每經(jīng)記者：黃婉銀 陳夢(mèng)妤

1992年，全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展掀起熱潮。房地產(chǎn)也是當(dāng)時(shí)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)詞匯。在這樣的大背景下，“廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”在幾乎一無(wú)所有的情況下成立了。

那個(gè)時(shí)候，沒(méi)有人清楚手握僅僅12萬(wàn)元啟動(dòng)資金的保利地產(chǎn)（現(xiàn)已更名保利發(fā)展，以下統(tǒng)稱該名），未來(lái)的路在何方。或許，當(dāng)時(shí)保利地產(chǎn)的幾名初創(chuàng)人員也沒(méi)能設(shè)想，公司能達(dá)到萬(wàn)億資產(chǎn)，并很可能將在2023年一躍成為行業(yè)第一。

圖據(jù)保利發(fā)展官微

2023年，執(zhí)掌董事長(zhǎng)之位不到3年的劉平，帶領(lǐng)保利發(fā)展迎來(lái)了高光時(shí)刻。這既有行業(yè)轉(zhuǎn)型期的助推，也得益于保利發(fā)展多年扎下的根基。

新上任董事長(zhǎng)不久，保利發(fā)展就宣布劉平及全體高級(jí)管理人員計(jì)劃自2021年8月4日起6個(gè)月內(nèi)增持公司股份，這次增持成為保利發(fā)展彼時(shí)近半年股價(jià)一路上漲的起點(diǎn)。2022年3月中旬，保利發(fā)展股價(jià)與市值甚至一度雙雙超越萬(wàn)科，創(chuàng)歷史新高。

2023年，穩(wěn)定多年的行業(yè)座次從“碧萬(wàn)恒”（碧桂園、萬(wàn)科、恒大）改寫(xiě)到如今的“保萬(wàn)碧”（保利、萬(wàn)科、碧桂園），沒(méi)有改變的，是保利發(fā)展仍然堅(jiān)持以央企高度的責(zé)任感做好房子、好服務(wù)，為老百姓的好生活不斷努力。

“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，市場(chǎng)對(duì)房企的專業(yè)能力提出更高、更全面的要求，對(duì)城市的深耕、市場(chǎng)的理解、項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理成為企業(yè)的基本功。”劉平表示，今年以來(lái)，受宏觀政策優(yōu)化、購(gòu)房者預(yù)期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但市場(chǎng)復(fù)蘇情況仍需進(jìn)一步觀察，行業(yè)正處在由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。

以央企高度的責(zé)任感做好房子和服務(wù)

1992年9月14日，在廣州“望星樓”起步的保利，開(kāi)啟創(chuàng)業(yè)征程。從籍籍無(wú)名到家喻戶曉，保利只用了3年。3年的時(shí)間，憑借“保利速度”，一幫剛剛脫下軍裝的年輕人，讓羊城茶樓里的談資多了一個(gè)話題：坊間甚至流傳“跟著保利換房子，跟著保利賺銀子”。

2006年，憑借著這支敢拼敢闖的隊(duì)伍，保利地產(chǎn)掛牌A股上市，并正式更名為“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。2012年，保利地產(chǎn)首度實(shí)現(xiàn)千億元簽約金額，是繼萬(wàn)科之后我國(guó)的第二家千億房企。

2017年年底，管理層一句“重回前三”的承諾成為這家房企的注腳。那時(shí)候，碧萬(wàn)恒已經(jīng)越過(guò)5000億元的山丘，保利發(fā)展位居第五。但與碧萬(wàn)恒明顯不在一個(gè)量級(jí)，那時(shí)保利發(fā)展的銷售額才第一次超過(guò)3000億元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)那時(shí)候還沒(méi)能看出明顯的轉(zhuǎn)向，數(shù)百億級(jí)的房企紛紛拋出千億元目標(biāo)，前三甲再探高似乎也近在咫尺。保利發(fā)展向來(lái)穩(wěn)健，很多人并不認(rèn)為，它會(huì)很快達(dá)成這一承諾。

斗轉(zhuǎn)星移，時(shí)移世易。2019年上半年，碧萬(wàn)恒銷售額趨穩(wěn)甚至略回縮，和保利貼身肉搏的融創(chuàng)也不再“沖沖沖”，保利從未如此接近它的“前三”目標(biāo)。

2022年4月21日，在保利發(fā)展2021年度網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，劉平直言，公司提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”目標(biāo)，是有信心和底氣的。這是繼5年前宋廣菊（保利發(fā)展時(shí)任董事長(zhǎng)）時(shí)代提出“重回前三”后，保利發(fā)展的又一新目標(biāo)。

信心和底氣，一部分來(lái)自市場(chǎng)與行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的騰飛迎來(lái)了長(zhǎng)達(dá)30年的高速發(fā)展，而隨著行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步完善，行業(yè)的規(guī)則變化、企業(yè)的戰(zhàn)略方向調(diào)整以及經(jīng)營(yíng)模式革新都到了關(guān)鍵時(shí)刻。

過(guò)往，保利發(fā)展提出的口號(hào)大多在內(nèi)部宣傳，管理層鮮少對(duì)外直接表態(tài)。對(duì)于新目標(biāo)，劉平也多次表示“不能簡(jiǎn)單地、片面地理解成一個(gè)榜單上的排名，我們要實(shí)現(xiàn)的是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，是硬實(shí)力、軟實(shí)力都過(guò)硬的第一”。

在內(nèi)部會(huì)議上，保利發(fā)展也先后提出了實(shí)現(xiàn)“三個(gè)一流”的目標(biāo)，“四個(gè)一流”的路徑。

具體而言，“三個(gè)一流”的目標(biāo)是指：一流的核心競(jìng)爭(zhēng)力，產(chǎn)品、服務(wù)、質(zhì)量、規(guī)模各方面的優(yōu)秀，而不是只滿足于“均好”；一流的行業(yè)引領(lǐng)力，用平臺(tái)的思維夯實(shí)全產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)，在各細(xì)分領(lǐng)域打造頭部企業(yè)，引領(lǐng)這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的發(fā)展目標(biāo)、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)和新發(fā)展機(jī)會(huì)；一流的企業(yè)影響力，做一家令人尊敬的國(guó)資央企品牌。

“四個(gè)一流”的路徑是指：從四個(gè)方面體系化推動(dòng)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，目標(biāo)要清晰，行動(dòng)要有力，成果要突出。“要有一流的經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)指標(biāo)，依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)；要有一流的生產(chǎn)效率，推進(jìn)‘八維精益’；要有一流的現(xiàn)代公司治理體系，完善現(xiàn)代企業(yè)制度；要有一流的產(chǎn)品、服務(wù)和品牌，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。”

當(dāng)然，榜單的反映是最直觀也是最實(shí)際的。自今年1月以來(lái)，保利發(fā)展就一舉超過(guò)碧桂園，穩(wěn)坐行業(yè)全口徑銷售榜、操盤金額榜雙料冠軍。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2023年1~4月，保利發(fā)展全口徑銷售金額、操盤金額均突破千億元，牢牢守住“榜一大哥”位置。

回顧2022年，保利發(fā)展無(wú)論是在市場(chǎng)銷售、投資拿地上都盡顯沖鋒姿態(tài)。在營(yíng)銷上，保利發(fā)展的搶收力度也十足，去年在佛山、東莞的多個(gè)新盤都打出“收樓再供樓”、首付12個(gè)月長(zhǎng)分期等營(yíng)銷活動(dòng)。

效果是顯而易見(jiàn)的。

保利發(fā)展的座次終于從多年的行業(yè)第五、央企第一開(kāi)始變化。自去年4月起，在每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中指院推出的每經(jīng)·上市房企銷售金額月榜中，保利發(fā)展就已經(jīng)開(kāi)始穩(wěn)居前三甲。到去年9月，保利發(fā)展超越萬(wàn)科排名第二。今年1月起，保利發(fā)展開(kāi)始穩(wěn)居第一，這一座次一直延續(xù)至今。

對(duì)于今年的目標(biāo)，劉平在回答記者提問(wèn)時(shí)指出，“2023年公司將繼續(xù)做強(qiáng)做大自身，以央企高度的責(zé)任感做好房子、做好服務(wù)，為實(shí)現(xiàn)公司高質(zhì)量發(fā)展不斷奮進(jìn)。”

組織架構(gòu)調(diào)整凸顯管理優(yōu)勢(shì)

2021年7月29日下午，保利發(fā)展公告稱，宋廣菊女士因年齡原因辭去公司董事長(zhǎng)、董事職務(wù)，擔(dān)任總經(jīng)理多年的劉平接棒擔(dān)任董事長(zhǎng)。

新上任董事長(zhǎng)不久，保利發(fā)展就宣布劉平及全體高級(jí)管理人員計(jì)劃自2021年8月4日起6個(gè)月內(nèi)增持公司股份，合計(jì)增持金額不低于人民幣800萬(wàn)元、不超過(guò)人民幣1500萬(wàn)元，增持價(jià)格不超過(guò)15.06元/股。同時(shí)宣布增持的，還有保利發(fā)展實(shí)控人保利集團(tuán)。

這次增持成為保利發(fā)展彼時(shí)近半年股價(jià)一路上漲的起點(diǎn)，2022年3月中旬，保利發(fā)展股價(jià)與市值甚至一度雙雙超越萬(wàn)科，創(chuàng)歷史新高。

董事長(zhǎng)及全體高級(jí)管理人員的增持，是劉平上任后的首個(gè)大動(dòng)作。不難感受到，保利發(fā)展換帥后的蓄勢(shì)待發(fā)。

2021年年底，保利發(fā)展按照“向內(nèi)挖潛，不斷優(yōu)化”的原則，對(duì)管理架構(gòu)進(jìn)行了較大調(diào)整。具體措施包括總部業(yè)務(wù)流程再造、區(qū)域組織裂變、建立共享中臺(tái)等。從2022年的經(jīng)營(yíng)成果來(lái)看，保利發(fā)展此次組織結(jié)構(gòu)調(diào)整取得了良好效果。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段。今年年初，保利發(fā)展又完成新一輪人事及組織架構(gòu)調(diào)整。具體包括新設(shè)立10個(gè)專務(wù)類崗位，地產(chǎn)平臺(tái)公司董事長(zhǎng)任命數(shù)量增加至22位，總部3位副總經(jīng)理直接擔(dān)任華東、華南區(qū)域子公司董事長(zhǎng)等。

此次調(diào)整也是基于保利發(fā)展目前的戰(zhàn)略發(fā)展、體系化建設(shè)和各區(qū)域的經(jīng)營(yíng)需要，選派的均是具有多元市場(chǎng)、多種業(yè)態(tài)作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的一把手。

劉平透露，“真抓、真干、真信”是保利發(fā)展黨委選人用人的“傳家寶”。

在企業(yè)每一個(gè)發(fā)展階段，這是組織變革的穩(wěn)定內(nèi)核，也是每個(gè)時(shí)期干部人才工作的明確指南。進(jìn)入中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代，“房住不炒”重寫(xiě)行業(yè)邏輯，習(xí)近平總書(shū)記提出國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員“20字”標(biāo)準(zhǔn)（對(duì)黨忠誠(chéng)、勇于創(chuàng)新、治企有方、興企有為、清正廉潔），強(qiáng)調(diào)人才是第一資源，保利發(fā)展啟動(dòng)了新一輪人才體系建設(shè)。

“多年來(lái)，在思想上，依靠上下一致的目標(biāo)、一致的價(jià)值觀，我們對(duì)國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員‘20字標(biāo)準(zhǔn)’有了保利發(fā)展的詳細(xì)注解，對(duì)人才是第一資源有了保利發(fā)展的具體詮釋；在做法上，上下共創(chuàng)、共擔(dān)、共享，公司黨委領(lǐng)導(dǎo)班子‘真抓’，組織部門‘真干’，干部職工‘真信任’，在行業(yè)發(fā)生深刻變化、組織能力需要重塑、核心競(jìng)爭(zhēng)力需要強(qiáng)化的時(shí)候，企業(yè)才能大膽進(jìn)行組織變革，堅(jiān)定推進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，在劇變浪潮中穩(wěn)健前行。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，相比大部分房企實(shí)行的“總部-大區(qū)-子公司”三級(jí)管理架構(gòu)，保利發(fā)展是TOP5房企中唯一保持“總部-各區(qū)域子公司”兩級(jí)管控架構(gòu)的千億級(jí)央企，總部直管30多家地產(chǎn)平臺(tái)公司。

這種組織架構(gòu)的優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，使得保利發(fā)展無(wú)論是在過(guò)去還是在行業(yè)深度調(diào)整期的當(dāng)下，都能夠確保公司理念的深度傳導(dǎo)和上下步調(diào)的統(tǒng)一，提升決策效率和管理效能，進(jìn)一步防范化解經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

及時(shí)把握市場(chǎng)修復(fù)窗口

2022年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2811億元，凈利潤(rùn)183億元。實(shí)現(xiàn)簽約金額4573億元，排名升至全行業(yè)第二，市場(chǎng)占有率達(dá)到3.4%。

一直以來(lái)，保利發(fā)展堅(jiān)持商品住宅開(kāi)發(fā)為主，適度發(fā)展持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的模式。2022年，這一戰(zhàn)略得到進(jìn)一步貫徹。公司新增住宅貨量占比93%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。

劉平表示，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了不平凡的一年，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化，公司圍繞“穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)”的經(jīng)營(yíng)主基調(diào)，最終取得了穩(wěn)中有進(jìn)的經(jīng)營(yíng)成果，市場(chǎng)地位實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步提升。

在業(yè)務(wù)拓展方面，保利發(fā)展年報(bào)中還有一個(gè)小細(xì)節(jié)值得關(guān)注。2022年下半年，公司拓展金額1007億元，占全年拓展金額的比重達(dá)62%。

這表明，保利發(fā)展在充分研判重點(diǎn)城市供地節(jié)奏的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確把握住了2022年下半年土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境改善、供地量增加，競(jìng)爭(zhēng)度減弱的機(jī)會(huì)。從全年情況看，保利發(fā)展2022年新增土地價(jià)值、貨值位列行業(yè)首位。

在2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，保利發(fā)展總經(jīng)理周東利指出，2022年下半年以來(lái)，行業(yè)支持性政策的效果不斷體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度修復(fù)。但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢(shì)，2023年以來(lái)依然呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)。公司始終堅(jiān)持核心城市深耕戰(zhàn)略，聚焦珠三角、長(zhǎng)三角等重點(diǎn)城市群進(jìn)行布局。同時(shí)，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)修復(fù)情況，靈活進(jìn)行調(diào)整，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

“房住不炒”作為不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的“基本國(guó)策”，從黨中央2016年底提出到現(xiàn)在已經(jīng)6年，帶來(lái)行業(yè)底層邏輯的變化。2022年，劉平就提出房地產(chǎn)行業(yè)“五化”（去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇分化），深刻洞察了行業(yè)變化趨勢(shì)。

房企要順應(yīng)行業(yè)新的運(yùn)行規(guī)則和“五化”趨勢(shì)，必須走高質(zhì)量發(fā)展之路，反過(guò)來(lái)，“五化”又為房企走上高質(zhì)量發(fā)展之路創(chuàng)造了契機(jī)和條件。而高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵就在于聚焦，聚焦高能級(jí)城市、區(qū)域有效市場(chǎng)、產(chǎn)品與客戶匹配。

區(qū)域布局上，保利發(fā)展堅(jiān)持核心區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，重點(diǎn)投資基本面好的城市，同時(shí)關(guān)注其他城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。節(jié)奏上，公司也會(huì)儲(chǔ)備好充裕資金，密切關(guān)注形勢(shì)變化，隨時(shí)調(diào)整優(yōu)化拿地策略。

“今年以來(lái)，受宏觀政策優(yōu)化、購(gòu)房者預(yù)期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，但市場(chǎng)復(fù)蘇情況仍需進(jìn)一步觀察，行業(yè)正處在由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。”劉平告訴記者，公司年內(nèi)將繼續(xù)開(kāi)展深入的市場(chǎng)研究與敏銳的市場(chǎng)判斷，合理靈活安排公司推貨節(jié)奏，及時(shí)把握市場(chǎng)修復(fù)窗口。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2023年保利發(fā)展計(jì)劃完成房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資3510億元，計(jì)劃新開(kāi)工面積2000萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積4450萬(wàn)平方米。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，保利發(fā)展新增土地價(jià)值89.3億元，位列TOP3。

行業(yè)正向“品質(zhì)時(shí)代”過(guò)渡

2000年以后，商品房快速發(fā)展。但前10年房?jī)r(jià)保持低位，受限于成本，房屋建造標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，品質(zhì)也較低。而后10年，房?jī)r(jià)快速上漲，但開(kāi)發(fā)商缺乏動(dòng)力和能力提升品質(zhì)。

劉平認(rèn)為，當(dāng)下，商品房開(kāi)發(fā)將由“峰值時(shí)代”向“品質(zhì)時(shí)代”過(guò)渡，品質(zhì)居住需求的供需矛盾帶來(lái)巨大的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

一組數(shù)據(jù)可印證劉平的判斷。據(jù)《保利2022~2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)，從發(fā)達(dá)國(guó)家看，美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞存量房流通率峰值5%~6%，而我國(guó)當(dāng)前僅1%~2%。以房屋30年生命周期考慮，預(yù)計(jì)平均每年將產(chǎn)生超800萬(wàn)套改善需求。

行業(yè)深度調(diào)整，為提高住房品質(zhì)創(chuàng)造了空間。在“品質(zhì)時(shí)代”，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入買方時(shí)代，客戶在房屋品質(zhì)、功能、環(huán)境、配套和服務(wù)等方面都還存在諸多改善訴求。如何更好地發(fā)現(xiàn)并滿足這些需求，將是房企接下來(lái)要解決的重大課題。

黨的二十大報(bào)告指出，“高質(zhì)量發(fā)展是全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)”。而在2021年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，就首提房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。

那么，房地產(chǎn)如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展？劉平的答案是，房企要貫徹新發(fā)展理念，轉(zhuǎn)變“三高模式”，堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，用“高品質(zhì)”服務(wù)民生福祉；要做強(qiáng)自己，持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，通過(guò)精益管理、提質(zhì)增效，體系化系統(tǒng)提升發(fā)展質(zhì)量；要以人為本，不同客群、不同階層都有對(duì)品質(zhì)的不同訴求，要圍繞“美好生活”找準(zhǔn)客戶需求，打造好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活。

在保利發(fā)展看來(lái)，高質(zhì)量發(fā)展的房企要具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等核心能力，從單純“重開(kāi)發(fā)”“重銷售”向“重運(yùn)營(yíng)”“重體驗(yàn)”轉(zhuǎn)變。

從保利發(fā)展自身的情況來(lái)看，近年來(lái)，在許多項(xiàng)目中，公司對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)的追求不斷提升，對(duì)于居住空間、社區(qū)環(huán)境、配套服務(wù)等都提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

展望2023年，劉平表示，主要城市的整體市場(chǎng)規(guī)模將維持平穩(wěn)，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)形成較強(qiáng)的支撐，行業(yè)步入成熟穩(wěn)健發(fā)展軌道，預(yù)期將呈現(xiàn)趨勢(shì)修復(fù)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和動(dòng)能轉(zhuǎn)換等特點(diǎn)。

所謂動(dòng)能轉(zhuǎn)換，就是由“量的擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”。人民的居住需求從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，“居住品質(zhì)”“發(fā)展質(zhì)量”上升到更高層面，我們必須順應(yīng)這一發(fā)展主線的轉(zhuǎn)變。

黨的二十大報(bào)告明確，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。房地產(chǎn)行業(yè)回歸居住需求本原，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，是高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。

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