最近一段時間，我身邊好多人都在說樓市回暖了，房價要漲了，理由是土拍市場變得活躍了，政府加大了土地的供應量，而且，房企的融資環境相比前幾年也有明顯的改善，開發貸同比增速轉正，優質房企的債券發行利率較市場峰值回落了150個基點。

另外，根據中指研究院的數據顯示，截至2025年春節前，國內30城的新建商品住宅銷售面積同比增長了4%；20城的二手房住宅成交套數同比增長了19%；特別是那些核心大城市，比如深圳，二手房成交量比去年同期多了28%，再比如上海，二手房成交量比之前增長了190%。

在這些市場變化和數據的支撐下，很多人才會得出樓市回暖以及房價要漲的結論！那么，事實真的如此嗎？我不敢茍同！看完這6個樓市現象，你就有數了。

第一，就業和收入的情況

就業和收入是大家買房的基礎，也是促使房價上漲的必要條件。現在是什么情況？給大家舉個我身邊的例子，我同事，前幾年公司裁員，他失業了，失業就沒了收入，但他是貸款買的房，房貸還要按時還，不還銀行可不愿意，最后沒辦法，就把房子賣掉了，虧了不少錢！我為什么給大家說我同事這個例子，就是想告訴大家，就業和收入才是買房的基礎，如果工作不穩定，收入沒有保障，就算咬牙買了房，房子也可能留不住！現在經濟恢復還在路上，企業裁員的情況時有發生，大家手里沒錢，樓市怎么回暖，房價怎么上漲？

第二，住房總量明顯過剩

你們可能不知道，但我每天都和各種市場數據打交道，心里很清楚，現在的住房總量已經明顯過剩。根據相關數據顯示，今年1~4月份的商品房庫存量已經接近2015年的水平了！庫存高說明什么？簡單來說，就是供大于求，高中我們都學過，當商品供大于求的時候，價格下跌，在這樣樓市住房總量的背景下，房價很難上漲。如果你所在的城市庫存高，到處都是待售的商品房，買房就要謹慎一些了。

第三，房貸利率的變化

告訴你們個秘密，其實，房貸利率最能體現樓市冷暖了，利率高，說明市場過熱，需要降溫；利率低，說明市場過冷，需要升溫，比如2018年到2021年，房貸利率達到了5點多，甚至6點多，那個時候的市場怎么樣？用如火如荼來形容一點也不過分，但現在呢？房貸利率已經降至3點多，個別地方都降到了3.2，這意味著什么？意味著市場可能比我們想象的還要冷！所以，想要看清楚樓市的冷暖，就去關注房貸利率的變化，準錯不了！

第四，市場預期的改變

你有沒有發現？當大家都在討論房子的時候，房價往往已經漲到高位了，就和股市一樣，當買菜大媽都在討論股票的時候，可能就是泡沫的頂點，這個結論套在樓市上也同樣適用，也就是說，當身邊的人都在討論房子的時候，你反而要冷靜下來，認真考慮下自己是不是真的要買房，相反，如果大家都不提房子了，那可能才是一個不錯的入手機會，現在是什么情況？房子仍然是大家茶余飯后必聊的話題，所以，這個時候你需要耐心等待。

第五，開發商打折促銷頻現

問大家一個問題，在什么情況下，開發商才會選擇打折促銷？自然是在房子不好賣的時候，如果好賣，開發商會舍棄利益？難道還有商人不重利的？當下樓市開發商打折促銷頻現，就說明大量的商品房賣不掉，開發商為了減少庫存，只能通過打折促銷的方式來吸引購房者。

另外，還有個很重要的原因，就是開發商看不到市場回暖的希望，才會打折促銷，但凡有希望，開發商也不會以價格優惠來刺激需求。要知道，春江水暖鴨先知，不要低估開發商的預判能力，他們能打折促銷，就說明短期內樓市回暖的概率比較低。

第六，二手房掛牌量仍然呈現上漲趨勢

除了開發商，還有個群體對樓市的預判能力是很強的，他們也很有經驗，就是多套房持有者，也可以叫他們炒房客、投資客。如果他們選擇繼續持有房子，那就說明樓市回暖的概率比較大，相反，就說明概率比較小。

有數據顯示，2025年1~2月份，濟南二手房掛牌量再創新高，突破9萬套；上海年后二手房的掛牌量急劇攀升，某平臺的數據顯示已經快要突破18萬套；我愛我家的數據顯示，2月17日~23日，南京的二手房新增掛牌量共計1949套，環比增長12.9%。

類似的數據還有很多，都是二手房掛牌量上漲的數據，這說明什么？很簡單，這說明那些持有多套房的二手房東對接下來的樓市也不看好，認為還要降，否則為什么要賣掉手里的房子？更何況，現在賣房大多數都是虧錢的，他們可都非常精明。

樓市能不能回暖，房價要不要上漲，看完這6個樓市現象，我相信大家心里應該都有數了！總之，2027年以前，大家不要再誤判房產走勢了，多觀察，多分析，從自己的實際情況出發，理性判斷，按需購買，你就不會踩坑！對此，你怎么看？