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房東直接漲價20萬

在“止跌回穩”的調控總基調下，這個國慶節樓市迎來了久違的熱鬧。

政策發布后，上海樓市就已經開始“瘋”了。9月27日，套均總價接近1.1億元的上海翠湖天地六期108套豪宅當日售罄，共計收金119.79億元，刷新中國億級豪宅日光紀錄。

同一天，位于徐匯濱江的中海領邸玖序三期，套均總價約1500萬元至3300萬元，也在當日售罄。

豪宅爆賣，說明聰明錢已經看到了接下來樓市回暖的跡象，春江水暖鴨先知。

在上一篇文章從股市暴漲到樓市回溫，還需要一個國慶節中，筆者認為，政策的效應仍需要時間來消化，而最好的時間節點，就是接下來的國慶長假。趁著這個假期，我也走訪了南昌的樓市和中介門店，很多中介告訴我，新政出臺后，門店的咨詢量、帶看量、成交量都有一定的上升，樓市明顯回暖。

在此前一度淪為價值洼地的南昌西站（九龍湖）板塊，新推出的幾個樓盤售樓處，均出現了眾多的看房人，銷售在熱情地接待。在大廳，擺上了連夜趕好的新政展板，整個售樓大廳熱鬧非凡，現場的銷售人員坦言，“去年3月份之后，就沒有這么熱鬧過。”

政策回暖的溫度在二手房市場更加明顯，首先表現就是房東果斷提價了。聯系我的中介介紹，此前帶看過的那套五室的復式樓房東連夜給他打電話，“提價了20萬，說不急著賣了。”從貝殼平臺也發現，房東緊急提價的不在少數。

另一個表現是買房的客戶也果斷了，原來一些猶豫不決的客戶是等市場底，但是現在國家出手要讓房地產“止跌回穩”，這是不是意味著政策底和市場底都到了呢？

隨著四大一線城市幾乎同時調整限購政策，樓市的市場信心一下被拉起來了。我們一直認為，四大一線是樓市的風向標，一線城市的樓市復蘇程度對各地的樓市政策調整來說都具有參考意義。 如果一線城市穩定了，以一線城市為核心的三大都市圈樓市就穩定了，全國近一半的交易市場也就穩定了，這是止跌企穩的路徑。

國慶期間，一線城市明顯回溫。據騰訊棱鏡，10月1日當天，多家在京房地產開發商高調發布“戰績”，其中保利北京“首日告捷，勁銷1.87億元”；招商璽單日到訪超過100組客戶，認購1.25億元。

除了北京，新政之后上海、廣州、深圳等地樓市同樣迎來回暖。

安居客上海數據顯示，“滬七條”新政后，上海樓市在2024年國慶假期迎來了一個階段性爆發期。假期前5天二手房成交量達到了驚人的1125套。比去年同期的235套暴漲379%，這一數字也遠遠超過了2021年同期的502套（10.4-10.7）和2022年的452套。

廣深樓市也一樣火爆，據每經新聞，多位置業顧問朋友圈轉發的海報顯示，10月1日當天，貝殼廣州站活躍用戶數量同比上漲16.4%，單日帶看量環比上漲27.6%、同比上漲41.7%。長假前兩天，貝殼在廣州成交新房數量達到1100套，位于廣州白鵝潭板塊的江景豪宅保利濱江天悅官宣，國慶首日成交額達2億元。此外，越秀地產廣州區域在國慶首日斬獲329單的銷售量。

深圳“9.29新政”之后，開發商聞風而動，多個樓盤售樓處通宵達旦賣起了房子，購房者人還未到定金先轉，滿血復活涌進售樓處，市場各方仿佛拿到了逆襲劇本，過去四年的下行陰霾一掃而空。各家房企也紛紛曬出成績，有宣告單日成交破百套的，或是單日成交額破億元的，特別突出的如華潤置地深圳公司在國慶節當日成交破3億元，成為深圳樓市的天花板。

跌了三年的樓市，僅僅用了一周時間就回溫了。

50城政策拉滿

樓市火爆的背后，是從中央到地方的政策加持。

自從9月24日央行發布了一系列支持房地產發展的新政策，拉開了這次救市大幕后，密集的政策全力助推樓市復蘇。

在北上廣深四個一線城市于10月1日前調整了住房限購等政策措施的同時，近期重慶、四川、廣東、湖北、云南等10余個省（自治區、直轄市）出臺了省級層面促進房地產市場健康發展的政策文件，武漢、南昌、合肥、廣元等50余個城市也出臺了本市房地產市場優化政策。

從中央層面看，政策的著力點主要在于定調子，政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩”，在這個方向之下，提出了控制供給、解決爛尾樓、推動去庫存、減輕債務負擔，以及抓緊完善土地、財政、金融等政策等救市措施，供各地因城施策選用。

中央給出方向后，四大一線城市很快給出了放松限購（主要針對非本地居民）、降低首付比例和其它細節調整的措施，其中廣州的力度最大，明確自9月30日起全面取消限購，這也讓它在國慶節這波行情中吸引了周邊城市的購房人群，周邊東莞、惠州甚至香港的客戶蜂擁而至，有項目剛開盤，現場全是客戶，成交禮花鋪滿項目地板。

一線之外，廈門這樣此前超跌城市也跟上，9月30日晚上，廈門出臺多項房地產利好政策，全面取消住房限售；優化個人住房貸款政策，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，與首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例保持一致；優化住房套數認定，住房套數按擬購住房所在區轄區范圍認定，也就是說，擬購住房所在區轄區內僅有一套住房且正在掛牌出售的，擬購住房認定為首套住房。

此前我們曾分析過廈門在過去幾個季度房價跌幅在統計局公布的70城房價中名列前三名，此次新政之后，廈門樓市也滿血復活。

有廈門本地博主統計廈門國慶節前四天的成交量，2021年是362套；2022年是657套；2023年是279套；2024年則是1115套，同比暴漲300%！

國慶節期間，廈門各大樓盤爆火，比如保利海西官宣，截至10月5日19：00，項目國慶節期間累計成交已破11億，國慶銷售指標提前撞線，并宣布從10月6日起保利海西（廈門、泉州、漳州、龍巖）在售項目價格全線上調，撤回優惠。

國慶節期間調價，已經成為很多新房、二手房的常規操作了。

樓市能否走出泥潭？

近期樓市在政策的刺激下確實有所回暖，但很多人也擔心，這波樓市的回暖是否持續，是否為樓市走出泥潭的開始？

這種擔心不無道理，同樣的政策大招在“5.17”同樣出現過，當時市場也普遍預（奢）測（望）救市政策能成為樓市回暖的開端，但后續的政策如擠牙膏，而且四大一線城市的限購政策依舊鎖死，才導致后面數月的持續下行。

另一個原因是，這輪樓市的回暖是與股市同步開啟的。業內人士認為，股市和樓市是互相促進的，只有股市提升，市場對于經濟基本面的信心才會更強，購房者入市也會更為堅決。同時由于股市上漲，不少股民有機會獲利離場，從而有更充足資金用于購房。

問題的核心是，接下來的股市能不能走出一波牛市仍不確定，如后續股市掉頭直下，虧錢的股民只會更多地把房子擺上貨架。

制約房地產市場止跌回穩的因素主要是收入、就業預期和房價預期，決定中國房地產走向的根本力量是收入預期和人口支撐。

這些，都需要政策的支持。

所以，短期來看，政策的效果是有用的，任澤平建議，可以從三個方面來發力——

一是組建5萬億元以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。收儲庫存商品房用于保障房，一舉多得，緩解地方財政壓力，打通開發商現金流，避免居民爛尾樓，為民眾提供保障房。

二是持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。

三是全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續其他一線城市也應該逐步全面放開。

長期來看，促進房地產止跌企穩的政策不能只著眼于房地產，需要以更大的決心恒心和信心，推進更多的改革。

比如支持企業發展，讓企業創造更多的就業崗位；支持股市的改革，讓中國資本市場更加公平；支持人口與生育，讓年輕人愿意生，生得起……

南京工業大學天誠不動產研究所所長、教授吳翔華認為，居民部門的杠桿率已經到了極限，除非經濟基本面、就業、收入增長能夠超出預期，否則影響樓市的支付能力的信心依然不足。

所以，從目前來看，樓市的復蘇才剛剛開始，這個時候無論是新房還是二手房，價格跳漲可以表示為一種情緒，卻不一定是一種趨勢，對于當前的中國樓市來說，要解決的問題還很多，比如出險的房企仍在苦苦掙扎，保交付仍有大量的樓盤還在排隊。

不過無論如何，剛剛過去的9月對于中國樓市來說是一個具有里程碑意義的節點，政策的閘門已經打開，而且不僅僅是針對樓市，更多的是對國民經濟的方方面面，或許這才是利好的關鍵所在。

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No.6003 原創首發文章｜作者 梁云風

風險提示：本文為個人觀點，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。

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