沒想到，快過年了， 廣州二手房還在繼續走量。

瞅瞅，這是我今天中午在市不動產登記網上預約系統截的圖，從市到區，預約多場爆滿。

圖源廣州市不動產登記網上預約

到底是什么人，會連年都不打算過完、只想即刻甩盤？

答案很多，但我想， 華景新城算一個！

別的不說，有個數據可證。截至目前，華景板塊25年1月的二手房成交量同比去年已增加40%；

而且，成交房源并非均來自剛需小區，更有來自板塊改善天花板組團——華景里。

你敢信，曾經遍地10萬+/平的華景里，最近一套建面約151平的南向大平層，成交單價只剩6萬/平了…

這個地方的業主，為何恐慌至此？

有人說，是因為旁邊有一個新地塊要來了！引起的拋售……

但事實真是如此嗎？我抱著懷疑的心態去了現場一探究竟！

12月底，廣州開了一場2025年土地供應吹風會。

會議爆點主要兩個：

其一，全市首批出讓地塊一共32宗，單單天河區就占了11宗，占比34%，是所有區域里面供應宗數最多的。

肉眼可見地，接下來的一年，天河樓市要發狂一樣的卷。

其二，天河所供應的地塊，還不是什么山卡拉的地方。

不僅金融城、智谷一片有新地塊，連接近十年沒有新宅地的華景新城，也摳出了一個 生物藥廠地塊。

據@二娃和@梅道理說，這個地塊，一經曝光，來咨詢他們的粉絲巨多，比金融城、大觀地塊都要熱門。

想了解天河生物藥廠地塊最新情況的，可以掃碼入2025年天河土拍交流群，一旦有相關新料，我們都會及時丟群。

為什么大家的目光，都被生物藥廠地塊吸引？

1、生物藥廠地塊，位置是真的好，比華景幾個改善組團還棒。

根據此前官方介紹，生物藥廠地塊，“地處華景北路以南，毗鄰華景新城，居住氛圍濃厚”。

但其實這種說法，并不那么準確。

到了現場你會發現，這個地塊，它就在華景新城板塊里面哇！

如圖所示，其北邊，是華景新城南區、華景新城大6期、以及華景小學南校區；

華景新城南區、華景新城大6期

南邊，是南醫三院的內科樓和郵通小區；

南醫三院內科樓

郵通小區

西邊，是澤暉苑和沁馥佳苑。

澤暉苑、沁馥佳苑

而東邊，牛掰了。

不止離珠江俊園很近；更死死貼著華景錦苑和華景里，眾所周知，這兩個小區是目前板塊樓齡最新、產品設置最頂配的改善盤。

怎么個貼法？

我走到地塊最東邊，拍了幾張圖。

看看，這個小米授權服務中心，隸屬生物藥廠地塊，抬頭即華景里公寓。

后邊是華景錦苑、華景里住宅部分。

高位賣過1500-2000萬/套以上的豪宅，就出自這里。

圖源貝殼

可以說，一路之隔，親如一家。

更值得一提的是，這個地塊，距新開的11號線華景路站腳程約700多米。

如果要看地鐵通勤的話，生物藥廠地塊比珠江俊園、華景里、華景錦苑都方便些。

華景路站

2、生物藥廠地塊一旦做成新規改善盤，輻射面恐怕不局限在華景內部，直線距離約1公里左右，還有匯景新城、天河公園等板塊。

匯景一般是內部置換，影響不大。

反倒是天河公園一大把高層二手盤、次新盤，或許都要迎來一次“ 風暴洗禮”。

天河公園與天河生物藥廠地塊，有多親近。

小飛機一上天，東南一側華港花園、東方新世界等等一堆網紅盤均一覽無遺。

天河公園，攝

其實呢，一個全新盤的橫空出世，影響有好有壞。

好壞，取決于時機。有人認為，對于天河生物藥廠地塊周邊的二手盤來說，目前時機不對？

為什么這么說？

原因是，當板塊二手房已經處于自危階段，突然冒出一個素質更好、可能房價還有一定驚喜的全新盤，二手房是不是更得雪上加霜？

華景、天河公園24年二手房價，慘到啥地步——

經貝殼數據披露，2024年天河二手房成交均價為4.4萬/平，相比高位年下滑27.23%。

注意，這是天河的平均線。

而華景板塊，去年平臺二手房成交均價顯示為4.8萬/平，相比高位下滑了32.72%，比天河全區跌幅多5.49個百分點。

其中，珠江俊園從高位時期的9-10萬/平，降到去年5-7字頭，整體均價跌幅26.48%。

華景錦苑，從高位時期的10萬+/平，跌到6-8字頭，整體均價跌幅28.09%。

總體而言，這兩個改善小區還好些。

尷尬的是華景里，整體跌幅來到38.94%，跟板塊入門級的剛需小區有得一拼，比華景板塊跌幅多6.22個百分點，比天河全區多11.71個百分點 （已篩車位、商辦等）。

可見，扛跌二字，華景里不大能撐得起來。

舉個栗子。

小區一套建面約140平的南向大平層，高位時期賣過1620萬，折合單價11.57萬/平。

圖源貝殼

24年，相似戶型、樓層更好的單位，成交總價剩下1008萬，折合單價7.2萬/平。

圖源貝殼

算下來，三年時間，總價差612萬，跌幅將近38%。

更絕的是，華景里可不止是掉到單價7字頭這么簡單啊，我扒了下各個平臺的成交記錄，24年成交的，5字頭房源的起碼都有兩套了…

天河公園的二手樓市，也沒好到哪去。

經統計，去年平臺成交均價為4.8萬/平，同比跌幅24.47%，相比高位下滑30.03%，跌幅比華景板塊小2.69個百分點，但比天河區多2.8個百分點。

板塊內一如金興花園、理想青年薈、東方都會廣場等產品不算好的二手小區，跌幅甚至逼近40%。

比如，東方都會廣場，建面約42平的南向單位，高位賣435萬，折合單價超過10萬+/平。

圖源貝殼

去年，只剩下223-225萬，折合單價5-5.1萬/平，妥妥腰斬。

圖源貝殼

理想青年薈，一套建面約45平的南向單位，高位總價553萬，折合單價12.2萬/平。

圖源貝殼

去年相似戶型剩下242萬，折合單價5.3萬/平，比腰斬還可怕。

圖源貝殼

相比之下，樓齡新點、戶型大點的二手房，房價相對可以維穩，但只是相對，與高位相比要跌個30%左右…

圖源貝殼

這幅情況，新地塊入市，會讓兩個板塊二手業主慌張？

明顯不可能嘛！你新盤的價格不可能低于現在這二手房價格嘛！

所以，業主并沒有啥好慌的！只不過，想置換的業主，確實可以趕緊賣了，等著新盤到來好買入！

另外，我在現場還有一點發現。

天河生物藥廠地塊非凈地。

目前有宿舍、公司、商鋪，宿舍有人住，公司、商鋪基本都還維持運營狀態。

我隨機問了下商鋪老板，近期是否有清地、退租等通知，他們的回復是， 暫未收到任何清退通知，他們簽的還是年租約。

因此，我猜，天河生物藥廠地塊短期內可能沒法入市。

華景、天河公園二手業主，如果是因為這個地塊要來，緊急割肉拋盤，大可不必。

目前市場也在慢慢恢復，還不如來年相機行事。你覺得呢？評論區聊聊。