日前，嘉定新城遠香湖畔一幅宅地經過四組房企49輪激烈競奪后，被招商蛇口以總價26.6億、30%封頂溢價率競得。 成交樓板價3.19萬元/㎡，參照周邊新房50400元/㎡的售價，其銷售利潤基本忽略不計。

搶破頭的嘉定地王不賺錢？

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參考周邊新房 ??

幾乎不賺錢 ????

這幅嘉定新城地塊，共吸引四組房企競拍，經過49輪競價后，達到30%溢價率的中止價，兩組企業進入競高品質環節，最終招商蛇口在高端人才住房配建比例中勝出。

地塊成交總價為26.6億元，溢價率30%，成交樓板價3.19萬元/㎡，創下區域新高。其容積率2.2，計容面積83526㎡，需配建約4176㎡保障房、約167㎡人才房以及約1500㎡的公共服務設施。

在招標計劃公告中，招商披露其總投資約39億元。按可售住宅面積77682㎡、周邊新房50400元/㎡均價計算， 其可售住宅總貨值約39.15億元，幾乎與招商的投資總額持平，不賺錢，除非……

招標計劃公告

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嘉定新城核心

最后一幅宅地

除非成為區域價格破局者！

從位 置來看，該地塊位于嘉定新城真正的核心。

龐大的嘉定新城規劃了“一核一樞紐、兩軸四片區”的布局。其中唯一的核心， 即是地塊所在的遠香湖中央活動區（CAZ），其面積只有4.56平方公里，不到嘉定新城的3%。

別小看這3%的面積，它可謂濃縮了一城的精華。人們熟知的遠香湖、保利大劇院都在該區域內，區域內還規劃了西北第一高樓的未來塔（高約300米），以及24小時都市休閑的活力谷。

圖源：嘉定新城十四五規劃

攤開遠香湖規劃結構分析圖，會發現招商蛇口本次競得的地塊， 已經是這片核心區最后一幅住宅地塊。

由于遠香湖CAZ的土地供應有限，這里的新盤向來熱銷。2022年的璀璨湖畔，首開觸發積分并售罄；2024年的嘉定銷冠象嶼遠香湖岸，一口氣賣了1084套，實現總銷60億。

即使是不在遠香湖CAZ里的理想之地，是2023年度上海新房成交套數最多的項目，一口氣賣了2103套，實現總銷120億元。

當下，核心區內幾乎沒有在售項目，未來也只有這個新房可選，這也是“嘉定地王”產生的底氣和原由。

遠香湖CAZ規劃結構分析圖

而且和其他同處核心區的新盤相比， 招商新地塊是近幾年離遠香湖公園最近的項目。

其周邊水系環繞，未來嘉定的天際線，摩天大樓群就在地塊周邊，還有中信泰富萬達廣場、上海市實驗學校嘉定新城分校、嘉定新城實驗二小、瑞金醫院北部院區（二期在建）。

地塊實景圖

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好房子，助力價格破局 ??????

當價格理性回歸市場，如何做好產品賣出溢價，是當下樓市給開發商提出的課題，對于深耕上海的招商蛇口來說， 拿下嘉定新地塊不僅是補倉，更是突破區域品質天花板的一次嘗試。

該地塊在出讓公告中就被明確要求綠色建筑三星、超低能耗標準、30%底層架空比例，并規定外立面須采用石材、鋁板等高端材質，禁用涂料。

該地塊，還是上海2025年首個觸發雙高雙競機制的地塊，在地價觸及30%溢價上限后，招商在競品質環節承諾配建1500㎡公共服務設施及0.2%高端人才住房勝出。

2022年，招商在遠香湖CAZ開發的璀璨湖畔項目，憑借當時較高的裝修標準、石材+鋁板立面、星空頂坡道等設計成為區域標桿，因此非常熱銷。

此外，考量到地塊限高60米，容積率2.2，有望做成小高層+疊加的組合，若延續品質路線，加上裝修標準從2500元/㎡提升至3000元/㎡， 新地塊的產品力更上一層樓，十分值得期待。

地塊實景圖

土地成本上漲、當下城外銷售的不易，得這幅地塊面臨的挑戰。但是，價格與品質上限的打開，讓 該地塊很有機會突破區域定價，叫好又叫座。