宋 丁

（2024年10月13日，在歷經(jīng)十年停頓后重啟的深圳房地產(chǎn)交易會(huì)上，我在論壇環(huán)節(jié)做了深圳房地產(chǎn)正在跨入新的窗口期的演講，下面是我演講的主要內(nèi)容。）

俗話說(shuō)，當(dāng)老天對(duì)你關(guān)上一扇門(mén)時(shí)，就會(huì)為你新打開(kāi)另一扇窗。深圳樓市受全國(guó)經(jīng)濟(jì)通縮陰影和房地產(chǎn)重大困局的影響，在歷經(jīng)三年多的低潮期后，當(dāng)前在國(guó)內(nèi)外一系列因素刺激下正在跨入新的窗口期。所謂“窗口期”，就是行業(yè)產(chǎn)業(yè)的基本表現(xiàn)形式和格局會(huì)在風(fēng)口、風(fēng)向、風(fēng)力、風(fēng)速、風(fēng)效等方面出現(xiàn)重要轉(zhuǎn)變。對(duì)深圳房地產(chǎn)和樓市來(lái)說(shuō)，這個(gè)窗口期的核心變化就是由三年來(lái)的相對(duì)低潮態(tài)勢(shì)開(kāi)始轉(zhuǎn)向成交整體相對(duì)活躍的態(tài)勢(shì)。這個(gè)窗口期效應(yīng)已經(jīng)在國(guó)慶黃金周及節(jié)后深圳樓市持續(xù)的積極表現(xiàn)中得到一定程度驗(yàn)證。

下面我從六個(gè)方面對(duì)這次深圳房地產(chǎn)和樓市窗口期的變化做一個(gè)分析。

其一，政策順應(yīng)落定窗口期

中國(guó)樓市是政策市，這個(gè)大家都是明白的。所謂“政策市”，不是說(shuō)市場(chǎng)不管用，而是說(shuō)政策往往在樓市前行過(guò)程中起著非常關(guān)鍵的引領(lǐng)作用。然而這幾年來(lái)我們看到一個(gè)情況，從2021年開(kāi)始，政策由嚴(yán)控轉(zhuǎn)向扶持，從中央到地方先后投放了上千項(xiàng)政策，但實(shí)際效果并不理想。

這是什么情況？原來(lái)，政策投放不是為擺樣子的，而是要落定的，但政策投放須順應(yīng)時(shí)機(jī)、順應(yīng)周期、順應(yīng)趨勢(shì)。只有順應(yīng)，方能落定。

現(xiàn)在，大時(shí)機(jī)來(lái)了，大周期來(lái)了，大趨勢(shì)來(lái)了，這就是美元在歷經(jīng)兩年多連續(xù)11次加息后，終于在9月18日啟動(dòng)降息，一次下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)。美國(guó)的降息操作，我們等了很久了，國(guó)家層面一直在做準(zhǔn)備，當(dāng)美元一降息，中央政治局立即破例在9月26日召開(kāi)重要會(huì)議，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷提出全局性、戰(zhàn)略性部署，其中對(duì)房地產(chǎn)提出“止跌回穩(wěn)”的重要訴求。與之相應(yīng)，在國(guó)慶前后，一行一局一會(huì)（央行、金管局和證監(jiān)會(huì)）、發(fā)改委、財(cái)政部先后舉行新聞發(fā)布會(huì)，公布一系列重磅政策，包括下調(diào)存量房貸利率、下調(diào)首付比例、延長(zhǎng)部分房地產(chǎn)金融政策期限、優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求、取消豪宅稅、賣(mài)舊買(mǎi)新則個(gè)稅退還、專(zhuān)項(xiàng)債券土地儲(chǔ)備和收購(gòu)存量房等等。

在此基礎(chǔ)上，9月29日，深圳住建局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，推出六大新政，包括優(yōu)化分區(qū)住房限購(gòu)政策、取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制、優(yōu)化商品住房和商務(wù)公寓價(jià)格備案流程、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限、優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。

這次從中央到深圳的房地產(chǎn)和樓市的政策投放，緊緊跟隨美元降息，時(shí)點(diǎn)選擇非常及時(shí)，過(guò)程非常緊湊，也非常符合市場(chǎng)客觀訴求，所以政策落定變現(xiàn)得以全方位展現(xiàn)。

其二，樓市止跌回穩(wěn)窗口期

這次政策投放的核心訴求是“止跌回穩(wěn)”。其實(shí)，“止跌”是第一次提出，也是這次政策的最核心訴求。從深圳樓市表現(xiàn)看是充分做到了，但“回穩(wěn)”就不一定了，客觀上真的不可能回穩(wěn)，而是大幅回升。當(dāng)然，我指的是成交量，我們看數(shù)據(jù)：

從深圳市住房和建設(shè)局獲悉，10月1日-7日國(guó)慶黃金周，全市新建商品住宅認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售1841套，合計(jì)19.18萬(wàn)平方米，認(rèn)購(gòu)量較去年同期增長(zhǎng)664.14%；二手房方面，全市頭部中介機(jī)構(gòu)帶看量、成交量分別為24620人次、1314套，日均值較2023年國(guó)慶假期分別增長(zhǎng)22%、339%。

這種樓市成交量相對(duì)活躍的情況在節(jié)后繼續(xù)，而房?jī)r(jià)則相對(duì)穩(wěn)定，二手房在以往三年國(guó)慶黃金周的成交價(jià)在持續(xù)下滑，2020年是6.6萬(wàn)/平米，2021年是6.3萬(wàn)/平米，2022年是6.2萬(wàn)/平米，2023年是5.2萬(wàn)/平米，而今年是5.3萬(wàn)/平米，有輕微回升。

顯然，這種價(jià)穩(wěn)量升的樓市是政策面最期待的也是市場(chǎng)面最合適的表現(xiàn)。

其三，行業(yè)信心修復(fù)窗口期

深圳樓市行情轉(zhuǎn)暖回溫的態(tài)勢(shì)背后，是房地產(chǎn)行業(yè)信心重燃的支撐，是這次窗口期的內(nèi)在表現(xiàn)。我們可以看到，深圳樓市已經(jīng)由三年多來(lái)的信心缺失和低迷狀態(tài)中走了出來(lái)，開(kāi)始進(jìn)入信心修復(fù)期。

九月國(guó)家和深圳各項(xiàng)新政快速拉升了國(guó)慶黃金周深圳樓市的一二手市場(chǎng)成交量，市場(chǎng)信心明顯回溫；四季度本地及外地買(mǎi)家應(yīng)該會(huì)持續(xù)穩(wěn)步入場(chǎng)，深圳樓市同比環(huán)比成交量均穩(wěn)步前行，市場(chǎng)信心將持續(xù)鞏固基礎(chǔ)；明年隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和深圳經(jīng)濟(jì)向好趨勢(shì)及政策持續(xù)的追加，引導(dǎo)樓市穩(wěn)健運(yùn)行，市場(chǎng)信心有望進(jìn)一步向正常化回歸。

其四，資本市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)窗口期

過(guò)去的五年里，三年疫情，兩年經(jīng)濟(jì)低潮，期間我國(guó)出現(xiàn)了罕見(jiàn)的通縮陰影。中國(guó)經(jīng)濟(jì)猶如一個(gè)巨大機(jī)器的齒輪組合，出口、投資、消費(fèi)、科技制造、房地產(chǎn)、金融貨幣政策、財(cái)政政策等等相互咬合難動(dòng)，里面漂移、沉淀和空轉(zhuǎn)的數(shù)百萬(wàn)億資金缺乏抓手性驅(qū)動(dòng)力，無(wú)法形成實(shí)質(zhì)性的流動(dòng)性能量。

9月18日的美元降息客觀上成為推動(dòng)中國(guó)資本市場(chǎng)重返上升通道的頭牌助推器，也拉開(kāi)了與美西方爭(zhēng)奪全球金融資產(chǎn)主導(dǎo)權(quán)和定價(jià)權(quán)的序幕。我們看到，在一行一局一會(huì)重磅政策投放后，九月末的數(shù)天內(nèi)，大A暴漲600多點(diǎn)，日成交創(chuàng)2.6萬(wàn)億新記錄，資本市場(chǎng)凈增約15萬(wàn)億財(cái)富。

這個(gè)時(shí)候，我們看到了股市樓市的傳導(dǎo)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。股市證券資本市場(chǎng)巨大而快速的增量財(cái)富強(qiáng)烈外溢流向投資，流向消費(fèi)，其中很大一部分流向樓市，從而產(chǎn)生股市向樓市的積極傳導(dǎo)作用和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。國(guó)慶黃金周深圳樓市的活躍度及成交量顯著增加與股市增量資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)外溢有很大的關(guān)系。

其五，房企化債解困窗口期

這幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)及房企們的最大困局就是高負(fù)債，2020年的三條融資紅線成為壓垮高債房企的最后一根稻草，由此產(chǎn)生了比較嚴(yán)重的債務(wù)纏身、爛尾樓、高庫(kù)存、虧損、資產(chǎn)負(fù)債表衰退等問(wèn)題。

深圳房地產(chǎn)對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)占比遠(yuǎn)低于北上廣，但仍是基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)，房企肩負(fù)著排頭兵的重任；深圳2000萬(wàn)人口+外部人口，對(duì)住房需求很強(qiáng)且具有持久性，房企的增量和存量業(yè)務(wù)龐大；深圳保障性住房及城中村改造量大、困難多，房企面臨壓力非常大；當(dāng)前深圳房企化債、保交樓、去庫(kù)存、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等任務(wù)均非常艱巨，主要是資金缺口大。

這次美元降息以及政策投放和市場(chǎng)變動(dòng)窗口期的一個(gè)明顯作用在于，十分有利于房企通過(guò)多種渠道實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略融資從而“化債解困”。深圳房企若抓住了這次窗口期的重大機(jī)會(huì)，就會(huì)從這些年來(lái)的高債泥潭里爬出來(lái)，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)保交樓和去庫(kù)存，重回正常發(fā)展之道。

其六，市場(chǎng)分化成型窗口期

中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)基本改變是市場(chǎng)的“大分化”，房地產(chǎn)的金融屬性影響范圍已經(jīng)大幅收縮，過(guò)去那些年那種仰仗投資投機(jī)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)增值甚至普漲的時(shí)代過(guò)去了。房地產(chǎn)的市場(chǎng)分化在當(dāng)前的窗口期正在進(jìn)入成型時(shí)代。市場(chǎng)大分化有多重表現(xiàn)，也是一種“聚核”的表現(xiàn)。

第一重“聚核”表現(xiàn)在地區(qū)層面，就是“核心地區(qū)”，全國(guó)規(guī)劃了19個(gè)城市群，其中有5個(gè)重點(diǎn)城市群：長(zhǎng)三角、珠三角（大灣區(qū)）、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游以及成渝城市群。將來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)和樓市的深度發(fā)展機(jī)會(huì)，重點(diǎn)應(yīng)該會(huì)落在這5大城市群里。

第二重“聚核”表現(xiàn)在城市層面，就是“核心城市”，比如在大灣區(qū)廣東9市中間，未來(lái)房地產(chǎn)和樓市的重心顯然在廣州和深圳這兩個(gè)超大城市，這兩個(gè)城市都聚集了超過(guò)2000萬(wàn)的高能量人口、龐大的資金、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能強(qiáng)大，對(duì)住房的需求將持續(xù)釋放。深圳作為移民城市的典范，對(duì)外來(lái)人口吸引力強(qiáng)大，同時(shí)自身人口的住房滿足率仍然有較大缺口，未來(lái)的房地產(chǎn)和樓市成長(zhǎng)潛力仍然很大。

第三重“聚核”表現(xiàn)在地段，就是“核心地段”，這就是李嘉誠(chéng)先生所強(qiáng)調(diào)的，房地產(chǎn)最重要的，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。比如在這次929深圳樓市新政中，福田、南山和羅湖和寶安的新安街道和西鄉(xiāng)街道就屬于樓市的“核心地段”，仍然保留限購(gòu)，但是我們知道，它們其實(shí)是“核心城區(qū)”，或大的“核心地段”，在這些重點(diǎn)城區(qū)范圍內(nèi)，也有很多市場(chǎng)表現(xiàn)并不理想的片區(qū)，屬于“核心地段”內(nèi)的非核心片區(qū)，購(gòu)房者理應(yīng)對(duì)這類(lèi)“偽”核心地段心知肚明，避免踩坑。

第四重“聚核”表現(xiàn)在資產(chǎn)，就是“核心資產(chǎn)”，從深圳看，哪些資產(chǎn)能進(jìn)入“核心資產(chǎn)”范疇呢？在當(dāng)前形勢(shì)下，我列出如下五個(gè)特征：

第一是性?xún)r(jià)比，經(jīng)過(guò)這幾年的樓價(jià)下跌，很多優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)已經(jīng)處于價(jià)格的底部，目前的窗口期的確是收納這些優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的時(shí)機(jī)，但買(mǎi)房要認(rèn)真研判，哪些是真正的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)；

第二是功能高配，在深圳這樣的大都市，房產(chǎn)優(yōu)質(zhì)不優(yōu)質(zhì)，一定要看其各項(xiàng)城市功能是否高配完配，一般處于城市規(guī)劃核心片區(qū)的優(yōu)質(zhì)居住小區(qū)就屬于高配型；

第三是房產(chǎn)提檔，近期深圳修改了建筑設(shè)計(jì)規(guī)則，減少住宅公攤面積，有效提高得房率，并對(duì)住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。這些政策顯然有助于未來(lái)房產(chǎn)的品質(zhì)提升，要關(guān)注這些動(dòng)向，尋找更有價(jià)值的房產(chǎn)；

第四是雙軌效應(yīng)，深圳二次房改后，保障房占比上升，商品房占比下降，按照國(guó)家要求，商品住房要回歸商品屬性，這意味著若買(mǎi)到好地段、高品質(zhì)的商品住房，未來(lái)會(huì)在市場(chǎng)引導(dǎo)下產(chǎn)生更大的升值潛力；

第五是深圳已經(jīng)在非核心城區(qū)取消限購(gòu)，不排除未來(lái)全面取消，這意味著將有更多的國(guó)內(nèi)、境外人士前來(lái)深圳買(mǎi)房，從而加大深圳住房的需求，鞏固和推升房?jī)r(jià)。

第五重“聚核”表現(xiàn)是深圳這座城市本身，就是“核心深居”，這是把深圳放到全國(guó)所有超大、特大城市中間比較出來(lái)的一個(gè)概念。深圳有著多種獨(dú)特的價(jià)值，比如它的“山海綠城”品質(zhì)，在一線城市中是獨(dú)有的；它的“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”屬性是獨(dú)特的；它是一座“活力之城”，年輕人特別多，這也是其他城市難以比擬的；作為“科創(chuàng)之都”，它完全可以媲美硅谷；它還是全國(guó)的“經(jīng)濟(jì)中心”之一，一直是全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)領(lǐng)頭羊；它還被國(guó)家賦能為要建設(shè)“全球標(biāo)桿”城市，也就是世界級(jí)城市；綜合這些定位，可見(jiàn)，深圳完全有條件、有能力成為一座具備“優(yōu)居勝境”資格的高品人居城市，是為“核心深居”。

如上所述，近期國(guó)家和本地政府連續(xù)投放的重磅扶持政策引導(dǎo)深圳房地產(chǎn)和樓市開(kāi)始快速跨入一個(gè)新的窗口期，三年多來(lái)樓市的低潮表現(xiàn)已經(jīng)在近期得以大面積化解。今年四季度乃至明年的房地產(chǎn)和樓市走勢(shì)應(yīng)該在當(dāng)前止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，信心也會(huì)逐步回來(lái)。但是我們也要看到，房地產(chǎn)和樓市這些年來(lái)沉淀的大量問(wèn)題目前仍然沒(méi)有得到根本性的解決，房地產(chǎn)和樓市的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)定，固基仍然需要時(shí)間，因此，對(duì)當(dāng)前窗口期的運(yùn)營(yíng)和操作，一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營(yíng)，不宜過(guò)急，避免卡殼，避免阻斷，讓深圳房地產(chǎn)和樓市能穩(wěn)步重回健康發(fā)展的軌道。