深圳商報(bào)·客戶端記者 詹鈺葉

本月17日，又有一只公募REIT將上市，屆時(shí)上市REITs的數(shù)量將超過60只，首發(fā)規(guī)模也超過1600億元。二級(jí)市場(chǎng)方面，中證REITs全收益指數(shù)持續(xù)走強(qiáng)，并屢次刷新近兩年高位紀(jì)錄，多只REITs產(chǎn)品在本周創(chuàng)下上市新高。業(yè)內(nèi)建議投資者回歸資產(chǎn)基本面優(yōu)化持倉，挖掘行情輪動(dòng)機(jī)會(huì)。

同花順數(shù)據(jù)顯示，在2月12日盤中，中證REITs全收益指數(shù)最高報(bào)1064.6點(diǎn)，創(chuàng)下自2023年4月21日以來的高位紀(jì)錄；在此之前，中證REITs全收益指數(shù)連續(xù)11個(gè)交易日收漲，累計(jì)上漲6.52%。

年內(nèi)漲幅超過20%的公募REITs（數(shù)據(jù)來源同花順）

多只公募REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)強(qiáng)勁：今年以來，易方達(dá)華威市場(chǎng)REIT漲47.34%（前復(fù)權(quán)，下同），這只上月24日才上市的REIT在本月12日盤中創(chuàng)下歷史紀(jì)錄；華泰南京建鄴REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT年內(nèi)漲逾30%；中金印力消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT漲逾20%；廣發(fā)成都高投產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏合肥高新REIT、嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT等26只REITs上漲超10%。

據(jù)同花順數(shù)據(jù)，華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏深國際REIT、博時(shí)津開產(chǎn)園REIT、招商科創(chuàng)REIT等18只REITs在12日盤中創(chuàng)下上市以來的歷史新高；華泰南京建鄴REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏南京交通高速公路REIT等9只REITs在10日或11日盤中創(chuàng)下上市以來的歷史新高。

政策面上，證監(jiān)會(huì)日前發(fā)布的《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見》提出，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行REITs，同時(shí)探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs。

國泰君安分析師劉玉表示，整體來看REITs市場(chǎng)目前的主線邏輯仍是“利率下行帶動(dòng)弱周期板塊上漲”+“先漲帶動(dòng)補(bǔ)漲”，其中不乏市場(chǎng)情緒帶動(dòng)下的動(dòng)量效應(yīng)。此外，REIT市場(chǎng)獨(dú)立于股債的特征也意味著：一方面相較于股而言，其收益彈性有限，REITs股價(jià)上漲意味著IRR的下降；另一方面，相較于債而言，需關(guān)注REITs分子端下行風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)沖擊下的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，建議投資者回歸資產(chǎn)基本面優(yōu)化持倉，持續(xù)挖掘行情輪動(dòng)機(jī)會(huì)。

國海證券固定收益首席分析師靳毅指出，國內(nèi)債市收益率中樞逐步下行，高收益資產(chǎn)難覓，公募REITs相對(duì)穩(wěn)定的分紅派息能力與相對(duì)高彈性的資本利得空間特征凸顯，成為市場(chǎng)關(guān)注的又一重要投資品種，投資性價(jià)比提升。

策略方面，靳毅認(rèn)為一級(jí)市場(chǎng)打新策略仍然可行，但重在擇時(shí)。“長期來看，在公募REITs常態(tài)化發(fā)行、稀缺性弱化、投資者認(rèn)知提升的情況下，公募REITs市場(chǎng)必將逐漸回歸理性，打新策略有效性或?qū)⑦呺H弱化；但短期來看，打新策略勝率及賠率仍較高，政策及二級(jí)市場(chǎng)行情是現(xiàn)階段影響策略有效性的重要因素。”二級(jí)市場(chǎng)方面，從公募REITs供給放量、入市增量資金增加、廣譜利率持續(xù)下行的角度看，二級(jí)市場(chǎng)配置性價(jià)比也將逐步提高，“但長遠(yuǎn)來看，二級(jí)市場(chǎng)的公募REITs投資最終仍應(yīng)回歸產(chǎn)品屬性與底層資產(chǎn)”。一方面，公募REITs是基于基礎(chǔ)設(shè)施的證券化產(chǎn)品，產(chǎn)品期限較長、現(xiàn)金流穩(wěn)定、分紅水平較高，更適合長期配置，不適宜短期炒作；另一方面，REITs市場(chǎng)情緒未來必將在產(chǎn)品稀缺性弱化，機(jī)構(gòu)對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知逐步提高的情況下回歸理性，資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)必將回歸資產(chǎn)運(yùn)營與基本面。他建議投資者后續(xù)關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)及2024年度業(yè)績兌現(xiàn)的影響，針對(duì)各行業(yè)的車流量、出租率、租金增長率、上網(wǎng)電量等差異化關(guān)鍵指標(biāo)細(xì)化分析，關(guān)注板塊間分化；也可關(guān)注能源、保障房及交通板塊，挖掘機(jī)會(huì)。