近年來，房地產(chǎn)市場確實(shí)不太好說：“政策一個(gè)接一個(gè)，市場反應(yīng)卻幾乎無感。”

國家和地方政府試了各種方法，下調(diào)貸款利率、放寬購房資格限制，比如“認(rèn)房不認(rèn)貸”，再比如取消一些重點(diǎn)城市的政府指導(dǎo)價(jià)。

但不管是在“大招”頻出的調(diào)控政策下，還是對于一些放寬購房門檻的措施，市場依舊沒什么太大的起色。

房價(jià)依然低迷，交易冷冷淡淡，就像所有人都進(jìn)了“觀望模式”。

尤其中介平臺上的房源，越擺越多，購房者則越猶豫。

真的是有點(diǎn)尷尬了。

一、購房成本的變化

畢竟現(xiàn)在大家的心態(tài)已經(jīng)變了——“房子不是賺到錢的工具，它可能變成了個(gè)負(fù)擔(dān)。”

這不僅僅體現(xiàn)在每天的房貸上，還體現(xiàn)在房價(jià)下跌的預(yù)期里。

你看，哪怕有購房需求的人，依然會繼續(xù)觀望：如果房子越買越不值，哪怕便宜，誰也不愿意出手。

這也是所謂的“買漲不買跌”心理在購房決策中的體現(xiàn)。

那么接下來會怎么發(fā)展呢？

政府“放水”已經(jīng)玩不轉(zhuǎn)了，很多地方取消了指導(dǎo)價(jià)，也在調(diào)整貸款政策。

未來更有可能的，是真正把費(fèi)用降下來。

比如，降低交易稅費(fèi)啊，甚至直接通過財(cái)政補(bǔ)貼給購買者發(fā)些“真金白銀”。

一步步吐優(yōu)惠出來，是市場提振的一種策略，也意味著真正讓利消費(fèi)者。

這是很有效的促進(jìn)手段。

尤其是對于剛需來說，這些政策確實(shí)能幫上忙——只要再找到合適的窗口期，他們應(yīng)該會陸陸續(xù)續(xù)開始進(jìn)場。

二、保障購房者權(quán)益

當(dāng)然，還要談到一個(gè)很棘手的問題——“爛尾樓”。

嗯，這是對購房者權(quán)益最大的威脅之一，畢竟誰都不想花了大價(jià)錢卻拿不到房子。

開發(fā)商資金鏈斷裂這種情況造成的后果，不僅讓樓盤停工，也讓人大失所望。

購房者“集體斷供”的新聞之前刷了一波存在感，其實(shí)能感覺到壓力是雙向的：一邊是購房者沒房住，另一邊開發(fā)商也陷入死循環(huán)。

為了處理這個(gè)問題，國家也是下了決心。

最近推動的一項(xiàng)非常重要的計(jì)劃就是“保交房”。

政府在這里起到了保障作用，明確要求防范爛尾風(fēng)險(xiǎn)，多部門協(xié)作。

“不管怎么樣，房子得交！”這是基本底線。

具體措施上，現(xiàn)在已經(jīng)有銀行發(fā)布了針對房企的貸款政策，但嚴(yán)格把控，定向管理，確保這些款項(xiàng)不能被偷偷挪走亂用。

三、盤活閑置資源

歸根結(jié)底，閑置住房和閑置土地成為當(dāng)前市場盤點(diǎn)中很大的一個(gè)問題。

開發(fā)商把大量建好的房子擱在那里賣不掉，市場自然存在巨大的庫存壓力。

一方面，供過于求，尤其是二手房市場，賣掉一個(gè)字難！

另一方面，新房項(xiàng)目的推進(jìn)又不斷占用越來越多的土地資源——形成當(dāng)前土地和房子的“雙閑置”。

這對市場肯定是不健康的，我們眼看著那些樓盤如同被時(shí)間凍結(jié)了。

為了應(yīng)對這個(gè)局面，央行早已開始經(jīng)營它的再貸款計(jì)劃，意圖繞道入市，通過低利率扶持地方國有企業(yè)收購未能賣出的房子，轉(zhuǎn)做保障性住房—例如公共租房項(xiàng)目。

這是一種雙贏的局面，一來可以消化房企手中的積壓房源，緩解庫存壓力；二來，在盤活市場資金鏈的過程中，住房資源得到再次分配利用。

比較先進(jìn)地，地方也因地制宜，通過回購方式拉動去庫存。

而對閑置土地的處理就不僅僅是回收開發(fā)商手上用不進(jìn)去的地那么簡單，政府現(xiàn)在更加多了一層“按需回收”原則。

以前幾乎無限制的土地供應(yīng)在本質(zhì)上并沒有提高資源利用率，反而是產(chǎn)生了大量的土地荒廢。

存量土地的盤活顯然是要依托政策一邊倒逼開發(fā)商趕緊盤算著動手，一邊盡量通過政策導(dǎo)向，比如出租，這樣政府層面對于土地收回的需求也是直接明確——一塊地不能任其荒廢黯然。

四、發(fā)展新模式的探索

高端住宅肯定是未來開發(fā)商最愿意下力的地方，畢竟國內(nèi)住房庫存已經(jīng)過剩，普通住宅的需求趨于飽和。

而且隨著整體經(jīng)濟(jì)條件的提升，有一部分居民對居住環(huán)境的要求已經(jīng)不僅僅是有地方住，而是追求更品質(zhì)化、更個(gè)性化的東西。

雖然高端市場是小眾，但溢價(jià)空間大，開發(fā)可以更離散地進(jìn)行，無需大規(guī)模布局，是個(gè)很有利潤誘人的新興領(lǐng)域。

再看看老舊小區(qū)改造和棚戶區(qū)搬遷——說實(shí)話，這是個(gè)必須進(jìn)行的民生產(chǎn)業(yè)。

現(xiàn)在很多地方的房子都非常年久失修，這不僅影響居民生活質(zhì)量，還不利于城市面貌和社會發(fā)展。

政府主導(dǎo)的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目一推出來，立馬就牽動了社會大量的存量需求。

而這類項(xiàng)目需要的是城市更新，棚戶區(qū)搬遷會成為下一階段重點(diǎn)。

特別是對于那些在城市邊緣地帶生活的人們來說，這是讓人居住環(huán)境明顯提升的好機(jī)會！

五、未來的發(fā)展方向

國家和地方的政策無疑還會繼續(xù)，畢竟這是房地產(chǎn)市場翻身的關(guān)鍵。

從購房成本到白名單金融支持，一系列政策都在努力讓消費(fèi)者回到市場，不論是通過降低購房的直接成本，還是通過多個(gè)層面確保購房安全、消化庫存。

明年房價(jià)大概率還是會微微下滑，畢竟回到了供大于求的買方市場，但這恰恰可能是剛需人群的機(jī)會。

而市場調(diào)整是必要的！

就像前面講的，未來一定會有新的市場模式，比如高品質(zhì)住區(qū)和土地利用上的大動作。

也許再次衡量自己購房的時(shí)機(jī)到了，帶來新的機(jī)遇的是你沒預(yù)料到的那些政策組合拳。

抓住或錯過，總體遵循一個(gè)原則——“房住不炒”。

參考信息：

今日重磅！關(guān)系保交房、個(gè)人房貸，最新政策要點(diǎn)匯總→ 2024.5.17 中國政府網(wǎng)

2024年1—5月份全國房地產(chǎn)市場基本情況2024.6.28 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)