終于，樓市再次走到十字路口。

距離央行釋放一攬子地產大招不過兩天，今天（9月26日）中央高層重要會議針對當前經濟形勢，部署下一步經濟工作中就特別提到“要促進房地產市場止跌回穩”。

這句話出現在這樣的會議，不說是超預期，至少接下來各個層級以及地方加足馬力全面配合拯救市場也是沒有什么懸念了。

特別是會議還特別提到要回應大家關切的問題，比如放松限購，降存量房貸利率等。

所以更大的招式相信已經在來的路上。

但能不能真正把各地房地產市場從深淵中拉出來，還要時間考驗，因為買房的底層需求不變，而各地新房項目又在搶時間入市。

最明顯的，趁著十一黃金周將至，深圳各大新房已經開始陸陸續續做10月的蓄客工作。

比如位于龍華深高北學區的深業上城學府、位于光明鳳凰的中建觀玥、位于寶安沙井的鴻榮源珈譽·玖璽以及鴻橋世紀名園等。

總的來說，10月的深圳有望迎來新房供應的小高峰。

網紅盤即將突圍

雖然說預計市場有利好預期釋放，但10月深圳率先熱鬧的新房估計會是網紅片區沙井的鴻榮源珈譽·玖璽。

因為項目已經釋放10.1樣板開放的消息，接下來入市的節奏也就相應會快很多。

而且作為繼華強城和萬豐海岸城后沙井熱度非常高的項目，大戶型的加推同樣也會引起市場觀望群體的一番關注。

一方面，雖然沙井的市場已經不復華強城和萬豐海岸城的高光，但加推的是獨立地塊的大戶型樓王單位，254套房源，面積段為124-137㎡的4房，169-199㎡的4房，是沙井當下市場上比較有代表性的新房項目，銷售如何，于區域性新房而言風向標意義。

另一方面，項目本身屬于沙井能夠與萬豐海岸城體量比拼的超級綜合大盤。

項目涵蓋高端住宅、商業辦公、星級酒店、大型購物中心等多種業態，配套齊全，距離地鐵口也非常近，交通便利，再加上又是屬于深圳外國語學校（集團）寶安學校招生學區范圍，市場上有一定的議價權。

不過，這都是建立在市場銷售不錯、潛在的購房群體相對觀望的情緒沒這么強烈的基礎之上。

現在網紅盤想要靠著大戶型改善突圍還是會有很大壓力，更不用說項目會自帶一些無法忽視的短板。

比如項目體量大的好處是配套齊全，但也正因為體量大也帶來了高密度。

最明顯的就是同樣作為鴻榮源打造的位于龍華的超大社區項目龍華壹方城，從2015年首期入市到如今，社區經過了將近十年的浮沉，實際居住的業主最深的體會就是出行擁堵。

而包括珈譽·玖璽的珈譽府以及萬豐海岸城的項目，未來都是上萬戶的超大社區。

目前鳳塘大道日常自駕出行已經很擁堵，就更難想象未來這兩個超大體量的社區入住滿員的情況。

比如項目屬于鴻榮源舊改項目的其中一個地塊，這就意味著周邊會有持續施工的影響，整體環境面貌提升還需要不少時間。

這些都是無法忽視的實際問題。雖然不會成為購房群體選擇的決定性因素，但也間接會成為大家自住考慮的依據。

競品市場

網紅盤要突圍，除了項目實際的情況會有所影響，購房群體真正考慮的還包含市場因素。

現在的新房市場是什么情況呢？

一是新房格局未變，同類實在太多了。

近一點的有沙井最大的新誕生的大體量項目萬豐海岸城，接近500套在售，一路之隔的鴻榮源珈譽府已經入市的1—8棟總共還有一千四百多套房源在售。

再遠一點的有11號線地鐵口鴻橋世紀名園以及位于沙井12號線海上田園東站A出口的大盤前海未來城，預計很快入市第一批房源。

前者將首推1棟A座/B座/F座，建面約89-188㎡，共399套房源，流傳出的戶型設計方正。

后者分五期開發，4塊二類居住用地，總規劃2380戶，首推1棟1/2單元，共計595套。

還有更遠一點的，比如跨區的光明，就更不用說了。

比如位于光明高鐵站旁的幾個項目，中建觀玥、中海時光境等等。

更重要的是，后續入市的項目都在卷深圳建筑新規的面積，使用率也會更高。

比如前海未來城流傳出的戶型圖中，約76㎡設計出緊湊的3房，約113㎡設計出了4+1房。

再比如光明的中建觀玥和蘭玉庭，從曝光的戶型圖來看，可以明顯感覺到設計的戶型，都是大陽臺設計更大了，飄窗也更大了。

這樣一來，其他項目實際的得房率也會比過去入市的項目更高。

而從珈譽·玖璽釋放出的戶型圖來看，124平設計是3+1房，169平和199平大戶型設計是4房，但戶型夠不夠方正可以自行體會。

不僅同類新房在卷戶型，二手房的低谷處選擇也非常多了。

二是核心區甚至帶優質學校的二手房，五六百萬也能踏過門檻了。

比如位于龍華紅山地段的金地上塘道一期，2010年的房子，學區是龍華實驗學校初中部，不到500萬的常規住家三房也能買得到。

比如位于南山前海的陽光花地苑，2010年的房子，不到500萬也能選擇緊湊一點的兩房。

再比如位于南山南油的福滿園，不到500萬的兩房也有報價。

再比如作為深圳核心改善型片區寶中，最近2007年的菁英趣庭掛出一套77平的戶型，業主報價399萬。過去的8月一套97平的戶型成交是665萬。

根據樂有家研究數據顯示，截至9月22日，第三季度以來深圳低于“參考價”10%成交的二手房源達到14.28%，低于“參考價”10%至20%成交的達到30.64%，低于“參考價”20%以上成交的達到44.79%，也就是說已經是將近九成二手房成交價低于“參考價”。

這是成交價數據，而不是掛牌數據。

所以，后市的二手房價格也會相應地有影響。

即使樓市的預期在這幾天陸陸續續有修補，在競品眾多的情況之下，還要看因城施策的具體細則以及項目的實際價格。

作者 | 飛天小女警