一些城市受新政提振較多，市場(chǎng)情緒有明顯提升，另一些則不然

文 | 財(cái)經(jīng)實(shí)習(xí)生 柯愉樂(lè)

編輯 | 余樂(lè)

2024年末，全國(guó)多座城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)的跡象，一些二線城市的表現(xiàn)更為明顯。中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，全國(guó)百座城市新建住宅均價(jià)16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。一線城市中，只有上海出現(xiàn)了上漲，增幅為1.43%。二線城市中則有多座城市都出現(xiàn)了上漲。南京、西安、成都的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅分別為0.85%、0.74%和0.68%，是上海之外的三座領(lǐng)漲城市。

至少?gòu)?024年11月開(kāi)始，不少二線城市就已經(jīng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，在2024年11月，有17個(gè)城市的新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，其中二線城市占據(jù)10席。杭州以0.9%的漲幅領(lǐng)跑，其次是廈門(mén)和成都，均比上月增長(zhǎng)了0.5%。除了新房，二手房房?jī)r(jià)也有10個(gè)城市環(huán)比上漲，當(dāng)中有六個(gè)二線城市，杭州又以0.8%的漲幅排在第一位。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓接受焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，這應(yīng)該是過(guò)去34個(gè)月以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量首次達(dá)到兩位數(shù)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)一二三線城市的劃分，全國(guó)二線城市共有31個(gè)。也就是說(shuō)，接近三成的二線城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲。

這是否說(shuō)明二線城市的樓市已實(shí)際回暖？財(cái)經(jīng)隨機(jī)詢問(wèn)了去年11月房?jī)r(jià)上漲的四個(gè)城市——杭州、廈門(mén)、天津、太原的多名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。在他們的觀察里，自9月底的樓市新政以來(lái)，樓市表現(xiàn)的確有所好轉(zhuǎn)，但各城市情況不能一概而論。

分類(lèi)來(lái)看，杭州、廈門(mén)樓市受新政提振較多，市場(chǎng)情緒有明顯提升。天津、太原表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，且受非政策因素影響較大。另外，不同類(lèi)型的房子表現(xiàn)也有不同。總體來(lái)看，新房比二手房表現(xiàn)好，剛需房比改善房成交量大。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波在其視頻號(hào)中分析稱，新政之后，二線城市漲跌互現(xiàn)，反映了城市之間的吸引力不同。熱點(diǎn)二線有著強(qiáng)大的潛在購(gòu)房群體支撐，新房二手房均有較好表現(xiàn)，而部分弱二線城市雖然也是省會(huì)城市，但市場(chǎng)離止跌回穩(wěn)還有距離。

杭州、廈門(mén)：部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)撐起房?jī)r(jià)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2024年11月17個(gè)新房房?jī)r(jià)上漲的城市中，二線城市占據(jù)10席。這看似反常，實(shí)則并不意外。

在常駐杭州的德佑經(jīng)紀(jì)人李想看來(lái)，房產(chǎn)均價(jià)的提升主要來(lái)自取消限價(jià)后，部分優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格水漲船高。“大部分都漲是不可能的。”

緊隨中央9月“止跌回穩(wěn)”的政策信號(hào)，杭州于2024年10月9日發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整我市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知，宣布新出讓住宅用地不再設(shè)置新建商品房限價(jià)要求，終結(jié)了杭州從2019年7月開(kāi)始的新房限價(jià)時(shí)代。

此前一些因限價(jià)而“捂盤(pán)”的項(xiàng)目選擇在此時(shí)開(kāi)盤(pán)入市。以位于杭州西湖商圈的中冶錦繡公館為例，該項(xiàng)目的拿地時(shí)間是2017年，成交樓面價(jià)接近4萬(wàn)元/平方米，2020年竣工。參考同時(shí)期同板塊的新房?jī)r(jià)格，上限大致為5.86萬(wàn)元/平方米。另一名杭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，疊加建筑成本后，“開(kāi)發(fā)商覺(jué)得限價(jià)銷(xiāo)售要虧錢(qián)，索性就不賣(mài)”。放開(kāi)限價(jià)后，錦繡公館已于今年11月初首期開(kāi)盤(pán)，均價(jià)高達(dá)7.94萬(wàn)元/平方米，二期開(kāi)盤(pán)時(shí)則突破了8萬(wàn)元/平方米。

從業(yè)八年的廈門(mén)德佑經(jīng)紀(jì)人王鑫也觀察到價(jià)格往上走的趨勢(shì)。他提到，近期有部分樓盤(pán)的尾盤(pán)價(jià)格比開(kāi)盤(pán)價(jià)“漲了應(yīng)該有10個(gè)百分點(diǎn)”。這些樓盤(pán)大部分分布在房?jī)r(jià)較為便宜的廈門(mén)島外，此前開(kāi)發(fā)商持續(xù)降價(jià)，近期才出現(xiàn)“翹尾”，但同樣“熱，好賣(mài)”。

除了房?jī)r(jià)，成交量也不錯(cuò)。杭州、廈門(mén)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均提到，買(mǎi)房人熱情高漲始于新政之后的國(guó)慶假期。“（買(mǎi)房人）國(guó)慶節(jié)開(kāi)始往（我）這邊跑，就發(fā)現(xiàn)房子沒(méi)了。”李想舉了一個(gè)例子，新政以前，各個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售還常常給他發(fā)信息：“我們這邊房子還很多，你幫我推一推。”新政以后，銷(xiāo)售的態(tài)度有所轉(zhuǎn)變——“我們這邊快沒(méi)房子了，你再不帶客戶就沒(méi)了。”

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，11月杭州10個(gè)市轄區(qū)商品住宅成交總量高達(dá)81.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了14.8%，成交規(guī)模連續(xù)三個(gè)月增長(zhǎng)，為年內(nèi)第二高的水平，說(shuō)明市場(chǎng)在新政效應(yīng)持續(xù)作用下，活躍度較高。

王鑫也有同感。“9月底提出來(lái)新政策，十一的時(shí)候買(mǎi)房熱情爆了。”根據(jù)廈門(mén)房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月，廈門(mén)一手住宅成交2193套，環(huán)比上漲58.68%，住宅成交面積約23.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲66.71%。

在李想看來(lái)，成交量的上升跟購(gòu)房人情緒關(guān)系密切。“客戶里面，只要不是那種投資客類(lèi)型的，基本都在這兩個(gè)月買(mǎi)好了，他們也知道（房?jī)r(jià)）差不多到底了。”他提到，自己手上有許多觀望了一年半載的人，都在近期決定了。

王鑫表示，近期成交較多的是剛需房。他認(rèn)為漲價(jià)對(duì)剛需人群影響較大，“對(duì)這類(lèi)客戶群體來(lái)說(shuō)，（心態(tài)是）能買(mǎi)就買(mǎi)，合適就買(mǎi)。”

天津、太原：受非政策因素影響較大

天津同在2024年11月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的名單中。根據(jù)天津中原研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，11月全市新房成交7253套，環(huán)比下降5%，同比增長(zhǎng)8%；成交面積79.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比增長(zhǎng)7%；成交均價(jià)18505元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比微漲0.5%。

顯然，新政也在天津這兩個(gè)月的樓市表現(xiàn)中發(fā)揮了作用。天津中原研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年10月、11月成交面積分別為82萬(wàn)平方米、79萬(wàn)平方米，均比新政發(fā)布前的9月有大幅增長(zhǎng)。

但是，德佑房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人蔣凱南對(duì)行情并不十分樂(lè)觀，“（價(jià)格）談不上漲”。

蔣凱南今年40歲，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)17年，全天津市各類(lèi)房型均有涉獵。在他看來(lái)，天津房市主要由其教育屬性帶動(dòng)。一直以來(lái)，天津作為緊鄰北京的直轄市，教育資源優(yōu)越，競(jìng)爭(zhēng)壓力小，因此也成為謀求教育投資的家長(zhǎng)們的落戶大市，房市購(gòu)買(mǎi)力也由此而來(lái)。

他估計(jì)，天津有八成房子的成交量來(lái)自教育投資。一旦刨除教育屬性，天津房市并沒(méi)有什么核心支撐，上漲趨勢(shì)或許無(wú)法持久。

太原新房市場(chǎng)的表現(xiàn)則一直穩(wěn)中有進(jìn)。一名太原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，在太原，新房一直很好賣(mài)，“品質(zhì)好一點(diǎn)的基本都在漲價(jià)”。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年歷月發(fā)布的住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，太原新房常常處于上漲狀態(tài)。除了11月，3月、5月、9月、10月均為上漲，這在二線城市中較為少見(jiàn)。

但與新房表現(xiàn)不同，太原二手房市場(chǎng)十分慘淡，價(jià)格鮮有上漲。前述太原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手上不少二手房都是“跌破底價(jià)”才成交的。她提到，太原購(gòu)房群體的需求多為婚房，因此更青睞地段、配套和品質(zhì)都較好的新房。

值得注意的是，新房以外，杭州、廈門(mén)的二手房表現(xiàn)亦不俗，房?jī)r(jià)較10月分別上漲了0.8%和0.4%。

張波分析，杭州、廈門(mén)是熱點(diǎn)二線城市，無(wú)論新房還是二手房均有較好表現(xiàn)，說(shuō)明城市吸引力足夠強(qiáng)，背后有強(qiáng)大的潛在購(gòu)房群體支撐。此類(lèi)城市還包括寧波、重慶、成都等。

以成都為例。11月，成都全市新房成交11401套，環(huán)比上漲幅度58.6%，二手房成交26219套，環(huán)比上漲32.4%，創(chuàng)下了全國(guó)二手房成交紀(jì)錄。“城市的吸引力足夠大，未來(lái)的支撐力足夠強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期就越好。”張波表示。

中指研究院報(bào)告指出，市場(chǎng)銷(xiāo)售的恢復(fù)節(jié)奏有賴于已出臺(tái)政策的推進(jìn)與落實(shí)。作為“十四五”和“十五五”的交接之年，2025年里，各項(xiàng)政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。

對(duì)于2025年的房市，王鑫很樂(lè)觀。“2024年10至12月的成交數(shù)據(jù)是一直往上走的。我個(gè)人預(yù)測(cè)2025年回暖的可能性很大，尤其是三四月。以我們店為例，大部分客戶是想著年后再買(mǎi)，交易量應(yīng)該還是很不錯(cuò)的。”他期待著來(lái)年春天，廈門(mén)能如愿迎來(lái)“金三銀四”。

（應(yīng)受訪者要求，李想、王鑫、蔣凱南為化名）

責(zé)編 | 秦李欣