本文來自：表外表里 ，作者：周霄 譚鳩云，編輯： 曹賓玲 付曉玲

坐擁數(shù)座奢侈品超級(jí)賣場(chǎng)的恒隆集團(tuán)，疫情期間收入“年年破紀(jì)錄”，一度在財(cái)報(bào)里凡爾賽“我們也沒預(yù)料到可以取得這樣的成績(jī)”。

但高光沒多久，董事長(zhǎng)陳文博就在最新的致股東信里，語氣沉重、誠(chéng)惶誠(chéng)恐地“檢討”起來。

他寫道，公司上半年“遇上了近年來最嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境”，雖然“管理層盡職盡責(zé)，竭力收窄業(yè)績(jī)差距”，奈何市況愈差，整體商場(chǎng)的總銷售額下降了13%。

無獨(dú)有偶，太古地產(chǎn)年中主席報(bào)告第一句也是公司“面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)”，其在內(nèi)地的六大高端商場(chǎng)有5家陷入了負(fù)增長(zhǎng)，上海興業(yè)太古匯跌幅高達(dá)19.6%。

在談及原因時(shí)，兩家公司都把鍋甩到了“出境旅游的增加”上，言外之意就是——有錢的VIC、VIP們拿著鈔票出國(guó)掃貨去了，剩下的人只是來瞻仰一下櫥窗里的華麗生活，沒幾個(gè)真正消費(fèi)得起。

但“窮”不足以解釋國(guó)內(nèi)消費(fèi)的一切，K11、萬象城、大悅城等次高端和中端商城的年中報(bào)里，不乏“客流大增55%”“領(lǐng)跑行業(yè)”等自夸，隨處可見收獲的喜悅。

其中，萬象城、大悅城零售額分別實(shí)現(xiàn)了22%和24%的增長(zhǎng)，并且在恒隆們反復(fù)強(qiáng)調(diào)“審慎”的時(shí)候，它們?nèi)匀粯酚^地進(jìn)行著不菲的資本投入。

這不僅與高端商場(chǎng)的口風(fēng)沖突，和當(dāng)下高奢堅(jiān)挺、中檔疲軟的“K型消費(fèi)”共識(shí)也是相悖的。

事實(shí)上，抽絲剝繭商業(yè)地產(chǎn)年中報(bào)里的“眾生相”，會(huì)發(fā)現(xiàn)看似矛盾的消費(fèi)變化里，其實(shí)隱藏著一個(gè)微妙的中國(guó)。

一、頂奢和次奢的悲歡，并不相通

“我認(rèn)為最壞的情況很快便會(huì)過去。”

這是那封致恒隆股東信里，陳董事長(zhǎng)給出的展望，背后的依據(jù)是：隨著放開后的第二個(gè)夏天完結(jié)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者將擺脫報(bào)復(fù)性出游的「心癮」。

按其說法，國(guó)內(nèi)高奢賣場(chǎng)前幾年的風(fēng)光，是沾了無法出境游的光，被疫情攔在國(guó)內(nèi)的奢侈品愛好者們，一舉將在岸奢侈品消費(fèi)占比，從2019年的35%拉到了接近100%。

如今出行恢復(fù)，奢侈品“血拼地”又重新轉(zhuǎn)回海外。據(jù)估，目前在岸奢侈品消費(fèi)占比已降到約60%，合理的預(yù)測(cè)最差就是恢復(fù)到疫情前水平，眼看就要熬出頭了。

但他的話音剛落，就被迅速打臉了。

這月初的國(guó)慶假期，國(guó)內(nèi)直飛日本的航班相比去年同期暴增了5倍，洶涌的人群從熱門的東京、大阪，一路掃蕩到名古屋、熊本。

事實(shí)上，恒隆對(duì)這一情況應(yīng)該并不陌生。其2024H1財(cái)報(bào)提到：過去六個(gè)月，影響我們奢侈品銷售額的最大因素之一是日元貶值。

具體來看，今年上半年，日元兌人民幣較2023年同期貶值15%-20%，在日本購(gòu)物因而較在中國(guó)內(nèi)地便宜得多；若計(jì)及退稅，兩地價(jià)格差異更擴(kuò)大至約30%。

下半年以來，日本匯率沒有支棱起來，但機(jī)票價(jià)格又降了——國(guó)內(nèi)各大航空公司前往日本往返的票價(jià)不到2000元，廉價(jià)航空更是可以低至1000出頭。

如此算下來，在日本買一個(gè)奢侈品包包省下來的錢，足以抵消往返日本的機(jī)票與部分住宿費(fèi)用了。

這樣的情況，富人們自然看不上，但對(duì)曾經(jīng)“咬牙夠高奢”的中產(chǎn)們，誘惑力十足。

卡地亞母公司 歷峰集團(tuán) 高管就曾感嘆，“中國(guó)消費(fèi)者很聰明，他們會(huì)研究，當(dāng)注意到日本商品的價(jià)格更便宜，馬上換一個(gè)區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。”

麥肯錫最新報(bào)告甚至顯示，內(nèi)地消費(fèi)者赴海外免稅購(gòu)物情況，已經(jīng)恢復(fù)到了2019年水平的120%-130%。

奢侈品大戶有錢人和不愿被奢侈品“拋棄”的中產(chǎn)們，不約而同都把貢獻(xiàn)值灑向海外，國(guó)內(nèi)做奢侈品包租公生意的商場(chǎng)們，自然受到影響。

不過，境內(nèi)的奢侈品消費(fèi)也并非全線“坍塌”。

事實(shí)上，恒隆旗下的頂奢商場(chǎng)租金收入雖然下降4%，但次奢商場(chǎng)最高有15%的正增長(zhǎng)；而萬象城次奢零售額增長(zhǎng)高達(dá)25.7%。

注：恒隆沒有披露不同商場(chǎng)的零售額變動(dòng)情況，租金數(shù)據(jù)有滯后，但粗略代替分析。

造就這一現(xiàn)象的背后，另一波中產(chǎn)功不可沒。

危機(jī)并非平等地降落在每一個(gè)人的頭上，即便曾同屬于中產(chǎn)，一場(chǎng)疫情下來，有人仍能踮腳夠頂奢，而有人卻只能精打細(xì)算，勉力支撐。

但他們不是不消費(fèi)了，而是從之前的閉眼買奢侈品，回歸“為產(chǎn)品本質(zhì)買單”。

正如1980年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)中的美國(guó)，精英階層從像買大白菜一樣買勞力士等高奢品，降格為追逐輕奢消費(fèi)，COACH、MK等如今耳熟能詳?shù)妮p奢品牌，大多都誕生并崛起于那個(gè)時(shí)期。

當(dāng)下的國(guó)內(nèi)，也是類似的趨勢(shì)走向。

2024H1中報(bào)季，LV、開云集團(tuán)等頂奢品牌，在除日本外的亞洲地區(qū)負(fù)增長(zhǎng)達(dá)10-20%。而輕奢COACH的大中華區(qū)銷售額，與他們拉開13-23%的差距，達(dá)到3%的增長(zhǎng)。

風(fēng)口來了，主營(yíng)次奢的 K11 、萬象城們，紛紛順勢(shì)而為。

在萬象城、恒隆次奢商場(chǎng)的零售業(yè)績(jī)中，頂奢品牌做出的貢獻(xiàn)逐漸下滑，餐飲、服務(wù)等業(yè)態(tài)的租戶增加，“去高端”意味明顯。

K11則在財(cái)報(bào)里，大談特談最近舉辦的音樂節(jié)、燈光秀、潮牌快閃等推廣活動(dòng)，營(yíng)造格調(diào)、氛圍感，伺機(jī)掏空精致省中產(chǎn)的錢包。

不過，同樣的活動(dòng)，對(duì)不同地區(qū)商場(chǎng)的業(yè)績(jī)拉動(dòng)，有高低之分。就數(shù)據(jù)來看，武漢、天津的K11表現(xiàn)最為突出：前者客流雙位數(shù)增長(zhǎng)，后者的銷售額、客流分別大漲22%、41%。

這兩地的商場(chǎng)都特別感謝了一個(gè)群體——Z世代。

武漢K11購(gòu)物藝術(shù)中心街，去年就悄然完成了煥新，BEAMS、Carhartt WIP、EXI.T等全球潮奢品牌一字排開，向年輕人的偏好看齊。

除了年輕一代，一些商業(yè)地產(chǎn)公司的年中報(bào)里，還提到了二三線新中產(chǎn)的變化。

這些地方商場(chǎng)占比達(dá)到44%和82%的大悅城和龍湖天街，上半年均傳來喜報(bào)，在它們的描述里，二三線居民消費(fèi)升級(jí)的力量不可小覷。

而這也正對(duì)應(yīng)著不同城際間財(cái)富的一增一減。

二、二三線“偷走”北上深生活，一線過上更貴的生活

二季度漲薪TOP10城市中，默默無聞的太原摘得了榜首，合肥、沈陽、武漢等城市也表現(xiàn)不俗，反倒是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的北京、深圳榜上無名。

深挖這背后的原因，一切似乎又有跡可循。

比如，“山西除了煤老板其他人都很窮”的觀點(diǎn)深入人心，但這幾年火熱的煤炭行情讓打工人也分到了一杯羹，太原煤炭龍頭員工平均薪酬幾年間翻了一番，邁入到20萬大關(guān)。

不止傳統(tǒng)能源行業(yè)如此，這幾年蒸蒸日上的新能源股、資源股以及工業(yè)制造黑馬等，許多都重點(diǎn)布局在二三線城市。

反觀一線城市倚重的互聯(lián)網(wǎng)、金融公司，集體進(jìn)入了陣痛期，過去年薪百萬的金融精英、大廠人，如今不得不面對(duì)工資腰斬、膝蓋斬的現(xiàn)實(shí)。

也就是說，隨著不同產(chǎn)業(yè)的調(diào)整變化，一線和二三線居民的收入增速出現(xiàn)了“反轉(zhuǎn)”，上半年北上、廣東人均可支配收入增速已排到了全國(guó)吊車尾。

北漂、滬漂們不僅掙錢越來越難了，財(cái)富縮水的壓力還更大了。

以房子為例，同樣面積的房子、同樣的下跌幅度，房?jī)r(jià)更高的一線虧得更慘，且一二線居民杠桿率有70%，比三四線高出15%，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可能是“不可承受之重”。

反映到消費(fèi)上，一線居民扼止住了剁手的欲望，拼命存錢，而二三線城市人則盯上了奢侈品，“偷走”北上深生活。

社零數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，上半年一線城市社零增速下降，二三四線的新富人們撐起了消費(fèi)增長(zhǎng)的大旗。

但龍湖天街、吾悅廣場(chǎng)的中報(bào)卻顯示，二三線居民“揮金如土”，當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)的出租率反而下跌；一線居民捂著錢包過日子，商場(chǎng)出租率卻穩(wěn)中有進(jìn)。

這樣的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，顯然和一線疲軟、二三線崛起的消費(fèi)共識(shí)相悖，但回歸消費(fèi)者視角去看待，會(huì)發(fā)現(xiàn)一切又是合理的。

先看二三線城市的新富人們，他們出門逛街購(gòu)物前，總會(huì)被選擇困難癥折磨——身邊的購(gòu)物中心太多，很糾結(jié)到底要去哪一座。

以武漢為例，掐指一數(shù)，本地光高奢商場(chǎng)就有3座，輕奢商場(chǎng)9座，其他百貨、購(gòu)物中心加起來超過60座……選擇之多，新中產(chǎn)都快挑花眼了。

武漢SKP開業(yè)后，武商MALL、恒隆廣場(chǎng)為了搶人，掀起了一場(chǎng)罕見的價(jià)格大戰(zhàn)，號(hào)稱“從不打折”的LV，祭出八折“大酬賓”。

不單是武漢，蘇州、東莞等城市的人均零售面積也達(dá)到2㎡，超過了“購(gòu)物之都”香港，相當(dāng)于日韓的2倍。

此外，二三線的商場(chǎng)建設(shè)熱潮，還在愈演愈烈。

根據(jù)地產(chǎn)公司中報(bào)，剛在武漢狹路相逢的恒隆、SKP，馬上又要在杭州迎頭撞上了，中端陣營(yíng)的K11內(nèi)地在建商場(chǎng)11座，萬象城也計(jì)劃“一年下一城”。

原來盤踞在二三線的大悅城、天街們同樣沒閑著，紛紛改頭換面，迎合追求品質(zhì)的顧客。

有了這些好去處，消費(fèi)者對(duì)那些設(shè)施老舊、品味落伍的大眾百貨就提不起興趣，不少承載了一代人記憶的老百貨，逐漸淪為了“時(shí)代的眼淚”。

可見，二三線城市居民的消費(fèi)升級(jí)，牽引著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了高端升級(jí)、大眾過剩的業(yè)態(tài)置換期，這個(gè)過程難免會(huì)影響到商場(chǎng)的出租率。

同理，開始精打細(xì)算的一線城市的居民，也在無形中撥弄著地產(chǎn)商的命運(yùn)。

一位商場(chǎng)的租戶感嘆道：“前幾年商場(chǎng)有紅利，門店客流量、客單價(jià)比較穩(wěn)定，品牌們一窩蜂進(jìn)入商場(chǎng)，哪怕位置偏一點(diǎn)，總有消費(fèi)者愿意找、愿意等位。”

現(xiàn)在的“大城市漂”，出門不是低成本的Citywalk，就是去好玩好逛的大商場(chǎng)拍照打卡，然后回家打開拼多多。

這樣的消費(fèi)傾向，讓人群越來越“扎堆”，今年6月，上海南京東路、世博和大虹橋等核心商圈人流量同比大增30%，而大寧、徐匯濱江的增幅不足15%。

仰仗客流量吃飯的商戶，自然也跟著遷徙走了。

據(jù)Savills，上海二季度核心商圈商場(chǎng)出租率提升了0.2%，非核心商圈下滑了0.1%。北京變化更明顯，太古地產(chǎn)年中報(bào)顯示，三里屯太古里和頤堤港的租戶銷售收入同時(shí)降低了4%，但前者租金收入增長(zhǎng)了9%，后者下滑了3%。

然而，消費(fèi)者也是哪里繁華去哪里Citywalk，商家一股腦往核心商圈擠，會(huì)帶來連鎖反應(yīng)。

據(jù)報(bào)道，北京、上海部分相對(duì)邊緣的商場(chǎng)，租金降低三到五成還是沒人接手，而王府井、南京西路等核心地區(qū)，商場(chǎng)租金大漲30%仍有商家趨之若鶩。

這樣一來，一線漂們可以享受核心商圈更好的商業(yè)條件，當(dāng)然，也意味著大家要付出更多，畢竟羊毛出在羊身上。

小結(jié)

電影流浪地球里，眼看木星撞擊地球無可避免，人類生還機(jī)會(huì)渺茫，人們紛紛離開崗位，去和家人道別。

這時(shí)，發(fā)現(xiàn)一線生機(jī)的主角們，向所有幸存者高喊“希望是這個(gè)時(shí)代像鉆石一樣珍貴的東西”，成功召回大家，化解了危機(jī)。

今時(shí)今日，國(guó)內(nèi)消費(fèi)的信心也來到了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，奢侈品、餐飲業(yè)、線下零售等各行各業(yè)接二連三傳來壞消息，悲觀者甚至認(rèn)為，最壞的情況還沒有出現(xiàn)。

然而透過商業(yè)地產(chǎn)的“眾生相”可以看到，消費(fèi)不是一致向下的，而是不同地域、人群、品類，分化出了“條條小道”。

這些方向里，或許就藏著各個(gè)行業(yè)走出危機(jī)的希望。

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