超實用戶型來了

根據地塊規劃條件，2024NJY-3地塊地上面積31180平，容積率2.5，總建面77950平，分為兩個小地塊開發。更加有趣的是，本次地塊規定，鼓勵采用“大陽臺”設計。半開敞空間水平投影面積之和占住宅套內面積的比例，由新規的20%，進一步放寬到了25%！最終實際產品的使用率將可能高達110%以上！

也就是說這個樓盤到時候推出的戶型，將會比不久之前中鐵拿下的地塊更有看點，可以秒殺目前橫瀝島的所有樓盤。

地段不錯景觀欠缺

2024NJY-3地塊雖然沒有橫瀝島主打的江景景觀資源，不過勝在剛需味十足，離地鐵站最近只有300多米，和未來橫瀝TOD綜合體比鄰，距離橫瀝在建的九年一貫學校還有中山一附屬南沙醫院也很近。

或不會走剛需路線

整體來說這個樓面價，按照目前行情的話，賣個2字頭差不多了。地段也挺剛需的，畢竟近地鐵才是王道，江景什么的管他的呢。

比較遺憾的就是這次拿地的不是某利，如果是某利的話，估計橫瀝島其他樓盤就不用混了。

本次拿地的是招商，因此該樓盤大概率不會走剛需路線了。想著可以便宜上車的可以散了。倒是喜歡品質的改善型客戶可以留意留意。

這是招商入主南沙的第二個樓盤，第一個樓盤是低調的幾乎沒什么知道的慶盛樓盤 招商灣區1872。高位拿地，路線剛開始也是走高端。

樓面價或低于1.3w

另外這個樓盤還有地下空間，土地出讓金已經包含了地下空間非計容建面27300平的價格，無需補繳土地出讓金。因此算起來，實際的樓面價還要更低。

公共配套設施并不多，僅有物業管理、垃圾收集站、公共廁所以及微型消防站，合計建面456平。

全市首個試點第四代住宅

出了樓面價低之外，這個樓盤最大的亮點，是將打造一個大陽臺的花園住宅。

根據介紹，該樓盤為全市首個試點立體園林住宅（即“第四代住宅”），立體式園林是什么意思呢？沒錯，就是之前在抖音很火的成都天鵝湖花園，不過那個項目是年代比較久遠的產品。目前其他城市也有一些 第四代住宅，整體觀感和使用率都好很多。

那么到底有哪些逆天之處呢？看兩條

1、半開敞空間水平投影面積占住宅套內的占比，從新規的20%提高到25%。實用率最高達125%

2、戶屬空中花園水平投影面積占住宅套內40%的部分，不計容!

也就是說，一套套內100平的住宅，即可擁有25平半計容的陽臺和40平不計容的空中花園。 不計算飄窗贈送，實際可用面積輕輕松松超過150平！加上各種飄窗的贈送的話，那實用率都能飆上天了。

而按照一般設計，戶型上肯定每家每戶都有專屬的花園，上下層的空中花園相互錯開，擁有超270°視角。而且這個寫明的是花園，不是陽臺， 覆土層可達35cm。

福州國貿天琴湖效果圖

地下通道直通橫瀝地鐵站

按照規劃條件，2024NJY-3地塊一并出讓了地下空間33840平。 這也意味著，兩塊宅地的地下部分，可以相通。連地下車庫也是連通的。

另外更加重要的是，規定還鼓勵建設與軌道交通站點連接的地下通道。也就是說運氣好的話，直接通過地下空間就可以走路去到橫瀝地鐵站，不用風吹日曬。

不過這里說的是鼓勵并沒有強制要求。而且中間還有其他地塊，感覺除非是政府有規劃相關的地下通道，不然樓盤要自己建設的話還是挺難的。

不過考慮到旁邊經過的就是橫瀝站TOD，這個TOD肯定是會有地下空間直接連接地鐵的。因此其實最終招商并不用建設這么長的地下通道，只要和橫瀝站TOD的地下空間進行對接就可以了。

這次可不會便宜賣了

其實從本身的容積率來看，這個樓盤本來就不會沖著剛需去了，這次有了戶型上的加持，那更加不用說，這次應該是妥妥沖著豪宅級別去了。而此次拿地，是在招商蛇口時隔三年半再次在廣州拿地，同時也是繼招商·灣區1872后，在南沙區布局的第二個項目。

因此這次招商肯定是不會放過這個機會的，有可能會在宣傳上做足了，直接對標的客戶可能不僅僅在廣州市區的高端客戶，甚至是整個大灣區和港澳的高端客戶去了。

大家看好這次這個樓盤嗎？