shè)樣板區(qū)，也就是本次推介會地塊所在片區(qū)位于青浦大道以西，北至新塘江，西至新開涇江、三分蕩，南至三分蕩路（規(guī)劃），面積約1.2平方公里；其余為生態(tài)空間樣板區(qū)，即生態(tài)廊道（詳見附圖）。
青浦新城未來城市樣板區(qū)周邊規(guī)劃配套完善，片區(qū)東側(cè)有17號線淀山湖大道站，萬達茂商圈。板塊西側(cè)有生態(tài)空間廊道，環(huán)境優(yōu)美，東南角規(guī)劃了海棠體育公園，休閑健身兩相宜。
教育資源方面，板塊內(nèi)規(guī)劃了1所九年一貫制學(xué)校和2所幼兒園。
建設(shè)中的中山醫(yī)院青浦新城院區(qū)就位于板塊北側(cè)。
青浦新城未來城市樣板區(qū)還尚未有住宅用地出讓，但其土地出讓價格可以參考青浦新城中央商務(wù)區(qū)，新城中央商務(wù)區(qū)最近一期“土拍”地塊57-01地塊，成交樓面價為18000元/平方米。根據(jù)容積率不同，未來城市樣板區(qū)樓面價預(yù)計大致也在18000元/平方米上下浮動。
去年，青浦區(qū)土地推介會上，青浦新城未來城市樣板區(qū)共涉及6宗地塊，除了包含這次的4宗地塊外，還有45-01地塊、48-01地塊。截至目前，這6宗地塊均尚未出讓。
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三、朱家角鎮(zhèn)地塊
本次推介會涉及朱家角鎮(zhèn)域嚴格意義上應(yīng)該為3幅地塊（含組團），除了上述提到的青浦新城未來城市樣板區(qū)地塊，還有珠溪路東側(cè)I05-26、I05-28地塊和淀山湖大道南側(cè)D02-12地塊，其隸屬于朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元。
官方推介會資料將上述朱家角鎮(zhèn)后面兩幅地塊也列為了青浦新城，我們認為這實屬不妥。這樣的“簡化”稱呼容易引起誤導(dǎo)。
截至目前，青浦新城范圍在市級規(guī)劃層面還僅限于《上海市新城規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)則》所規(guī)定的91.1平方公里（詳見附圖）。
而朱家角G50以北城市開發(fā)邊界用地被青浦區(qū)內(nèi)部定義為青浦新城功能聯(lián)動區(qū)（朱家角）。
從開發(fā)權(quán)屬來說，青浦新城功能聯(lián)動區(qū)商住開發(fā)權(quán)由青浦新城公司主導(dǎo)。
本次推介會出乎意料的是，將去年推介會上朱家角鎮(zhèn)3宗地塊容積率均重新展示為了“1.0”以上，即容積率1.01。盡管從產(chǎn)品線上來說，兩者區(qū)別不大，但就政策層面來說，容積率“1.0”作為開發(fā)強度的分水嶺，還是很極具“標志性”意義的。
這意味著，住宅用地容積率1.0以下規(guī)劃指標依舊很難松動。
事件回顧：
2024年7月29日，“最江南，最未來”2024青浦區(qū)土地推介會舉行。原朱家角鎮(zhèn)珠溪路東側(cè)I05-06、I05-20地塊及淀山湖大道南側(cè)D02-12地塊容積率被展示為了0.8。
2024年11月，《長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)先行啟動區(qū)QD-001單元控制性詳細規(guī)劃I01、I05、I06、I11、D02街坊局部調(diào)整公示》正式發(fā)布，上述三宗地塊容積率正式被規(guī)劃調(diào)整為0.8，其中I05-06、I05-20地塊地塊編號改為了I05-26、I05-28地塊。
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這意味著，上述地塊很可能還要進行一輪控規(guī)調(diào)整。
珠溪路東側(cè)I05-26、I05-28地塊和淀山湖大道南側(cè)D02-12地塊總出讓面積為8.26公頃（約合123.9畝），均為純住宅用地。
珠溪路東側(cè)I05-26規(guī)劃指標：
出讓面積：1.54公頃（23.1畝）住宅用地面積：1.54公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：1.01珠溪路東側(cè)I05-28地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：3.25公頃（48.75畝）住宅用地面積：3.25公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：1.01淀山湖大道南側(cè)D02-12地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：3.47公頃（52.05畝）住宅用地面積：3.47公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：1.01上述地塊盡管也出現(xiàn)在去年推介會清單中，但截至目前也均未出讓。
本次朱家角鎮(zhèn)推介會地塊周邊未來教育資源設(shè)施豐富，規(guī)劃了兩所幼兒園、一所小學(xué)和一所高中。
還有已經(jīng)啟用的著名民辦蘭生學(xué)校。
朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元最近一次“土拍”為2023年。當(dāng)年10月，同濟在三家競買人中脫穎而出，最終以11.09億元如愿摘得朱家角地塊，溢價率2.12%，成交樓板價為19403元/平方米，該地塊房地聯(lián)動價為44000元/平方米。
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四、練塘鎮(zhèn)地塊
本次推介會涉及的練塘鎮(zhèn)地塊，我們早在2024年8月發(fā)布的一篇《青浦首座高鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃正在醞釀》中就有“劇透”。
這次練塘鎮(zhèn)地塊涉及一幅組合地塊，即涇珠路東側(cè)21、22地塊，其位于涇珠路、練葦路東北角，占地8.13公頃（121.95畝），容積率僅1.01，是除了朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)片區(qū)3宗地塊外，第四宗1.01容積率地塊。
涇珠路東側(cè)21、22地塊距滬蘇湖高鐵練塘站直線距離約2.2公里，目前正在推進高鐵站前組團總用地規(guī)模38.25公頃規(guī)劃。高鐵小鎮(zhèn)將規(guī)劃新的商業(yè)設(shè)施等。
涇珠路東側(cè)21、22地塊規(guī)劃指標：
出讓面積：8.13公頃（121.95畝）住宅用地面積：8.13公頃用地性質(zhì)：住宅容積率：1.01延伸閱讀：
青浦首座高鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃正在醞釀
以上為2025青浦區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推介會（新城、青西篇）詳解。
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