市場(chǎng)資訊

文/狗蛋分蛋

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去年六月，海淀永豐南地塊土拍的結(jié)果，出乎了很多人的預(yù)料。

地塊位于中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)組團(tuán)核心，邊上就是16號(hào)線永豐南站，屬于繁華地鐵上蓋，還有建華實(shí)驗(yàn)學(xué)校新址、中關(guān)村三小等名校.......從產(chǎn)業(yè)到交通再到教育，每一條都是海淀買房家庭的心頭好。

最終地塊被海淀區(qū)屬國資開發(fā)商“海開控股”拿下，溢價(jià)率僅1.5%。

2022年-2024年兩年，海淀出讓了7宗地全部都是高溢價(jià)出讓，其中5宗觸頂15%溢價(jià)率，還出了兩個(gè)“地王”，所以大家想不到，資質(zhì)突出的永豐南，溢價(jià)率這么低。

永豐南土拍當(dāng)天只有兩家房企參拍，除海開外，另一家名為“瓊海南陽瑞華”。土拍現(xiàn)場(chǎng)，瓊海南陽卡點(diǎn)舉牌三次后悄然離場(chǎng)，不少網(wǎng)友打趣：

充分體現(xiàn)了“抬轎人”的職業(yè)素養(yǎng)。

通過股權(quán)穿透，“瓊海南陽瑞華”的背后實(shí)控人也是海淀區(qū)國資委。

這幾年全國土拍趨冷，國央企下場(chǎng)“兜底”大家見怪不怪，只是海淀寸土寸金，頻頻走出逆勢(shì)行情。而且永豐南的地塊，怎么看也不像需要“兜底”的樣子。

因此有不少人懷疑永豐南實(shí)際是個(gè)“蘿卜坑”地塊：

是海淀對(duì)海開控股的“獨(dú)寵”。

傳言永豐南地塊掛牌前，有開發(fā)商曾建議，將地塊的住宅部分和周圍的商業(yè)、公交站中心等配建一起打包出售。目的是“篩選”掉實(shí)力不夠的房企。

傳言真假難以驗(yàn)證，總之地塊最后的確是打包出售了。不僅如此，還搞出個(gè)龐然大物：

總建面約22.25萬㎡，起拍價(jià)78億。

關(guān)鍵，22.25萬㎡的建面里，住宅規(guī)劃建面僅約9.86萬㎡，剩下的都是配建。別人家是買宅地附帶配建，海開這是買配建附帶宅地。

鐵柱說，看著不像“獨(dú)寵”，更像是“坑娃”。

不管是“坑”是“寵”，海開控股確實(shí)拿到了一塊好地。拍地不久后，永豐南地塊項(xiàng)目案名公布，名為“頤海澐頌”。狗蛋說，又是翻遍字典找了個(gè)生僻字。

前幾天我們提到象嶼新盤“蘇河琹廬”時(shí)，就有讀者表示，開但凡開發(fā)商把取名精力用到調(diào)研和設(shè)計(jì)上，產(chǎn)品也不至于如此。

2

最近，頤海澐頌的樣板間開放了。

這個(gè)樣板間， 海淀買房人等了很久。

一方面是期待，另一方面是真的“等”了很久。本來說好樣板間將在今年1月開放，結(jié)果臨近被推到了2月，最終又推到了3月。

被“鴿”期間，位于永豐北的保利嘉華天珺開盤，首開認(rèn)購率達(dá)到了79%，讓不少買房人心癢癢。

兩個(gè)項(xiàng)目距離不算太遠(yuǎn)，有直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，但嘉華天珺項(xiàng)目不臨地鐵，因此還是有很多人攥緊房票表示：

樣板間只要差距不大，就買頤海澐頌。

如今真看完頤海澐頌的樣板間，大家卻又糾結(jié)了。

有人趁著周末把兩個(gè)項(xiàng)目集中跑了一遍，發(fā)現(xiàn)頤海澐頌的戶型實(shí)用性差了點(diǎn)意思。比如117㎡戶型，儲(chǔ)物空間太少，家政間略顯潦草，廚房面寬窄放不下餐邊柜，感覺：

還沒有保利99㎡戶型好用。

兩個(gè)戶型雖然建面差了18㎡，但頤海澐頌得房率偏低，使用面積實(shí)際沒差那么多，有人把他們放在一起比較，毛病也不大。

相比于海淀很多新房項(xiàng)目，頤海澐頌在裝標(biāo)上確實(shí)下了狠功夫，比如日立的空調(diào)、百朗的新風(fēng)，主、客衛(wèi)都上了智能馬桶，甚至飄窗都做了沙發(fā)皮面。

裝標(biāo)越超前，卻越讓前去看房的人覺得可惜，有網(wǎng)友直言：

戶型配不上這樣的裝標(biāo)。

這次頤海澐頌開了三個(gè)樣板間，分別是117㎡，137㎡和166㎡，跳過了大家更期待的97㎡小戶型以及110㎡、123/124㎡等主力戶型。

據(jù)銷售說，原因是這些戶型不愁賣，所以沒做樣板間。

有網(wǎng)友看完戶型圖，覺得沒這么簡單。

這幾個(gè)戶型都有明顯缺角，設(shè)計(jì)上也有硬傷，比如97㎡兩個(gè)衛(wèi)生間過小還都是暗衛(wèi)，兩面寬戶型，僅有客廳和主臥朝南。124㎡四居客衛(wèi)、北向臥室的位置尷尬，要通過客衛(wèi)才能進(jìn)到北面臥室，缺乏隱私。

如果拿出來做樣板間，很有可能會(huì)露怯。

除了戶型設(shè)計(jì)，最讓買房人糾結(jié)的，還是項(xiàng)目西側(cè)直線約1公里的六里屯垃圾填埋場(chǎng)。

這個(gè)問題其實(shí)很早就有人提過，官方也有明確通報(bào)，表示“飲水和空氣沒問題”。

這次趁著樣板間開放，有網(wǎng)友去附近轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，因?yàn)樘鞖馍欣洌_實(shí)沒有明顯的味道。但這么大個(gè)污染源在附近，擔(dān)憂大概率是免不了的。

關(guān)于六里屯垃圾填埋場(chǎng)，海淀區(qū)官方有持續(xù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，去年分別在1月4日、4月9日、7月15日、10月10日監(jiān)測(cè)，結(jié)果顯示水污染、空氣污染等指標(biāo)均為“達(dá)標(biāo)”。

不過，7月15日氨（mg/m3）臭氣（無量綱）在數(shù)值上明顯高于其他幾次監(jiān)測(cè)，個(gè)別數(shù)值甚至靠近污染物排放標(biāo)準(zhǔn)限值。

這說明，天氣熱的時(shí)候，多多少少還是可能存在一些問題。

頤海澐頌指導(dǎo)價(jià)9.3萬元/㎡，即便按最小戶型計(jì)算，總價(jià)也接近千萬。在這樣的情況下，主力戶型有硬傷，周圍還有垃圾場(chǎng)，加上對(duì)比競(jìng)品項(xiàng)目，有部分買房人表示：

缺了點(diǎn)性價(jià)比。

頤海澐頌尚未開盤，究竟賣多少錢，現(xiàn)在還不好說。

但有一點(diǎn)可以肯定，項(xiàng)目價(jià)格下降空間不大。原因正是拿地配建比例太高，有媒體估算，項(xiàng)目樓面價(jià)極限情況下可能接近8萬。

3

作為海淀區(qū)屬國企，海開控股創(chuàng)立于1981年，之前一直隱于幕后，角色偏向城市更新建設(shè)的參與者，像海淀的四通大廈、數(shù)碼大廈、知識(shí)產(chǎn)權(quán)大廈，背后都有海開的影子。

海開控股真正走向臺(tái)前是在2021年。

那年海開控股第一個(gè)項(xiàng)目“圓明天頌”開盤賣了近60億，交付時(shí)業(yè)主滿意度不錯(cuò)，攢了一波口碑。

2022年，海開+中建壹品聯(lián)手拿下永豐地塊，由海開控股自己操盤打造了旗下第二個(gè)頌字系產(chǎn)品“棲海澐頌”。

2024年，海開控股拿地節(jié)奏猛然提速，先是以42.3億元拿下海淀清河的一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，時(shí)隔七天，又斥資79億，拿下了上文提到的永豐南地塊。

這一年，海開控股以121億元的成績，第一次登上北京房企全口徑拿地額榜單，起點(diǎn)很高，開局就是第三，僅次于中海地產(chǎn)和中建智地。

在海淀區(qū)，海開控股也成為了新一代“地主”。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，2023年期末，海開控股手握現(xiàn)金只有31.43億元，事實(shí)上，2023年，海開控股的總營收不過105.39億元。

海開控股兇猛拿地的背后，“老父親”海淀國資給予了不少支持。

根據(jù)北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司的審計(jì)報(bào)告顯示，它曾借給海開控股59億元，賬齡為1-3年，其中1年期為39億元。

除了借錢，北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司替海開控股擔(dān)保，向農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行借了11.105億元。同時(shí)作為擔(dān)保人，還幫助海開控股發(fā)行了非公開債11.5億元、PPN債券20億元。

海開控股身上自老父親的愛不少，但借來的愛，遲早是要還的。

截至2023年末，海開控股的總資產(chǎn)為342.63億元，總負(fù)債285.32億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)83.27%。

有專業(yè)人士表示，如果未來海開控股經(jīng)營出現(xiàn)惡化，作為擔(dān)保人的北京海淀區(qū)國有資本運(yùn)營有限公司，可能也會(huì)面臨代償風(fēng)險(xiǎn)。

去年11月2日，頤海澐頌案名公布，恰逢上一個(gè)項(xiàng)目棲海澐頌即將交房，因?yàn)榻禈?biāo)減配，老業(yè)主們正在維權(quán)。有人在小紅書上勸誡新業(yè)主：慎重選擇海開。

今年，海淀供地節(jié)奏繼續(xù)加速，計(jì)劃出讓土地達(dá)到了8宗，意味著海淀也將正式進(jìn)入“精挑細(xì)選”時(shí)代。

擺在海開面前的難題變得更具象了：怎么在口碑下滑時(shí)，把房子賣出去。

（轉(zhuǎn)自：風(fēng)聲聲）

（轉(zhuǎn)自：風(fēng)聲聲）