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9月29日晚間，廣州、深圳、上海等三個一線城市齊出房地產新政，央行存量房貸降息等細則 發布，如此多重磅政策密集落地非常罕見，體現“促進市場止跌回穩”的施政決心。這些政策會帶來哪些影響？未來哪些城市還會跟進？

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廣州如預期成為首個全面取消限購的一線城市,預期成交提振效果比較有限

9月29日，廣州發布新政，宣布自9月30日起，本市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。這也意味著，廣州成為4個一線城市中首個全面取消限購的城市。

實際上，在929新政前，廣州限購政策就是4個一線城市中最寬松的，9月27日南沙區全面取消限購后，廣州僅有越秀、海珠、荔灣、天河、白云等5個限購區域，且只對購買120平以下住房進行限購。從這個角度來說，在原本較為寬松的政策框架下，受限購制約的潛在購房需求并不多，因此全面放開限購所能帶來的成交提振效果比較有限，政策的信號意義要大于實際意義。

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上海微調限購不及預期,降首付、增值稅“5改2”、取消非普宅降稅費

9月29日，上海發布七條房地產新政，主要涉及限購、限貸、稅費減免等三方面。

第一，非滬籍1年社保可買外環外、居住證+3年社保可享滬籍待遇，滬籍臨港可多買一套。非滬籍買外環外社保年限由3年降為1年，另外，非滬籍居民原本最多只能買1套，而現在只要居住證積分達標且滿3年社保，以家庭為單位最多可以買2套，多孩家庭最多可以買3套。滬籍居民的購房政策在現有基礎上，增加了可以在臨港多買一套的選擇。

第二，首付比例降至首套15%、二套25%。首套房首付比例由原本的20%降到15%，二套房首付比例由35%降到25%，臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等二套房首付比例由30%降到20%。除此之外，上海還表態要落實國家關于降低存量房貸利率政策，進一步減輕購房人房貸利息支出。

第三，增值稅征免“5改2”，取消普宅標準后144平以上住房交易增值稅、個稅、契稅等將下降。一方面，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年，另一方面，將取消普宅/非普宅的劃分標準，也就是原本屬于非普通住宅的144平以上的房源的增值稅、個稅、契稅等交易稅費將降低。

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深圳放松限購、降首付、取消限價限售、增值稅“5改2”

9月29日，深圳住建局等四部門聯合發文，提出調整分區住房限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、優化個人住房貸款政策等措施。具體來說：

第一，非戶籍購房社保“3改1”、外圍區域不再要求社保，戶籍家庭外圍區域可多購1套。針對于非戶籍居民來說，在福田區、羅湖區、南山區和寶安區新安街道、西鄉街道購房社保年限由3年降為1年，其余區域不再看社保。戶籍家庭的限購調整并不多，只是將可在外圍區域多購買一套的人群限定范圍從多孩家庭放寬到全市居民家庭。

第二，下調首付比例至15%、20%，放松多孩家庭限貸。首付比例由原本的首套最低20%、二套35%調降為首套15%、二套20%，深山合作區二套為15%。此外，限貸政策向多子女家庭傾斜，多還家庭購買第二套住房的，在辦理個人住房貸款業務時可適用首套住房貸款政策。

第三，取消限售。在原有政策體系下，深圳商品住房、公寓需要分別取證滿3年、滿5年才可以轉讓，新政取消了商品住房和商務公寓轉讓限制，取得不動產權登記證書后，即可上市交易。

第四，取消限價。深圳原本對新房銷售實施價格指導，開發商申報價格高于周邊同類項目或本項目前期成交價格時，相關部門可以不予辦理價格備案、暫不合法預售許可，而新政后價格由開發商自主確定并報市場監管部門備案，給予了房企充分的自主定價空間。

第五，增值稅征免年限“5改2”。個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。

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存量房貸降息至LPR-30BP、10月底前完成調整,重新定價周期等機制將完善

9月29日晚，央行中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發布關于批量調整存量房貸利率的倡議，重點涉及：

第一，適用范圍上，所有加點高于LPR-30BP的存量商貸，無論首套二套均可享受。不同于2023年8月僅限于首套房的存量房貸降息，此次批量降息還惠及二套房借款人，由于二套房原有房貸加點一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅將更大。

第二，調整幅度上，降為不低于LPR-30BP，京滬深等還要不低于地方加點下限。倡議明確批量調整后，存量房貸利率原則上降至不低于LPR-30個基點（3.35%），北京、上海、深圳由于還未取消房貸利率下限，還要不低于地方加點，比如深圳二套房存量房貸利率最多只能降到LPR-5BP。

第三，時間上，10月底前完成批量調整。要求主要商業銀行原則上應于倡議發布當日對外發布公告，不晚于10月12日發布操作細則，及時回應客戶關切。

此外，為了從根本上解決利率下行周期新老房貸利差擴大等問題，央行將推動完善完善商業性個人住房貸款利率定價機制，要點包括以下幾方面：

第一，允許銀行和借款人自主協商變更房貸加點，不用等待批量調整。商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾。

第二，取消重新定價周期最短為一年的限制，能讓存量房貸客戶更快享受LPR下調帶來的利率優惠。原本房貸利率的重新定價周期規定為一年，且大多數定價日為每年的1月1日，這意味著對于存量房貸客戶來說，今年的LPR利率下降，要到來年1月才能轉化為實質性的房貸利率下調。此次取消了重加定價周期一年的硬性限制，將之縮短為季、半年，可以讓存量房貸客戶在降息周期更快享受LPR下調帶來的利率優惠，當然LPR利率一旦回到上行周期，存量房貸的跟隨上調也會更加及時。

除了存量房貸降息以外，央行在9月24日國新辦發布會上預告的降全國層面二套首付、再貸款支持比例提高100%、續期“金融16條”和經營性物業貸款支持等政策也一一落地。

綜上所述，9月29日，上海、廣州、深圳三大一線城市齊出重磅新政。從預期政策效果看，廣州原本的限購政策已很寬松，因此在刺激需求釋放力度有限。深圳、上海新政最全面，涉及“四限”調整和降低交易稅費，尤其深圳力度比上海更大，預計將對提振市場信心和最終交易產生積極作用。

預期10月份，滬廣深等“四限”調整之后效果發酵，市場預期逐步改善，10月整體成交或將止跌企穩，而一線作為新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空間。

作為深圳限售取消、增值稅5改2和上海非普通住宅標準取消，將在二手房市場影響最明顯，一方面可能帶來掛牌量新房源的增加，另一方面減少了交易稅費彌合雙方價格分歧降低交易成本，故而促進成交量回升。預期10月整體成交規模還將延續高位。

展望未來，北京、天津有望跟進優化房地產政策，天津大概率將全面取消限購，北京限購政策預期參考上海，實行分區分類放松，短期內全面放開的可能性較小，此外北京的首付比例等信貸政策也有望迎來調整，非普宅標準將會取消，預期也將減少增值稅、契稅和個人所得稅等交易稅費減少從而帶來置換改善需求的增加。（克而瑞研究中心）