1月6日，住在太原公眾號(hào)發(fā)布最新一期房?jī)r(jià)地圖，2024年12月省城新建商品房不同區(qū)域的成交價(jià)格正式出爐。在過(guò)去的5年里，省城樓價(jià)從2019年年初的高點(diǎn)到當(dāng)年年尾急轉(zhuǎn)向下，在2020年進(jìn)入價(jià)格戰(zhàn)。為促進(jìn)樓市止跌回穩(wěn)，從2021年開(kāi)始，太原市開(kāi)始實(shí)施樓市寬松政策，政策力度不斷加碼。2024年歲末，全城樓價(jià)終于出現(xiàn)“筑底”跡象。與此同時(shí)，省城樓市板塊數(shù)量比五年前有了縮水，熱點(diǎn)區(qū)域的更迭變化、價(jià)格走勢(shì)的起伏對(duì)置業(yè)者選房購(gòu)房有著更為明顯的參考價(jià)值。

如今，面對(duì)多如牛毛的樓市信息，購(gòu)房者更加注重居住品質(zhì)和生活方式的選擇。那么，太原哪些核心城區(qū)價(jià)格穩(wěn)固？又有哪些“熱點(diǎn)”片區(qū)乏力，價(jià)格跌至谷底？少數(shù)區(qū)域強(qiáng)勢(shì)上榜的背后原因是啥？……本期樓市周刊，記者找出5年前的樓價(jià)地圖，并與最新樓價(jià)地圖做對(duì)比，從地圖上看太原樓市的變化和升級(jí)——

A 看得清　五年前最熱板塊降溫

伴隨城市發(fā)展、規(guī)劃，受政府搬遷、產(chǎn)業(yè)聚集等多重因素影響，太原已陸續(xù)形成20余個(gè)樓市板塊的格局，各個(gè)板塊的房?jī)r(jià)在近五年來(lái)發(fā)生了翻天覆地的變化。2019年，省城太原熱度最高的還是迎澤中心板塊，受當(dāng)年純新盤華潤(rùn)昆侖御的影響，該區(qū)域以16000+元/平方米的售價(jià)領(lǐng)跑全市，比長(zhǎng)風(fēng)親賢板塊、迎澤西板塊的成交均價(jià)高出3000元/平方米。而隨著城市中軸線的南移，迎澤中心板塊的地位被撼動(dòng)。在剛剛過(guò)去的2024年12月，迎澤中心板塊已無(wú)新樓盤在售，退出了太原房?jī)r(jià)地圖的板塊之爭(zhēng)。

在最新公布的省城房?jī)r(jià)地圖上，迎澤中心板塊以南的板塊全部飄紅，售價(jià)均在15000元/平方米以上，長(zhǎng)風(fēng)親賢板塊、南中環(huán)板塊、龍城大街板塊都是近年來(lái)省城的熱點(diǎn)區(qū)域。長(zhǎng)風(fēng)親賢板塊作為太原的重要商圈之一，擁有成熟的商業(yè)生態(tài)和便利的生活設(shè)施，板塊熱度在近年來(lái)一直名列前茅。2024年12月，板塊內(nèi)新房均價(jià)為15660元/平方米。

南中環(huán)板塊與龍城新區(qū)板塊的情況類似，“南中環(huán)和龍城大街，向東延伸都靠近太原南站和武宿機(jī)場(chǎng)，西邊有晉陽(yáng)湖，從整個(gè)城市的布局來(lái)看，都屬于東西主軸線的重要部分，因此算是太原樓市的熱門區(qū)域。”業(yè)內(nèi)人士介紹，在省城太原向南發(fā)展的過(guò)程中，南中環(huán)周邊的城中村如北張村和殷家堡村進(jìn)行了改造，品牌房企如保利地產(chǎn)和融創(chuàng)紛紛入駐，建設(shè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)域開(kāi)始逐漸火熱，2024年12月，板塊內(nèi)新房均價(jià)為21800元/平方米；而龍城新區(qū)依托龍城大街，吸引了大量高端資源和品牌房企的進(jìn)駐，15年前，星河灣集團(tuán)和首開(kāi)置業(yè)在龍城大街板塊率先進(jìn)駐，推動(dòng)了該區(qū)域豪宅市場(chǎng)的興起，目前，龍城新區(qū)已經(jīng)形成了以高新產(chǎn)業(yè)、人才引進(jìn)為動(dòng)力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，匯集了省市級(jí)重點(diǎn)政務(wù)機(jī)關(guān)、著名企業(yè)等，使得區(qū)域發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)也呈逐年上漲的勢(shì)頭，2024年12月，板塊內(nèi)新房均價(jià)為17862元/平方米。

此外，值得一提的是，晉陽(yáng)湖板塊。2018年，晉陽(yáng)湖板塊的熱度達(dá)到頂峰，成交面積、供應(yīng)面積、成交均價(jià)等方面均創(chuàng)下新高，成交均價(jià)超過(guò)14000元/平方米。晉陽(yáng)湖片區(qū)所有樓盤的業(yè)績(jī)都異常火爆，包括部分品牌知名度不高的小樓盤。但從2019年下半年開(kāi)始，全國(guó)樓市轉(zhuǎn)頭向下，省城樓市開(kāi)啟價(jià)格戰(zhàn)。品牌房企在晉陽(yáng)湖板塊拿地投資的熱度開(kāi)始逐漸消退，整個(gè)片區(qū)的樓市沒(méi)有耀眼的品牌熱銷新項(xiàng)目加持，樓價(jià)一度跌到12000元/平方米。2024年，晉陽(yáng)湖公園“城市名片”“城市會(huì)客廳”等說(shuō)法再次被提及，加之周邊晉祠、天龍山、太山等知名景區(qū)完成改造升級(jí)，太原古縣城、晉陽(yáng)湖公園的文旅項(xiàng)目進(jìn)一步完善，該區(qū)域在2024年再度翻紅。目前，晉陽(yáng)湖片區(qū)2024年12月的新房均價(jià)為14478元/平方米，在全城所有板塊成交價(jià)排名第六。

B 想不到　北城核心區(qū)大熱僅憑單一項(xiàng)目

除了南部的“一片紅”之外，緊鄰迎澤中心板塊的北城核心板塊，是省城北部唯一新房均價(jià)處于第一梯隊(duì)的板塊，2024年12月達(dá)到了22175元/平方米，甚至超過(guò)南邊熱門的龍城新區(qū)和南中環(huán)板塊，成為全市新房均價(jià)最高的區(qū)域。這里又有哪些熱門項(xiàng)目？

“北城核心區(qū)域有其特殊性，新房均價(jià)并沒(méi)有很高的參考價(jià)值。”業(yè)內(nèi)人士介紹，北城核心區(qū)域一般指的是建設(shè)路以西、濱河?xùn)|路以東，南至府西街、北至北中環(huán)這一塊區(qū)域，是太原的老城區(qū)之一。這塊區(qū)域與迎澤中心板塊類似，區(qū)域內(nèi)近年來(lái)已經(jīng)沒(méi)有新地塊掛牌，早已不是各大開(kāi)發(fā)商著力發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域能在省城房?jī)r(jià)地圖上名列前茅，原因在于區(qū)域內(nèi)的老牌項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)龍樾府。“作為一個(gè)老城區(qū)的成熟區(qū)域，北城核心區(qū)域可開(kāi)發(fā)空間極其有限，近年來(lái)區(qū)域內(nèi)住宅規(guī)劃和改造基本停滯，這里的在售新樓盤可以說(shuō)只有一個(gè)，就是萬(wàn)達(dá)龍樾府，區(qū)域內(nèi)新房均價(jià)的漲跌都由它說(shuō)了算。”業(yè)內(nèi)人士表示，在剛剛過(guò)去的11、12月，萬(wàn)達(dá)龍樾府針對(duì)8號(hào)樓243—461平方米的住宅加推，目前其主推戶型為170—280平方米的精裝修房，售價(jià)在22000元/平方米左右，對(duì)于一般的剛需群體來(lái)說(shuō)售價(jià)較高，區(qū)域內(nèi)的新房均價(jià)可以說(shuō)是由其一家扛起，對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)買新房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，參考意義不大。

“五年前，北城核心的均價(jià)在15000元/平方米左右，同樣是受到萬(wàn)達(dá)龍樾府的影響。在這里置業(yè)的業(yè)主，多是對(duì)太原老城區(qū)有情愫執(zhí)念的客戶，這里緊鄰地鐵2號(hào)線，商業(yè)、教育、醫(yī)療等城市配套齊全，而且有深厚的城市文化底蘊(yùn)。”業(yè)內(nèi)人士表示，該區(qū)域所屬的杏花嶺區(qū)內(nèi)在售的新房項(xiàng)目都極少，且多數(shù)為價(jià)格萬(wàn)元左右的剛需盤，萬(wàn)達(dá)龍樾府作為區(qū)域內(nèi)唯一的高端住宅，周邊并無(wú)定位相同的競(jìng)品。而周邊二手房建造年份較早，居住品質(zhì)與新房有一定差距。地鐵2號(hào)線運(yùn)營(yíng)后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寫字樓及周邊小區(qū)熱度升溫，老城區(qū)的交通道路、綠化美化及舊城改造等基礎(chǔ)設(shè)施提質(zhì)明顯，項(xiàng)目的稀缺價(jià)值更加明顯。

C 意料中 多個(gè)板塊內(nèi)卷嚴(yán)重難返巔峰

除了上述上漲的板塊，省城太原也有多個(gè)板塊在近5年來(lái)一直不溫不火，在樓市興旺時(shí)曾量?jī)r(jià)齊升、輝煌一時(shí)。但進(jìn)入2020年之后，急轉(zhuǎn)直下，最新的新房銷售均價(jià)與5年前相比幾乎沒(méi)有差別，甚至有所下降。

以三給片區(qū)為例，2018年，三給片區(qū)城中村改造用地控制性詳細(xì)規(guī)劃方案對(duì)外公示，涉及三給村、攝樂(lè)村、營(yíng)村、芮城村、柴村共5個(gè)城中村，涉及總?cè)丝诮鼉扇f(wàn)人。規(guī)劃中給予三給片區(qū)的城市定位為太原五大城市副中心之一，這里將建成集商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、娛樂(lè)、辦公、居住為一體的稀缺型“公園式城市新區(qū)”。隨后，知名房企紛紛入駐，讓這一片區(qū)名聲大噪，辰興優(yōu)山美郡、萬(wàn)科太原小鎮(zhèn)、萬(wàn)科公園里、富力天禧城等樓盤先后面市。2019年，三給片區(qū)的新房銷售均價(jià)達(dá)9200元/平方米，然而5年過(guò)去了，片區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)依然維持在這一水平，根據(jù)剛剛公布的數(shù)據(jù)，2024年12月，三給片區(qū)新房銷售均價(jià)為7882元/平方米。

“三給片區(qū)曾經(jīng)短暫地輝煌過(guò)，一些熱門項(xiàng)目的售價(jià)都突破了萬(wàn)元，但是好景不長(zhǎng)，樓市進(jìn)入深度調(diào)整期后，區(qū)域內(nèi)價(jià)格迅速回落。”業(yè)內(nèi)人士介紹，2020年以后，三給片區(qū)曾經(jīng)售價(jià)過(guò)萬(wàn)的各樓盤出現(xiàn)降標(biāo)降配、縮小戶型面積、價(jià)低工抵房大批上市等狀況，房企以求快速回款。個(gè)別樓盤為了沖銷量以團(tuán)購(gòu)價(jià)低名義售出大批房源，但項(xiàng)目正式開(kāi)盤入市后，售價(jià)比團(tuán)購(gòu)價(jià)還低，引發(fā)大批業(yè)主退房維權(quán)。由此，購(gòu)房人對(duì)三給片區(qū)樓市的好感降至最低點(diǎn)。“片區(qū)的地理位置與傳統(tǒng)意義上核心區(qū)域還是有差距的，在大多數(shù)人的認(rèn)知中，太原的主城區(qū)在南移。北城‘城市副中心’這一說(shuō)法雖然在地方政府宣傳中不斷強(qiáng)化，但是入駐該片區(qū)房企‘自毀前程’的做法，不斷擦掉了‘城市副中心’的美好標(biāo)簽。其次，這個(gè)板塊的城市配套在完善升級(jí)，但是5年前規(guī)劃藍(lán)圖中的不少招商大項(xiàng)目至今沒(méi)有落地。這些未上馬的大項(xiàng)目給區(qū)域前景帶來(lái)不確定因素，影響了樓市信心。”

業(yè)內(nèi)人士介紹，目前來(lái)看，三給片區(qū)樓市內(nèi)卷嚴(yán)重是房?jī)r(jià)持續(xù)低位的原因之一，片區(qū)內(nèi)缺少當(dāng)下市場(chǎng)上品牌靠譜、產(chǎn)品過(guò)硬、運(yùn)營(yíng)能力出眾的名企名盤，上述原因也是動(dòng)物園板塊、西中環(huán)板塊、興華板塊等區(qū)域多年來(lái)不溫不火的共性。而從樓價(jià)地圖上看，個(gè)別板塊的樓價(jià)比5年前有下跌。

D　難揣測(cè)　板塊分化趨勢(shì)繼續(xù)熱點(diǎn)區(qū)域要素增多

2024年以來(lái)，面對(duì)樓市的下行態(tài)勢(shì)，太原市出臺(tái)了多項(xiàng)政策以促進(jìn)市場(chǎng)復(fù)蘇回穩(wěn)，樓市也出現(xiàn)了積極變化。根據(jù)最新發(fā)布的房?jī)r(jià)地圖，2024年12月，太原六城區(qū)新房銷售均價(jià)為13509元/平方米，相比年初的12265元/平方米大幅上漲。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從均價(jià)看省城樓市已經(jīng)開(kāi)始筑底回暖，但需要注意的是，改善型與高端型的項(xiàng)目銷售占比逐月提升，熱門板塊的中高端項(xiàng)目銷售向好帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的整體升高。與此同時(shí)，市場(chǎng)需求端對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)板塊的定義更加復(fù)雜，單靠樓盤的傳統(tǒng)營(yíng)銷很難改變需求端的印象。省城未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域在哪里，業(yè)界不好做絕對(duì)性預(yù)判。

記者查詢歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，如果按照售價(jià)區(qū)間將省城各樓市板塊分類，2019年，太原房?jī)r(jià)地圖的27個(gè)板塊中，新房均價(jià)超過(guò)16000元/平方米的僅有1個(gè)板塊，14000—15000元/平方米的板塊有5個(gè)，12000—14000元/平方米的板塊有11個(gè)，10000元/平方米以下的板塊為3個(gè)。而當(dāng)年太原6城區(qū)新房銷售均價(jià)為12117元/平方米，可以看到，多數(shù)板塊的售價(jià)接近全市均價(jià)，也是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的主力銷售區(qū)間。

反觀2024年12月的省城房?jī)r(jià)地圖，板塊縮減為23個(gè)，迎澤中心區(qū)、晉源新區(qū)等板塊已無(wú)新房銷售，而在剩余的板塊中，均價(jià)在15000—23000元/平方米的板塊為5個(gè)，13000—15000元/平方米的板塊為2個(gè)，11000—13000元/平方米的板塊為4個(gè)，萬(wàn)元以下的板塊高達(dá)12個(gè)，對(duì)比2024年12月全市6城區(qū)新房銷售均價(jià)13509元/平方米，僅有個(gè)別板塊的售價(jià)與之接近，出現(xiàn)了“兩頭大、中間小”的紡錘型結(jié)構(gòu)，板塊售價(jià)兩極分化嚴(yán)重，價(jià)位間的差距也越來(lái)越大。

“從當(dāng)下的省城房?jī)r(jià)地圖來(lái)看，高端項(xiàng)目與熱門區(qū)域是相輔相成的，一方面好地段在交通、學(xué)區(qū)教育、醫(yī)衛(wèi)健康、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套等方面更加優(yōu)質(zhì)，另一方面在當(dāng)下市場(chǎng)，高端項(xiàng)目按時(shí)、保質(zhì)的交付給區(qū)域帶來(lái)人氣滋養(yǎng)，推動(dòng)區(qū)域持續(xù)火熱。”業(yè)內(nèi)人士介紹，省城太原的龍城新區(qū)板塊、南中環(huán)板塊等，多年來(lái)政務(wù)、商務(wù)、生活資源不斷夯實(shí)，再加上實(shí)力房企持續(xù)多年的運(yùn)營(yíng)，眾多高品質(zhì)樓盤帶來(lái)的配套資源和宜居的環(huán)境吸引、聚集了眾多專業(yè)人才與高凈值人群，這類人對(duì)高品質(zhì)住宅的需求較大，導(dǎo)致這些區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)較高，甚至產(chǎn)生了一定的圈層效應(yīng)。隨著在售項(xiàng)目入住率的持續(xù)提升，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，這類板塊的區(qū)域價(jià)值將繼續(xù)提高，房?jī)r(jià)也將繼續(xù)維持在省城樓市頭部。

在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，地段已經(jīng)不再是唯一要求，房屋的品質(zhì)、物業(yè)、配套都是影響房屋價(jià)格的重要原因，市場(chǎng)上仍然穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商，開(kāi)始以“好房子”打動(dòng)消費(fèi)者，傳統(tǒng)“地段論”已經(jīng)逐漸被更注重居住體驗(yàn)的“新地段論”取代。業(yè)內(nèi)人士介紹，以市中心的老舊小區(qū)為例，雖然交通發(fā)達(dá)，教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套齊全，但從居住角度來(lái)看優(yōu)勢(shì)蕩然無(wú)存，不僅物業(yè)服務(wù)水平和小區(qū)環(huán)境較差，小區(qū)配套設(shè)施、戶型設(shè)計(jì)等都不符合現(xiàn)代人更高的居住需求，很多人開(kāi)始逃離中心城區(qū)的“老破小”，選擇在交通便利的新興城區(qū)安家。此外，隨著城市擴(kuò)張，省城也出現(xiàn)了主城區(qū)與多個(gè)副城區(qū)的區(qū)域發(fā)展模式，隨著各個(gè)新區(qū)域的發(fā)展，主城區(qū)的優(yōu)勢(shì)在慢慢減弱，地段好的差房子也逐步被市場(chǎng)淘汰。

目前來(lái)看，省城樓市回暖主要集中在好地段、好品牌、好項(xiàng)目上，非核心區(qū)其它房企項(xiàng)目依然存在大量房源待售。未來(lái)，隨著一些核心區(qū)域項(xiàng)目即將開(kāi)工、開(kāi)售，省城樓市高端化還將持續(xù)，板塊之間的分化也將進(jìn)一步加劇。

山西晚報(bào)