9月29日

廣州發文官宣樓市全面取消限購

成為全國首個

全面放開限購的一線城市

有了利好政策的加持

國慶假期

廣州多個售樓處人滿為患

“銀十”變“金十”

剛剛過去的周末，廣州百盤聯展的房地產博覽會落下帷幕，這是近十年來全市首次跨房地產、汽車、家居等行業聯合參展的活動，幾乎囊括了全部在售熱盤、名車，各大品牌強強聯合“一站式”促消費。

當前，國家緊密推動“以舊換新”、政府消費券、商家折扣券等促消費行動，同時全力促進房地產市場止跌回穩，廣州結合“9·29”全面取消住房限購政策啟動了一系列促消費、穩市場新舉措，在“政策放開+市場讓利”的影響下，市場交易活躍度明顯提升，市場信心不斷修復，市場預期日趨穩定。

自全面取消限購以來，截至10月27日數據，廣州市新建商品房網簽108.32萬平方米，比去年同期的81.24萬平方米增加了33.3%，環比9月全月商品房網簽74.43萬平方米增加45.5%。其中，住宅成交94.65萬平方米，比去年同期的68.89萬平方米增加了37.4%，環比9月全月住宅網簽56.03萬平方米增長68.9%。

數據的背后是市場信心的修復，也是廣州房地產市場進入止跌回穩新階段的開始，穩價格、穩預期、強信心依然是接下來廣州房地產市場的主要發力點。

成交提升，“銀十”變“金十”

14年來首次不限購的“十一”黃金周，拉開了廣州樓市止跌回穩的序幕。9月29日晚，在廣州發布不再審核購房資格，不再限制購房套數的當晚，市場沸騰了。盡管一年多來，廣州以“小步快跑”的節奏持續優化調整樓市宏觀政策，但這最后一劑“強心針”依然很夠勁。

接下來的“十一”黃金周，廣州市場再次出現久未曾見的火爆場面，不僅營銷中心門庭若市，成交量數據也實打實成倍增長，7月—9月的購房與置換需求得到集中釋放。火熱黃金周結束后，廣州成交量相對下降，但依然保持了穩定態勢，對比三季度日均成交量明顯提升。

市場發出了“銀十”變“金十”的感嘆：“7天抵一個月”“成交量破億”等捷報頻傳，咨詢量、訪問量、成交量均成倍提升。在全面取消限購的政策底牌下，廣州樓市價格也筑底回穩，部分樓盤甚至出現了微幅上漲的態勢。

無論從單盤銷量還是銷售金額來看，改善型客群依然是當前廣州市場的主流，綜合區位、品質、價格的高性價比產品廣受追捧，幾乎都可以實現黃金周單盤破百套，銷售額上億的好成績。從產品類型來看，剛需、改善及豪宅盤銷量均有提升，特別在“以舊換新”等活動的激勵下，加速了一、二手市場的良性循環。

當前，“保質、保價、保換”已成為一眾房企的營銷主打歌，去年以來，每一次樓市優化調整政策出臺，幾乎都伴隨著廣州市房企的讓利促銷活動，今年，面對以改善型為主流的市場，“以舊換新”更成為房企重點推出的附加服務。

越秀地產廣州區域公司黨委書記、董事長徐琦介紹，對于客戶對交付質量、資產保值和產品置換的疑慮，越秀地產推出“保質、保價、保換”的“三保行動”，保證業主對越秀地產產品力、服務力和兌現力的信心。該公司早已成立專業的“賣一買一”專屬服務團隊提供“以舊換新”服務，置換服務小組進行全網優先放盤，免費置換。

當前，市場除“三保機制”外，開發企業也將更多注意力放在產品本身，家電、物管“一站式”配齊的樓盤項目不在少數，對于優質產品打造，以及周邊生活、教育、醫療等資源配套的鏈接和兌現能力，更是好產品脫穎而出的關鍵。更加領先的，則是以第四代住宅為引領的未來社區建設，更多房企還啟動了以不同主題為建設主線的系列產品線，開展生態、文化等連片一體化打造，形成小片區內的熱門筍盤。

“穩”字當頭，供需平衡進一步止跌

看房專車接送，專享一口好價……本次的全市房博會上，萬科攜理想花地、瑧樾府等多個熱銷項目亮相，拿出專屬折扣對接意向客戶。今年1月—9月，理想花地項目在廣州中心區網簽套數、網簽面積均位列第一。本月該項目累計到訪量已達3500多組，成交量突破260套。

對此，萬科相關營銷人員表示：“除了放開限購的新政，近期貸款利率也出了新的下調政策，整體來說對樓市的推動很大。以理想花地項目為例，我們能明顯感受到客戶看房和買房意愿在增加，這也說明大家對于廣州房地產未來的發展信心在增強。”

從目前的市場環境來看，10月不少項目采取“以價換量”的策略，對于剛需與改善型客群來說，一、二手市場均有很多優惠與降價的產品供應。地產經濟學家鄧浩志認為，未來，除價格外，政策還需要在稅費、貸款利率等方面進一步放寬，促進市場釋放更多活力。“目前廣州的整體去化周期依然在20個月以上，需要把去化周期縮短到18個月以下，才能讓價格真正穩定下來。”鄧浩志說。

價格的穩定是對樓市穩定的最直接反映，“穩”字當頭的預期管理是恢復市場信心的最關鍵因素，未來，忽高忽低的價格浮動將不再出現，在價格泡沫不再的環境下，盡快去庫存實現供需平衡，有助于市場進一步的價格穩定。

廣州中原地產項目部總經理黃韜表示，目前廣州市場上八九成項目的價格是趨于回穩的，上浮與下降在個別盤中存在，房地產受到近期國家、省、市各級政策的刺激，但樓市長久健康發展不能僅依靠政策。“從短期看政策是最立竿見影的，但中長期更多是看就業穩定與收入增加，以及城市吸引力和人口紅利等綜合因素。”黃韜說。

黃韜預計，10月廣州樓市成交量很可能破萬套，除深挖需求外，社會面的置業購買力將是后市的最大期待。他表示，從10月的以價換量起，廣州止跌回穩初步見效，預計今年11月—12月，各大房企還將沖刺全年業績，市場很有可能出現年末翹尾行情。而明年春節后的小陽春市場，將是下一波樓市小高潮。

10月24日—27日廣州房博會期間，2024廣州市房地產市場研究報告（下稱報告）發布，系統梳理了廣州近年來房地產市場的發展變化。報告指出，國家一攬子政策“組合拳”下，廣州政策力度最為突出，在全面取消限購的基礎上，還從土地市場、房企促銷、產品迭代等多維度激發需求釋放。

然而，廣州房地產市場的長期平穩健康發展關鍵在于城市對人的吸引力。2023年，廣州常住人口1882.7萬人，居全國第五位，近年來人口呈快速流入狀態，從“來到廣州”到“扎根廣州”的人在不斷增加。根據廣州市最新國土空間總體規劃（2018-2035年），2035年廣州城市人口規模在2000萬人左右，將持續為房地產業發展注入活力。

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