澳聯(lián)儲(chǔ)下周降息

將帶來(lái)巨大影響

《悉尼晨鋒報(bào)》報(bào)道，澳聯(lián)儲(chǔ)下調(diào)現(xiàn)金利率預(yù)計(jì)將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，漲幅可能達(dá)到兩位數(shù)。然而，此次降息對(duì)于房主的壓力緩解有限。

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，澳聯(lián)儲(chǔ)將在下周二將官方現(xiàn)金利率從10年來(lái)的高點(diǎn)4.35%下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

即使這個(gè)月沒(méi)有降息，也可能會(huì)在今年稍晚實(shí)施。

高利率降低了借貸能力和住房可負(fù)擔(dān)性，還款額大幅增加也給抵押貸款持有人帶來(lái)了壓力。

房?jī)r(jià)在加息期間的下降幅度小于預(yù)期，甚至在部分地區(qū)出現(xiàn)上漲，這給房主和購(gòu)房者帶來(lái)了壓力。

降息對(duì)房貸的影響是什么？

根據(jù)Canstar的模型，降息25個(gè)基點(diǎn)將使得50萬(wàn)澳元房貸的月供減少77澳元，而100萬(wàn)澳元房貸的月供則減少154澳元。

Canstar數(shù)據(jù)洞察總監(jiān)Sally Tindall表示，這筆額外的現(xiàn)金會(huì)受到貸款持有人的歡迎，但不足以顯著緩解還款壓力。

“毫無(wú)疑問(wèn)，這次降息將為澳聯(lián)儲(chǔ)13次加息帶來(lái)一些緩解。然而，與過(guò)去3年還款額的增長(zhǎng)相比，這樣的緩解顯得微不足道?！?

降息對(duì)借貸能力的影響是什么？

Canstar的模型顯示，年收入約10萬(wàn)澳元的單身人士，最高借貸能力將增長(zhǎng)1.2萬(wàn)澳元，即從53.42萬(wàn)澳元增至54.62萬(wàn)澳元。

對(duì)于收入均為平均水平的夫婦來(lái)說(shuō)，其最高可借貸額則會(huì)增加2.31萬(wàn)澳元，從102.97萬(wàn)澳元增至105.28萬(wàn)澳元。

Tindall認(rèn)為，這樣的增長(zhǎng)對(duì)潛在買家?guī)椭淮蟆?

“這不會(huì)極大地提高你的借貸能力，”她說(shuō)，“我不認(rèn)為這能解決困擾首府城市和偏遠(yuǎn)地區(qū)的購(gòu)房可負(fù)擔(dān)性問(wèn)題?！?

降息對(duì)房?jī)r(jià)的影響是什么？

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic的模型預(yù)測(cè)，現(xiàn)金利率每下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，將有可能使全澳住宅價(jià)值增長(zhǎng)6.1%。但對(duì)自2022年利率首次上調(diào)以來(lái)房?jī)r(jià)跌幅較大的城市，影響可能更顯著。

模型顯示，悉尼住宅中位價(jià)值可能上漲11.4%，墨爾本增長(zhǎng)9.2%。相 比之下，布里斯班可能僅漲1.9%，而珀斯則可能下降0.4%。

CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen表示：“相對(duì)于1%的現(xiàn)金利率下調(diào)而言，這種增幅比想象中溫和，但這在一定程度上也受到了市場(chǎng)多樣性的影響?！?

Owen指出，與其關(guān)注這些數(shù)字，不如理解其對(duì)現(xiàn)金利率的敏感性。

“鑒于悉尼和墨爾本對(duì)加息的反應(yīng)更為敏感，這也意味著它們對(duì)降息的反應(yīng)也會(huì)更為顯著，”

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver表示，他不認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)因利率下調(diào)而激增，但預(yù)計(jì)在悉尼和墨爾本等房市較為疲軟的地區(qū)將有所上漲。

“房?jī)r(jià)從未因支付能力下降而大幅下跌。2022年的加息使借貸能力大幅下降30%，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有以同等幅度下降。”

降息對(duì)拍賣清空率和市場(chǎng)情緒的影響是什么？

Oliver認(rèn)為，降息可能會(huì)提高悉尼和墨爾本的拍賣清空率，近期拍賣市場(chǎng)的表現(xiàn)已優(yōu)于去年年末。

“我覺(jué)得由于降息話題的討論，買家活躍度提升，”他表示。

“市場(chǎng)情緒有了顯著變化，更多買家出現(xiàn)在拍賣會(huì)上。據(jù)我統(tǒng)計(jì)，悉尼今年2月的拍賣平均清空率約為69%，而去年12月為52%。”

“墨爾本去年12月的清空率約為58%，現(xiàn)在可能達(dá)到64%。”

他預(yù)計(jì)清空率會(huì)在降息后短期上升，但若賣家趁機(jī)大量掛牌，數(shù)據(jù)能否持續(xù)攀升仍不確定，但仍認(rèn)為悉尼的清空率有望穩(wěn)步超過(guò)70%，而墨爾本將達(dá)到60%乃至70%出頭。