2024年底，一則有關(guān)上海風(fēng)貌別墅的交易信息，因金額之大、交易過(guò)程之蹊蹺，在樓市掀起廣泛關(guān)注。

2024年12月16日，上海黃浦區(qū)萬(wàn)竹街41號(hào)露香園小區(qū)一棟文物保護(hù)建筑在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所上拍，經(jīng)歷僅一輪報(bào)價(jià)后，該項(xiàng)資產(chǎn)成功拍出，競(jìng)拍價(jià)即為起始價(jià)3.79億元。知情人士告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)，此筆交易是定向拍賣（即先確定意向買家，再走競(jìng)拍流程），競(jìng)得人為浙江某企業(yè)主。

此次成交的物業(yè)為徽派四合院風(fēng)格，地上三層，地下一層，產(chǎn)證面積2194㎡，包含地下面積838㎡，折合成交單價(jià)17.28萬(wàn)元/㎡。對(duì)比露香園二期正在新推的風(fēng)貌別墅28萬(wàn)/㎡均價(jià)，這棟整個(gè)小區(qū)成交總價(jià)最高的“樓王”，依然具有十足的性價(jià)比。

因此業(yè)界對(duì)這筆交易疑惑頗多：為什么文保建筑也能售賣？為什么新房售賣會(huì)在上海聯(lián)交所進(jìn)行？帶著這些疑問(wèn)，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)進(jìn)行了一番深入調(diào)查。

01 完全新建的“文保建筑”

露香園位于上海黃浦區(qū)老城廂板塊，學(xué)術(shù)界有一種說(shuō)法，這里是上海石庫(kù)門(mén)建筑的起源，而露香園正是老城廂的最具歷史價(jià)值的區(qū)域之一。

據(jù)史料記載，約晚晴年間，顏料大王趙竹林于萬(wàn)竹街41號(hào)建造了這棟大宅，建筑風(fēng)格為絞圈房（圍合而建）和晚期石庫(kù)門(mén)相結(jié)合，建筑外觀磚雕異常精美，西式紋樣細(xì)部頗具巴洛克風(fēng)格。作為極具代表性的中西合璧庭院式民居，這棟“趙公館”是構(gòu)成老城廂風(fēng)貌的重要因素。

（拆遷前的萬(wàn)竹街41號(hào)）

據(jù)新民晚報(bào)2012年報(bào)道，“趙公館”在2007年11月21日晚曾遭遇火災(zāi)，被周圍居民及時(shí)發(fā)現(xiàn)報(bào)警而幸存。而在2012年1月，“位于大境閣兩棟具有民國(guó)時(shí)期老城廂典型代表風(fēng)格的庭院式建筑，一夜之間被拆遷隊(duì)拆毀”，其中一棟就是趙公館。當(dāng)時(shí)記者就此事打電話給黃浦區(qū)文物保護(hù)部門(mén)負(fù)責(zé)人，對(duì)方稱“不知發(fā)生此事”，但稱這兩棟建筑還沒(méi)有被列入歷史保護(hù)建筑名單。

（大火中的萬(wàn)竹街41號(hào)）

老建筑徹底拆除之后，開(kāi)發(fā)商上海城投聯(lián)合設(shè)計(jì)方AAI，用鋼筋水泥、新磚等全新的建筑材料，并聘請(qǐng)老師傅負(fù)責(zé)木雕藝術(shù)，復(fù)刻了“趙公館”的外貌特征。之后，這棟復(fù)建的建筑以“露香園文化展示中心”的面貌出現(xiàn)。

（復(fù)建后的萬(wàn)竹街41號(hào)）

2016年，萬(wàn)竹街41號(hào)住宅被評(píng)為黃浦區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)，2020年，“露香園項(xiàng)目一期萬(wàn)竹街41號(hào)樓保護(hù)改造工程”入選首屆“上海市建筑遺產(chǎn)保護(hù)利用示范項(xiàng)目”。

這已經(jīng)不是一棟普通的風(fēng)貌別墅，而是級(jí)別更高的文物保護(hù)點(diǎn)，為什么它在近期突然被上海城投推上貨架？

文物保護(hù)點(diǎn)可以用以出售嗎？

根據(jù)上海市歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)條例，優(yōu)秀歷史建筑被依法確定為文物的，其保護(hù)管理依照文物保護(hù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。而根據(jù)上海市文物保護(hù)條例，從事文物收購(gòu)、銷售、拍賣活動(dòng)的企業(yè)，“應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定履行審批手續(xù)，并在核準(zhǔn)的范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)”，也就是說(shuō)，只要審批通過(guò)，開(kāi)發(fā)商確實(shí)有售賣這棟文保建筑的權(quán)利。

從2022年開(kāi)始，這棟新趙宅就被上海城投推出市場(chǎng)。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)查詢了解到，兩年時(shí)間以來(lái)，多位豪宅中介對(duì)這棟樓大力推廣，從最初報(bào)價(jià)5億元左右，到如今3.79億元成交，相當(dāng)于打了7.5折。

據(jù)接近開(kāi)發(fā)商人士透露，因標(biāo)的物為市屬國(guó)企上海城投所有，而處置國(guó)有資產(chǎn)通常需要經(jīng)過(guò)評(píng)估、拍賣流程，以確保合法、公正、透明，因此露香園“樓王”才有了這樣的交易過(guò)程。

另?yè)?jù)本站查詢，除了已經(jīng)成功售出的趙公館，露香園還有一棟文保建筑“同慶賭臺(tái)”也是在售狀態(tài)，建筑面積1614.67㎡，地下面積173.49㎡，報(bào)價(jià)4.5億元。

（重建后的“同慶賭臺(tái)”建筑外觀）

本站翻閱上海城投年報(bào)了解到，除兩棟文保建筑外，露香園還有部分原用以出租的服務(wù)式公寓，在2022年轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌a(chǎn)權(quán)，開(kāi)始對(duì)外銷售，可售面積12205㎡，推廣案名為馥公館，均價(jià)10.3萬(wàn)/㎡。馥公館銷售方式與上述類似，先由中介推廣尋找意向買家，再在上海國(guó)拍網(wǎng)上走拍賣流程。

（城投控股2022年年報(bào)，露香園用以出租的面積為22755㎡）

（城投控股2023年年報(bào)，新增在售商品房馥公館，露香園出租商業(yè)面積剩余6233.95㎡）

（上海國(guó)拍上馥公館相關(guān)推文）

02 上海最貴豪宅，風(fēng)光背后的“不體面”

3.79億元成交標(biāo)的，不只是露香園單盤(pán)最貴的一套“樓王”，還是2024年上海成交總價(jià)最高的豪宅，超過(guò)翠湖六期頂復(fù)的3.56億，和最近檀宮剛剛成交的一套3.5億。

根據(jù)公開(kāi)資料，露香園是上海城投開(kāi)發(fā)的重要城市更新作品，始于2002年，是上海首個(gè)成片開(kāi)發(fā)的歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)更新項(xiàng)目。

上海城投為上海本土國(guó)企，上海市國(guó)資委全資持有，聚焦路橋、水務(wù)、環(huán)境、置業(yè)四大業(yè)務(wù)板塊，也是中國(guó)第一家城投公司。據(jù)上海城投官網(wǎng)顯示，集團(tuán)旗下?lián)碛?家子集團(tuán)（城投公路、城投水務(wù)、城投資產(chǎn)、上海中心、城投環(huán)境、城投興港）；2家上市公司（城投控股、上海環(huán)境）、1家科研機(jī)構(gòu)（城投研究院）以及城投老港等其他多家單位。

在上海住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，露香園是城投控股的標(biāo)桿豪宅項(xiàng)目。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息，露香園首次開(kāi)盤(pán)是2013-2014年，疑似包含位于露香園路18號(hào)的馥公館。但鑒于時(shí)間久遠(yuǎn)，信息更新可能有誤。

時(shí)間快進(jìn)到2020年。，2020年10月，露香園低區(qū)212套別墅和洋房（低區(qū)還包含上述兩套文保建筑，當(dāng)時(shí)保留未賣）開(kāi)盤(pán)，瞬間被市場(chǎng)搶購(gòu)一空。彼時(shí)上海還沒(méi)有“風(fēng)貌別墅”一說(shuō)，但如果按照如今對(duì)于風(fēng)貌的定義，露香園堪稱上海風(fēng)貌別墅“鼻祖”。

2024年，露香園二期兩棟高層以及12棟風(fēng)貌別墅陸續(xù)入市，其中高層均價(jià)約17.6萬(wàn)/㎡，風(fēng)貌別墅均價(jià)約28萬(wàn)/㎡。去年一年，露香園二期累計(jì)銷售金額115.6億元，位列2024年上海銷售金額排行榜第六位。

（數(shù)據(jù)克而瑞上海）

一向銷售之路還算順利的露香園，最近卻遇上了一個(gè)大麻煩。

2024年底，露香園項(xiàng)目公司上海露香園置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“露香園置業(yè)”）成為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的高達(dá)5777萬(wàn)元。

雖然目前官網(wǎng)上尚未披露案件詳情，但從上海城投2023年年報(bào)也能窺得一二。據(jù)其年報(bào)，2015年，上海城投就露香園低區(qū)商鋪與香港泛太平洋國(guó)際投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“泛太平洋公司”）簽訂露香園項(xiàng)目低區(qū)商品定向售樓協(xié)議（以下簡(jiǎn)稱“收購(gòu)協(xié)議”），2023年11月，泛太平洋公司就收購(gòu)協(xié)議提起訴訟，要求法院確認(rèn)收購(gòu)協(xié)議已解除，并要求雙倍返還定金、賠償損失。

至于泛太平洋公司為何會(huì)就收購(gòu)協(xié)議提起訴訟，從另一起案件中也能看出端倪。裁判文書(shū)網(wǎng)案號(hào)（2020）滬02民終6203號(hào)判決書(shū)顯示，在露香園與泛太平洋公司簽訂收購(gòu)協(xié)議時(shí)，其低區(qū)商鋪并未取得商品房預(yù)售許可證。

因此泛太平洋公司有權(quán)主張合同無(wú)效，也在起訴露香園置業(yè)案件中取得了勝訴，然而露香園置業(yè)終審敗訴后并未履行，如今被法院要求強(qiáng)制執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士提醒，未取得預(yù)售許可證而對(duì)外銷售，導(dǎo)致案件敗訴判賠5777萬(wàn)元，露香園置業(yè)或已涉嫌造成國(guó)有資產(chǎn)流失，而數(shù)額如此巨大的執(zhí)行標(biāo)的，對(duì)于業(yè)績(jī)承壓的上海城投來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。

據(jù)上海城投旗下上市主體城投控股年報(bào)，從2021年至今，城投控股歸母凈利潤(rùn)連年下降，尤其到了2024年，其歸母凈利開(kāi)始虧損，三季報(bào)顯示，城投控股虧損額2.162億元，同比下跌173.36%。

所幸，露香園成功售出的這棟3.79億元“樓王”，為項(xiàng)目回血不少，有望讓城投控股2024年的年報(bào)好看一些。