今年以來，金茂在土地市場格外顯眼，在上海、北京等城市接連落子。這與其近兩年在土地市場的表現(xiàn)截然不同。

在經(jīng)歷了連續(xù)三年銷售業(yè)績下滑，尤其是2024年簽約銷售金額跌出“千億陣營”之后，金茂似乎改變之前在土地市場收縮的策略，表現(xiàn)出明顯的“補(bǔ)倉”意圖。

金茂能否扭轉(zhuǎn)業(yè)績下滑的趨勢(shì)，不僅取決于土地儲(chǔ)備的質(zhì)量和數(shù)量，還受到市場環(huán)境以及公司運(yùn)營能力等多重因素的影響。上任不足兩年的金茂總裁陶天海能否帶領(lǐng)金茂重回千億房企陣營，仍需時(shí)間來驗(yàn)證。

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在一線城市積極“補(bǔ)倉”

2月20日，經(jīng)過184輪競價(jià)，金茂+慶隆聯(lián)合體以約89.64億元拿下上海虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，溢價(jià)率38.2%。樓面地價(jià)達(dá)到11.74萬元/平方米的價(jià)格，成為上海虹口的新晉“地王”。

對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為：“近期金茂拿地較為積極。去年12月金茂拿下3幅地塊，加大了在上海的土儲(chǔ)力度。相比去年底在郊區(qū)拿地，這次其‘殺’到市中心，地塊質(zhì)量毋庸置疑，繼續(xù)走高端路線，實(shí)現(xiàn)利潤最大化?！?/p>

回顧2024年12月30日，金茂是上海當(dāng)天土拍的最大贏家，一舉拿下3宗地，重倉寶山，成交總價(jià)超過百億，可謂進(jìn)行了一次深度“補(bǔ)倉”。其中，有兩宗地是金茂聯(lián)合招商蛇口溢價(jià)拿得，另一宗為金茂聯(lián)合寶冶底價(jià)拿得。

而在北京，2月11日，蛇年春節(jié)后北京的第二場土地出讓活動(dòng)，朝陽區(qū)一限價(jià)地塊引發(fā)房企爭搶，其中包括金茂。當(dāng)天，金茂聯(lián)合保利發(fā)展，摘得朝陽三間房組合地塊，成交價(jià)87.295億元，溢價(jià)率約10.5%。

此前業(yè)內(nèi)傳言該地塊由保利發(fā)展以底價(jià)拿地，但最終卻是經(jīng)歷了一場激烈的競價(jià)。金茂+保利發(fā)展聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、招商蛇口超百輪競價(jià)。從舉牌的積極程度來看，金茂+保利發(fā)展志在必得。

近期金茂拿地給業(yè)內(nèi)的印象是異常兇猛，這不僅表現(xiàn)在拿地，還表現(xiàn)在參與度上。據(jù)了解，金茂參與了豐臺(tái)新宮地塊、昌平北七家鎮(zhèn)等地塊的競買，同時(shí)還參與海淀功德寺兩宗地塊以及海淀朱房村兩宗地塊的角逐。幾乎所有北京優(yōu)質(zhì)地塊，金茂都參與競爭。

對(duì)于金茂+保利發(fā)展摘得朝陽三間房組合地，高力國際分析人士認(rèn)為，近年來，北京逐步推出不限價(jià)地塊，允許開發(fā)商根據(jù)市場需求自主定價(jià)。這一舉措旨在激活房企的拿地積極性。此次成交不僅反映了核心地段土地價(jià)值的堅(jiān)挺，也體現(xiàn)了房企在政策寬松窗口期對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的激烈爭奪。

除了在北京、上海拿地之外，中國金茂在其他城市也加大拿地力度。比如，2月14日，金茂以底價(jià)2.759億元拿下武漢漢陽區(qū)地塊；1月26日，在青島2025年首場土拍中，金茂聯(lián)合保利、青鐵斬獲位于市南的瞰海新地塊，成交總價(jià)8.84億元。

僅從上述公開拿地信息來看，不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，金茂在土地市場花費(fèi)近300億元。值得關(guān)注的是，金茂常與其他房企組成聯(lián)合體一起拿地，比如招商蛇口、保利，甚至并不知名的房企，雙方往往既是合作伙伴，又是競爭對(duì)手。對(duì)此，在高力國際分析人士看來，目前房企聯(lián)合拿地成為主流趨勢(shì)，通過聯(lián)合體模式，房企能夠分?jǐn)傎Y金壓力、整合資源，并降低市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

不過，對(duì)于金茂來說，聯(lián)合體模式還可能帶來決策效率降低、利益分配復(fù)雜等問題。

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去年銷售業(yè)績跌破千億

值得關(guān)注的是，在金茂此輪大手筆“補(bǔ)倉”前，其放緩了在各地的拿地節(jié)奏，其中在北京市場的表現(xiàn)最為明顯。2022年9月23日。金茂以38.1億元競得豐臺(tái)區(qū)大紅門地塊，打造永定金茂府。此后，長達(dá)25個(gè)月未在北京土地市場現(xiàn)身。直到2024年10月23日，金茂以底價(jià)40.13億元競得豐臺(tái)區(qū)東鐵營地塊。

對(duì)于房企來說，土地儲(chǔ)備是其發(fā)展的基礎(chǔ)，缺乏足夠的土地儲(chǔ)備將直接影響其銷售業(yè)績和市場份額。而從銷售情況看，2024年，中國金茂累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)982.55億元，跌出千億陣營。而在2023年，金茂累計(jì)取得簽約銷售額1412億元，并在北京、上海、青島均創(chuàng)下單城破百億的簽約業(yè)績，北京全年簽約突破200億元。

再回顧之前兩年，2022年，中國金茂取得簽約銷售金額為1550億元，其中北京永定金茂府簽約超58億元；2021年其取得簽約銷售額為2356億元。從目前來看，金茂銷售業(yè)績已連續(xù)三年下滑，尤其是2024年被擠出千億房企的陣營，顯示出其在市場調(diào)整期面臨的壓力。

2021年至2024年金茂簽約銷售額對(duì)比

單位：億元。制圖/寇德娜

在業(yè)內(nèi)人士看來，金茂在土地市場的積極拿地，也是希望通過增加土地儲(chǔ)備來扭轉(zhuǎn)銷售業(yè)績的下滑趨勢(shì)。尤其是在一線城市的核心地段拿地，是為了提升今后市場競爭力。

2025年，陶天海提出提升全鏈競爭力。2月5日，開年第一天，金茂各個(gè)區(qū)域負(fù)責(zé)人都簽署了銷售軍令狀。

從目前來看，金茂改變了之前在土地市場收縮的策略，積極布局土地市場。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整的背景下，金茂能否在陶天海的帶領(lǐng)下重回千億陣營，不僅取決于其土地儲(chǔ)備的增加，還需要在市場策略、產(chǎn)品創(chuàng)新和運(yùn)營效率等方面持續(xù)發(fā)力。

記 者 | 袁秀麗

編 輯 | 楊娟娟