今年國(guó)慶前夕，四大一線城市響應(yīng)號(hào)召齊齊再松綁樓市，刺激樓市政策接連出臺(tái)。作為四季度樓市的“試金石”，在剛剛過去的國(guó)慶“黃金周”，四大一線城市中，哪個(gè)城市的樓市成交最活躍？

南都灣財(cái)社記者綜合北上廣深的官方部門及房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)無論是一手住宅的認(rèn)購(gòu)量還是網(wǎng)簽量，皆以廣州居首。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，目前“銀十”開局表現(xiàn)“超預(yù)期”，核心城市市場(chǎng)“回穩(wěn)”態(tài)勢(shì)明顯，居民置業(yè)信心開始恢復(fù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯增長(zhǎng)。四季度若政策持續(xù)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，核心城市樓市或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，全國(guó)市場(chǎng)企穩(wěn)亦可期。

北上廣深政策“出齊”

截至9月30日，北京、上海、廣州、深圳相繼發(fā)布相關(guān)文件，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。四地出臺(tái)的政策均涉及調(diào)整住房限購(gòu)。

北京提出，非本市戶籍居民家庭購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上；購(gòu)買五環(huán)外商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上。

上海對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士購(gòu)買外環(huán)外住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。對(duì)持上海市居住證且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購(gòu)買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購(gòu)房待遇。

廣州的政策最猛，全面放開了長(zhǎng)達(dá)14年的樓市限購(gòu)政策。在此次調(diào)整之后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。

深圳則優(yōu)化了分區(qū)限購(gòu)政策，放開非核心區(qū)購(gòu)房限制。非本市戶籍居民家庭及成年單身人士限購(gòu)1套住房。在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購(gòu)買住房，需提供購(gòu)房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買住房，無需提供個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

除調(diào)整限購(gòu)政策外，上海、深圳均將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年等。由此可見，在四大一線城市中，以廣州的樓市放松政策最大，樓市銷售徹底向全國(guó)打開；而北京的樓市政策放松最小。

廣深平均到訪量?jī)?yōu)于京滬

作為一線城樓市政策多年來最寬松的首個(gè)長(zhǎng)假，今年國(guó)慶期間，北上廣深房企促銷力度普遍加大，核心城市樓盤到訪量、認(rèn)購(gòu)量普遍較節(jié)前大幅提升，部分項(xiàng)目成交量已超過9月全月，“銀十”開局表現(xiàn)“超預(yù)期”，市場(chǎng)“回穩(wěn)”跡象明顯。當(dāng)中，廣深表現(xiàn)優(yōu)于京滬。

從中指研究院項(xiàng)目調(diào)研情況來看，國(guó)慶期間，深圳平均到訪量833、廣州平均到訪量830、上海平均到訪量403、北京平均到訪量297。

深圳、廣州兩地不僅平均到訪量領(lǐng)跑各大核心城市，在平均認(rèn)購(gòu)率上也有著優(yōu)勢(shì)，深圳、廣州平均認(rèn)購(gòu)套數(shù)分別為68套、60套，上海平均認(rèn)購(gòu)套數(shù)27套，北京平均認(rèn)購(gòu)套數(shù)僅20套。不過從平均轉(zhuǎn)化率來看，深圳8%，其它三個(gè)城市都在7%。

整體來看，廣州、深圳監(jiān)測(cè)項(xiàng)目假期平均認(rèn)購(gòu)量達(dá)9月全月2倍水平，北京、上海超過9月全月認(rèn)購(gòu)量。

在北京，從七天表現(xiàn)來看，新房來訪認(rèn)購(gòu)呈現(xiàn)假期首末高，中間略低的市場(chǎng)走勢(shì)。假期前幾日，新政發(fā)布后，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，前期意向客戶迅速下定，北京多個(gè)房企發(fā)布熱銷海報(bào)。隨著假期外出旅游影響，案場(chǎng)來訪及認(rèn)購(gòu)隨之有所回落；假期末回京返程帶動(dòng)案場(chǎng)人流量明顯回升。從項(xiàng)目表現(xiàn)來看，市場(chǎng)依然延續(xù)分化，朝陽(yáng)、海淀、通州、昌平等區(qū)域市場(chǎng)更為活躍，客戶更為青睞性價(jià)比高項(xiàng)目，尾盤項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn)一般。

在上海，部分項(xiàng)目假期平均認(rèn)購(gòu)量與9月全月基本相當(dāng)。新房方面，共兩個(gè)項(xiàng)目開盤，8個(gè)項(xiàng)目在國(guó)慶期間認(rèn)購(gòu)，因新政外環(huán)外個(gè)稅要求從三年改為一年，明顯降低了剛需客戶的購(gòu)房門檻，大部分項(xiàng)目國(guó)慶期間到訪及認(rèn)購(gòu)均有所提升，其中保利西郊和煦認(rèn)購(gòu)率超8成。

在廣州，全面取消樓市限購(gòu)并下調(diào)二套房貸首付比例，多個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)人氣較旺，到訪量及認(rèn)購(gòu)量均大幅上升，購(gòu)房者入市步伐明顯加快，保利、越秀等房企多個(gè)項(xiàng)目十一期間到訪超1000組，多個(gè)樓盤提前完成國(guó)慶假期的銷售任務(wù)。

在深圳，各新房樓盤營(yíng)銷中心看房量大漲，眾多樓盤售樓處24小時(shí)賣房不打烊，部分樓盤出現(xiàn)樣板間排隊(duì)等候現(xiàn)象，南山、光明、龍華區(qū)多個(gè)項(xiàng)目到訪超1000組。

廣州樓市銷量居四大城市之首

作為四季度樓市的“試金石”，這個(gè)國(guó)慶“黃金周”，一線城市哪個(gè)賣樓比較強(qiáng)？

從新建住宅網(wǎng)簽面積來看，國(guó)慶七天，廣州累計(jì)成交4.88萬㎡，上海累計(jì)成交4.2萬㎡，北京累計(jì)成交2.81萬㎡，深圳累計(jì)成交1.31萬㎡。不過，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有一定滯后性，結(jié)合假期各地認(rèn)購(gòu)情況的大幅提升，預(yù)計(jì)接下來幾周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將為更加好轉(zhuǎn)。

具體到認(rèn)購(gòu)量，在北京，中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，七在成交量創(chuàng)近年來同期最高點(diǎn)，新建住宅同比上漲超過200%，二手房上漲超過150%。新建住宅累計(jì)認(rèn)購(gòu)接近2000套，同比2023國(guó)慶長(zhǎng)假約600套的成交上漲近3倍；二手房實(shí)際成交達(dá)到5500套左右，同比上漲幅度超175%。

在上海，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，9月30日至10月7日，上海一手住房共成交11萬㎡，同比增長(zhǎng)93%；二手住房成交21萬㎡，同比增長(zhǎng)143%，為近5年新高。

同策代理的40多個(gè)樓盤顯示，7天內(nèi)，一手來訪量比9月份平均增長(zhǎng)130%，主要是新增購(gòu)房資格的這部分人群活躍度增加。項(xiàng)目分化明顯，400萬以內(nèi)較為優(yōu)質(zhì)的剛需項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量增長(zhǎng)明顯，但高端項(xiàng)目受政策影響并不大。

二手方面，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7天里，上海二手房成交2133套（含商業(yè)用房），日均成交量達(dá)到305套，是2023年同期的接近三倍。

在深圳，據(jù)深圳市住房和建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月1日至7日，全市新建商品住宅認(rèn)購(gòu)銷售1841套，合計(jì)19.18萬㎡，認(rèn)購(gòu)量較去年同期增長(zhǎng)664.14%；二手方面，全市頭部中介機(jī)構(gòu)帶看量、成交量分別為24620人次、1314套，日均值較2023年國(guó)慶假期分別增長(zhǎng)22%、339%。這意味著，7天里，深圳平均每天有超450套新房二手房成交。

在廣州，合富研究院數(shù)據(jù)顯示，假期7天人氣較“9月周均”升350%，交易升620%，對(duì)比2023年國(guó)慶假期升約3成，對(duì)比今年五一升1.5倍；二手網(wǎng)簽同屬近年“高水平”。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜亦表示，根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，國(guó)慶七天，將近80%的樓盤實(shí)現(xiàn)了來訪人數(shù)和成交量的同比、環(huán)比顯著增長(zhǎng)，整體預(yù)計(jì)廣州新房成交大約4500套。

而貝殼平臺(tái)人士表示，貝殼找房在7天假期銷售超3100套，同比去年國(guó)慶（2023年9月29日至10月6日，共8天）的銷售額增長(zhǎng)約2倍。

由此可見，無論簽約面積，還是銷售套數(shù)，廣州均居一線城市之首。

北上廣深2024年樓市有望出現(xiàn)暖冬

綜合國(guó)慶黃金周一線城市樓市的“狂熱”開局可見，“銀十”無疑在望。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，受一線城市國(guó)慶期間找房熱度激增的推動(dòng)，其他各線城市的房屋搜索熱度亦呈現(xiàn)普遍上漲態(tài)勢(shì)。全國(guó)范圍內(nèi)，百?gòu)?qiáng)城市中，有83個(gè)城市的找房熱度有所上升，其中38個(gè)城市的漲幅更是超過了10%，“這一現(xiàn)象充分表明，一線城市所采取的樓市激勵(lì)政策起到了引領(lǐng)和示范效應(yīng)”。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，從全國(guó)市場(chǎng)看，未來還有政策空間，“929—930政策并不是本輪政策的天花板。對(duì)比各城市歷史上最寬松的時(shí)刻，目前房地產(chǎn)政策仍有很多可以放松的空間”。

張大偉表示，9月底以來，政策的影響已經(jīng)出現(xiàn)，中原二手住宅報(bào)價(jià)指數(shù)已小幅回升2—3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，上海、廣州近期土地市場(chǎng)上高溢價(jià)地塊出爐，多家房企爭(zhēng)搶地塊，以及拿地即開工、交房即交證的新舉措，從源頭上提振開發(fā)商的信心，再延展到下游銷售端降門檻、降成本、提預(yù)期的綜合效應(yīng)，預(yù)計(jì)10月份的商品房交易量將高于9月份，為第四季度樓市企穩(wěn)打下基礎(chǔ)。

“從中央到地方，系列新政穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心已經(jīng)充分表現(xiàn)，未來只要房地產(chǎn)不穩(wěn)定，更多政策肯定還會(huì)出臺(tái)，在各地加碼發(fā)布政策的基礎(chǔ)上，本次國(guó)家層面針對(duì)房地產(chǎn)全面推動(dòng)政策寬松，國(guó)家推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的決心之大已超出預(yù)期”。張大偉認(rèn)為，在一線城市，2024年樓市都有望出現(xiàn)一個(gè)暖冬。在政策的影響下，成交量高位運(yùn)行，成交價(jià)格依然以穩(wěn)定為主。

采寫：南都·灣財(cái)社記者邱永芬 王艷玲