24年底房地產(chǎn)市場的翹尾行情，又讓一些人產(chǎn)生了幻想。

剛剛開年，就有一個(gè)朋友問我：現(xiàn)在是不是換房的好時(shí)機(jī)。

從自住改善的角度來說，我覺得“是的”。

但他是另外一個(gè)角度：現(xiàn)在換房，就像股票跌了加倉，“以小換大”，房價(jià)一旦暴漲，不僅能把之前跌的回本，還有可能賺到。

聽完這個(gè)邏輯，我很“無語”。

因?yàn)椤按笕耍瑫r(shí)代變了”。

01

時(shí)代的變化，總是慢慢積累變量，草蛇灰線，等到最后一根稻草放上去，才驚天一震。

在“驚天一震”之前，一些人會(huì)認(rèn)為：大環(huán)境是某些人搞壞的，或者是因?yàn)槟承┎粔蚓珳?zhǔn)的政策導(dǎo)致的，只要取消或者調(diào)整這些政策，我們就能重新回到過去的好日子。

令人感慨：人活著，靠的是假想敵。

但真實(shí)的邏輯是這樣的嗎？

放在我們眼前的有幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

民政部官網(wǎng)剛剛發(fā)布了《2024年4季度民政統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》，2024年全國結(jié)婚登記數(shù)為610.6萬對，創(chuàng)下了1978年以來的最低紀(jì)錄。同時(shí)，去年離婚登記數(shù)為262.1萬對。

兩者一對比，去年“凈結(jié)婚數(shù)”348.5萬對——走進(jìn)婚姻殿堂的新人不到700萬人，在14億人口中占比約0.5%。

結(jié)婚人數(shù)變化，無非這幾個(gè)原因：

適齡人數(shù)變少；

結(jié)婚意愿降低，導(dǎo)致了不愿結(jié)婚，或者結(jié)婚年齡推遲；

想結(jié)婚，但沒辦法結(jié)婚

對應(yīng)的，結(jié)婚適齡人數(shù)減少，與生育率下降有關(guān)，而生育率下降，又會(huì)反過來繼續(xù)導(dǎo)致適齡人數(shù)減少，進(jìn)入一下向下的螺旋，短期內(nèi)很難改變。

結(jié)婚意愿降低，這是大城市青年共同的體感，房價(jià)高、生活成本高，帶來了結(jié)婚成本高，大家一心搞錢，婚姻不是必須品。

三四線城市的青年，因?yàn)榫嚯x原生家庭近，受到傳統(tǒng)家庭觀念影響，結(jié)婚意愿高一些，并且生活成本也更低，所以不是“單身重災(zāi)區(qū)”，但恰恰是“難找對象”的重災(zāi)區(qū)。

因?yàn)椋酵途€城市，以中青年為主的人口外流越嚴(yán)重，尤其是在“多子化”最流行的農(nóng)村地區(qū)。特別是女性，在大城市更能實(shí)現(xiàn)自足和自由。

這就形成了大城市單身女性多，小城市和農(nóng)村單身男性多的錯(cuò)配情況，導(dǎo)致“想結(jié)婚，但沒辦法結(jié)婚”。

這三點(diǎn)共同作用，導(dǎo)致了全國結(jié)婚登記數(shù)和新生人口的快速下降，兩者合力形成了下降螺旋。

這一趨勢在短期內(nèi)沒法改變。并且，導(dǎo)致這一趨勢的，也不僅僅是因?yàn)闅v史政策原因。

慕峰在《老齡化二百年——全球化視角下的中國人口問題》一文中，分析了英、美、德、法、日、韓等國家的“嬰兒潮”和生育率下降趨勢。

他認(rèn)為，農(nóng)業(yè)技術(shù)和科技的爆發(fā)會(huì)導(dǎo)致嬰兒潮的出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)壓力、農(nóng)村人口大規(guī)模向城市轉(zhuǎn)移、弱福利體系會(huì)導(dǎo)致生育率的下降。先發(fā)國家的生育率也經(jīng)歷了“先高后低”的周期。

到了2000年，西歐、美國、日本、韓國等地的“生育率”全都不到2.0。

人口學(xué)研究通常認(rèn)為，一國（地區(qū)）的生育率保持在2.1，方可維持總?cè)丝谝?guī)模。如果低于2.1，最終將導(dǎo)致人口總量減少。

而我國現(xiàn)在的總和生育率1.0左右。極低。

再說一遍：這個(gè)趨勢，在短期內(nèi)，靠鼓勵(lì)政策也無法改變。

工業(yè)化帶來了城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)化又帶來了生育意愿下降，人口紅利衰頹。這是歐美先發(fā)國家走過的路，我們也一樣。

在1980年代之前，中國人口的鄉(xiāng)村占比一直都在80%以上，但現(xiàn)在全國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)在70%左右。

與此同時(shí)，農(nóng)民工、青年群體的流動(dòng)性增加，福利保障的遷移跟不上，也顯著降低了其生育的可能性。

圖源：太陽照常升起

所以，從人口上來看，房地產(chǎn)也是一個(gè)“產(chǎn)能過剩”行業(yè)，除非出現(xiàn)國際資本集中流入的情況，否則很難再出現(xiàn)房價(jià)暴漲。

02

房地產(chǎn)走勢的關(guān)鍵，主要看兩點(diǎn)：人、錢。

資本推動(dòng)型漲價(jià)，在中長期有希望，但在短期內(nèi)也看不到。

為什么？

本周有另一個(gè)熱點(diǎn)新聞：

比亞迪發(fā)布會(huì)新聞

媒體給配的標(biāo)題是：比亞迪掀桌了！

價(jià)格戰(zhàn)的背后，是產(chǎn)能過剩。

有人會(huì)認(rèn)為，技術(shù)迭代、成本下降是主要原因。

但看看越來越多的新能源車企、油車品牌躺進(jìn)ICU，都會(huì)得出一個(gè)理智的結(jié)論：汽車行業(yè)出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩。

全國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，產(chǎn)能過剩的不止有汽車和房地產(chǎn)，還有：光伏、鋰電池、空調(diào)、鋼鐵、水泥、工程機(jī)械、功率半導(dǎo)體、養(yǎng)殖等。

其中，部分行業(yè)的中國產(chǎn)能，已經(jīng)高于其各自產(chǎn)品的全球需求總量。

梁建章在2月5日發(fā)表了一篇文章指出，中國已經(jīng)基本走出了曾經(jīng)的物資短缺的困境，憑借全球第一的制造業(yè)總體規(guī)模，進(jìn)入到物質(zhì)全面充裕的新時(shí)代。但與此同時(shí)，強(qiáng)大的生產(chǎn)能力也帶來了產(chǎn)能過剩的新問題，影響到了相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年三季度，全國規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)能利用率為75.1%，比上年同期下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

結(jié)論：供給側(cè)改革勢在必行。

自由經(jīng)濟(jì)勢力在全球衰頹，國際市場走向區(qū)割，也在加劇產(chǎn)能過剩的影響。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅的一句話說得非常好，非常直接： 產(chǎn)能過剩的下半場，資產(chǎn)價(jià)格還得下跌。

在行業(yè)周期內(nèi)，產(chǎn)能過剩，意味著未來會(huì)走入下降曲線，市場的力量利用價(jià)格、企業(yè)倒閉、產(chǎn)業(yè)升級，完成出清。

這個(gè)階段會(huì)伴隨著企業(yè)利潤走低，員工收入下降，風(fēng)險(xiǎn)上升。人們會(huì)做出保守策略，提前去做風(fēng)險(xiǎn)隔離。

而房地產(chǎn)的發(fā)展周期，是與經(jīng)濟(jì)大周期相一致的，全社會(huì)通膨、加杠桿，房地產(chǎn)快速發(fā)展；社會(huì)轉(zhuǎn)向保守、降杠桿，房地產(chǎn)市場縮量。

縮量的大眾化產(chǎn)品市場，價(jià)格暴漲是幻想。

房子作為商品，也不再是絕對稀缺品。據(jù)央行2019年的調(diào)查，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

這也是為什么現(xiàn)在一直在提“好房子”，新周期。

其實(shí)是在暗示：普通房子已經(jīng)不缺了。

03

每次劇變，都伴隨著一次至少長達(dá)數(shù)年的陣痛。

對全社會(huì)影響巨大的“改革開放”，正式開始于1978年，在今天看來，它猶如一聲驚雷，但在現(xiàn)實(shí)中，直到1992年“價(jià)格闖關(guān)”成功，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的鋼印在民間被解除，改開才真正開始滾滾向前。

期間14年，足夠湮滅一個(gè)人的夢想與青春。

課本上的歷史，給人的感覺：轉(zhuǎn)折總是突然的。然而現(xiàn)實(shí)中的情況是：社會(huì)無時(shí)無刻不在積累變量，宏觀的敘事從來沒有一個(gè)是突然發(fā)生的。

累加的階段，它雖然走得慢，但一旦來臨，就不會(huì)回顧舊時(shí)代，哪怕一眼。念念不忘的，只有“人”自己。

一些看似微不足道的小事背后，其實(shí)是時(shí)代的力量。

04

在房地產(chǎn)市場，還有幾個(gè)細(xì)微的變化需要注意。

一是，2024年，上海等一大批城市的二手房成交占比創(chuàng)新高。

上海，二手房成交占比超過81%； 北京、南京、成都、重慶、長沙5個(gè)城市，二手房成交占比超過70%； 廣州、杭州、天津、西安、蘇州、寧波、東莞7個(gè)城市二手房成交占比超過60%； 深圳、鄭州、南寧、青島、廈門、佛山6個(gè)城市，二手房成交占比在50%-60%之間。

圖源：真叫盧俊

就連瘋狂買新房，買出“炒房之都”稱號的杭州，2024年也反轉(zhuǎn)了。

圖源：真叫盧俊

與此對應(yīng)的，上海、成都、合肥、西安等地的豪宅成交套數(shù)大幅增長。2024年1-11月：

一線城市中，上海2000萬以上新房成交套數(shù)同比增長52%，深圳2000萬以上新房成交套數(shù)同比增長49%； 二線城市中成都、無錫、青島1000萬以上新房成交套數(shù)同比增幅均超20%；合肥、西安800-1000萬新房成交套數(shù)同比增幅均超40%。

圖源：克而瑞

往年，二手房成交活躍，會(huì)帶動(dòng)新房市場。

但是去年新房、二手房之間“斷鏈”了。

據(jù)北京一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說，現(xiàn)在市場上最難賣的就是700萬-1000萬的產(chǎn)品。

這個(gè)價(jià)格區(qū)間，是往年“賣舊買新”置換的一個(gè)主力區(qū)間。

所以，我們猜測，二手房和新房市場割裂的背后，是有一些人賣了二手房，但沒有再買新房。

而高端豪宅熱銷的背后，是富人在進(jìn)行資產(chǎn)的“更新?lián)Q代”。

第二點(diǎn)，即使二手房成交活躍，但價(jià)格并沒有止跌。

數(shù)據(jù)中指研究院

北京市場已經(jīng)出現(xiàn)了“200萬住進(jìn)花家地”、“單價(jià)2萬住到天通苑”。

圖片房博士

一線城市的情況還算樂觀，畢竟價(jià)格下降，成交量就會(huì)上漲。2024年二季度以來北京、上海、深圳剛需入市加快，300萬以下二手房源成交套數(shù)同比明顯增加。

情況更嚴(yán)重的三四線城市，很多房源“降價(jià)也沒有需求”。

春節(jié)前后集中出現(xiàn)了一些寫縣城房地產(chǎn)市場的自媒體文章，其中均提到：二手房掛牌價(jià)堅(jiān)挺，但有價(jià)無市，流動(dòng)性幾乎被凍結(jié)了。

有大量房子掛了2年左右，也無人問津。

對于這個(gè)現(xiàn)象，Deep seek說：

“典型房企向一二線城市集中，三四線城市由城投拿地。這說明開發(fā)商更看好一二線的市場穩(wěn)定性，而三四線可能風(fēng)險(xiǎn)較高，城投拿地可能是為了托底土地市場，防止流拍，但也可能帶來庫存問題，后續(xù)開發(fā)不足。”

從走勢來看，2025會(huì)比2024年更難。

但，在審慎看待未來的同時(shí)，2025也一定比2024更有希望。因?yàn)椋@一刻距離未來更近，也會(huì)有更多人啟程——帶上了一顆不低估未來的決心。