沒聽錯吧，南開的改善開始到紅橋買房來了？

這還不是個體案例。

很好奇，紅橋究竟施了什么樣的“魔法”，竟然能撬動南開的改善需求？

相信大家腦子里都有很多的問號。

首先需要明確一點。

能承接外溢的都是在南開紅橋的“分界線”上。

簡而言之，用紅橋的價格去買南開的生活。

所以，必須要守著南開的邊界。

那么，這條線在哪？

老天津衛都知道，西關大街——西馬路——北馬路。

南開和紅橋的行政交界，也是樓市的“分界線”。

肉眼可見的“毫無差距”，甚至紅橋比南開部分的城市界面還要好。

有的只是戶籍上的區別。

但是“價格差”巨大！

紅橋的樓面價1.2萬，南開的地價幾乎是它的一倍。

這就意味著開發商在成本上就剩下一大筆錢。

所以，商業在業態豐富度上會更高，租金水準會更低。

而住宅的優勢就體現在房價上。

同樣的總價，在邊界線上能買到更好的房子。

這就是我們之前說過的“換湯不換藥”。

在某種程度上，也是一種消費升級。

特征很明顯。

以富力城為例，生活配套大多要依靠紅橋這一側。

既有西北角網紅打卡地，又有水游城、陸家嘴這樣的大型商業。

具備高級煙火氣。

而且，這里還有”雙軌“優勢。

除了地鐵1號線之外，兩站地還能到天津西站大樞紐，出行相當便利。

即便如此，分界線上南開和紅橋的二手房成交單價至少能差出1萬塊。

反過來看，紅橋的房子是不是很有性價比？

新房成交上已經體現出來了。

比如云麓公館，賣的很不錯。

而且，它的成交套均總價都快到500萬了。

很顯然，這不是紅橋買房人的“菜”。

憑什么賣的好又賣的貴？

要知道，富力城的成交均價都得在4萬5左右。

格調春天二手房成交均價最高都能到5萬+。

至少，南開的改善能用二線的價格買到一線的產品。

最關鍵的是，周邊除教育之外，城市資源一點不差。

未來，紅橋還會出現更多的“高端改善”。

都是有能力吸引南開外溢的。

比如，紅橋西站南廣場地塊，住宅、商業、產業都有。

耀華紅橋中學地塊，城市更新項目。

從地理位置上來說，也處在南開與紅橋的分界線。

東北角的住宅地塊容積率1.82，預計規劃小高層和洋房，將由格調代建。

同時，周邊還將對老舊小區進行改造、新建兩個口袋公園、引入長租公寓等。

近期，紅橋又出讓了一宗西于莊地塊。

底價7.89億，樓面價1.2萬被山西建投摘得。

未來一段時間，紅橋都會著重西站周邊的開發，與南開的關系也會越來越緊密。

南開改善在“分界線”上，實現居住的升級。

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