注：本文2024年10月11日首發(fā)公眾號

這幾天，有些人密切關(guān)注股市，有些人更關(guān)注樓市。

用自媒體的話說，十一房子賣瘋。一單提成20萬，凌晨12點才吃上飯，一線房產(chǎn)中介突然坐著數(shù)錢。房東報價連夜上調(diào)100萬，帶看10組客戶，房源一天被秒殺.....

氣氛都到這個地步了？樓市真的要起來了？

01

對樓市趨勢的判斷，我們沒有調(diào)整。

這輪行情只和一線以及新一線城市有關(guān)，二三四線城市幾乎沒有聲音。

原因我在9月30日寫的那篇文章信號強烈！樓市進入明牌時刻中說得很清楚。

一是工具箱早就空了，二是人口正被逐級虹吸。

也正是因為外地人，也可以在北上廣深買房了，政策撕開了一道口子，所以國慶的數(shù)據(jù)不錯。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年國慶長假北京樓市成交量創(chuàng)近年來同期最高點，其中新建住宅同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%。

根據(jù)深圳住建局公布數(shù)據(jù)顯示，國慶期間，深圳市新建商品住宅認購銷售1841套，合計19.18萬平方米，認購量較去年同期增長664.14%。

二手房方面，全市頭部中介機構(gòu)帶看量、成交量分別約為2.4萬人次、1314套，日均值較2023年國慶假期分別增長22%、339%。

上海新房成交也同比出現(xiàn)翻倍增長，二手房網(wǎng)簽成交共計2133套，日均約304套，同比2023年增漲100.6%。

廣州新房項目的到訪量及認購量均大幅上升。

從目前看，這波行情的持續(xù)性，應(yīng)該會有一個月。

02

大家都有一個美麗的愿望，希望政策能全面落地并繼續(xù)加碼，讓房價、成交量連續(xù)上漲三個月到六個月以上，甚至一年以上。問題是，還有多少政策能釋放。

十一這波行情有五個比較明確的信號。

一是一線城市扛不住了，搶人大戰(zhàn)不斷升級，落戶門檻一降再降。

二是城市、區(qū)域、樓盤的分化進一步加劇，出現(xiàn)冰火兩重天的情況。

一線城市比新一線火，二線比三四五線火，市區(qū)核心地比外圍火，高端改善盤比普通樓盤火。

買家情緒也是，一邊是多數(shù)人認為房子還要下跌，一邊是少數(shù)富人拼命換豪宅，要排隊，要靠搶。

三是政府操盤手終于想通了，從單一保房價轉(zhuǎn)為保成交量，從保新房到促進二手房交易，讓樓市重回市場化，盡可能流轉(zhuǎn)起來，不能停。

四是房企加大力度出貨，尋求自救，無非是明著降還是暗著降。

根據(jù)住建部統(tǒng)計，國慶節(jié)假期以來，參加促銷的大部分項目到訪量同比增長50%以上。

五是政策持續(xù)力有下降跡象，藥效不如以前。

這輪新政整體比517弱一些，其中廣深是超預(yù)期的，北上符合預(yù)期，絕大部分二線低于預(yù)期，其他就不談了，一個慘字，只有用超常規(guī)的政策才能拉動，比如收儲、拆遷。問題是錢哪里來？

03

這次新政，讓一部分二手房房主心態(tài)發(fā)生了很大變化。

一小部分賣家愿意割肉跑路，尤其是持有老破小和老破大的。

長期掛牌連個帶看都沒有，讓他們對形勢還是認清的，抓住一切出政策的機會賣。

相當一部分賣家的期望值提高，甚至惜售。

上海某中介稱：“29號出政策以后，20%的二手房東漲價10-20萬，也有撤牌的。”另一位中介也表示，新政策出來之后，很多掛盤的二手房漲價，而且房主不接受砍價，愛買不買，根本沒辦法談。

他們現(xiàn)在反而更愿意推存量新房，傭金很高，溝通成本低。

這個現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在北上廣深，隨著樓市熱度恢復(fù)，新一線城市也出現(xiàn)了，與業(yè)主談判的難度越來越大。

買家普遍有點慌，但又沒有信心，非常矛盾。

04

接下來幾個月樓市會怎么走？

1. 北上主城新房折扣會有回收，北上郊區(qū)和廣深相對穩(wěn)定，其他城市繼續(xù)打折促銷，力度慢慢加大，因為成交量很快會恢復(fù)常態(tài)。

2. 二手房市場掛牌量短期會上揚，但因為房主心態(tài)變化，對成交量有影響。

一線城市熱度能保持一段時間，尤其北上。新一線城市存壓力很大，房主可能堅持不了太長時間。從成交量來看，四季度不會太理想，可能10月15日之后就會打回原形。教大家一個方法，用買房子和賣房子的身份分別去兩家中介咨詢，你就知道個大概。

3. 下一個政策節(jié)點在明年三月，這將是未來幾年樓市比較重要的時間點，一線城市核心區(qū)房產(chǎn)的價格可能會觸到底，但觸底不等于反彈。

新一線城市仍然會以價換量，只是下跌不加速了，陰跌。幾個炒房之都不點名了，新房庫存去化速度會加快，二手房有大面積補跌。

4. 非重點二線城市，和三四五六線城市樓市，已經(jīng)出現(xiàn)明顯蕭條。

有人說，價格沒降多少呀！有價無市才是最可怕的，就是一顆不定時的炸彈！一旦被引爆，后果很嚴重。

結(jié)

這幾天，社交平臺和朋友圈很多文章都在說房子要漲，然后又是扯美聯(lián)儲，又是談降息，剛開始還有人說是股市復(fù)蘇，傳導(dǎo)到樓市，這幾天沒人提這個點了。

其實哪有這么復(fù)雜，現(xiàn)階段房價如果走穩(wěn)，信號會很明確，買房人收入穩(wěn)，信心足，賣房人不著急，中介不PUA人，市場供求相對平衡。

這也是很多城市土拍踩剎車的根本原因，一邊想辦法搞人，一邊想辦法消化庫存。

有些城市房子實在太多了，還有不少在建和明年要交付的

-END-