哪些是好口碑的真紅盤？哪些是人為的“假熱銷”？數據無言，卻是最有力的印證，一些原本被寄予厚望的樓盤，卻交上了一份低于預期的答卷。樂居新媒體推出特別策劃，通過周期性的網簽數據，辨別樓盤的熱銷真假。

誰也沒想到，曾經大熱的淝河板塊也賣不動了。

據合肥市住房保障和房產管理局官網顯示，剛剛首開的合肥軌道棠悅風華項目，網簽停留在個位數的情況，著實慘烈。

NO.1｜壹

領證15天僅備案1套房

合肥軌道棠悅風華從2024年9月9日領取預售證，推出B-1幢、B-3幢2棟樓，共168套房源。截止至9月25日，僅有6棟樓簽約/備案（或有一定延遲），去化率僅3.57%。

值得注意的是，這里標紅是房管局備案，表示房源順利成交；標藍則是已簽約，并未完成交易。畢竟合肥曾經出現過有樓盤通過假簽約營造熱銷，后續退房的情況。

也就是說，在筆者截圖時，合肥軌道棠悅風華實際只成交1套房。

NO.2｜貳

新房直降20萬

合肥軌道多項目啟動分銷

除了棠悅風華項目，合肥軌道在合肥項目有已經售罄的都會風華、肥西縣紫云湖TOD·年華云湖、深圳路TOD·年華璟城以及暫未入市的濱科城商業TOD以及濱科城BK202404號地塊。

據合肥軌道消息，5月1日，紫云湖TOD年華云湖、深圳路TOD年華璟城項目迎來首開。其中，年華璟城開盤當日去化率67%。

雖然首開去化不錯，但后續開發商卻悄悄將全民經紀人傭金從3.1萬/套調整至4萬/套。到現在更是啟動分銷，并推出總房款3%+3000元的優惠，市場壓力可見一斑。

而年華云湖則直接沒有透露首開去化信息。但是據中介消息，項目已經啟動分銷，并且推出特價房，最高優惠20萬，由此可見，年華云湖的壓力同樣不小。

從5月首開到現在僅僅4個月時間，紫云湖TOD年華云湖、年華璟城的優惠不斷擴大，提點也在上漲。從某種程度上來說，也是對老業主也是一種背刺。

NO.3｜叁

板塊競爭激烈

棠悅風華品牌、價格均不占優

地位位置不錯，又是大熱的淝河板塊，為什么成交如此慘淡呢？

首先，價格不占優勢。甘棠路TOD棠悅風華早些時候以“毛坯低價格”的放風價吸引了一大波的關注。

然而項目的備案價格并不便宜。據登記信息顯示，甘棠路TOD棠悅風華B-3幢為26層的大高層產品，共104套房，主力面積段約104㎡、約115㎡，整棟均價約20007元/㎡。價格最高的是邊戶21279元/㎡，單價最低的為底層中間戶約17459元/㎡。

B-1幢為17層的小高層產品，共64套房，主力面積段約135㎡、約109㎡，均價22085元/㎡。價格最高的是邊戶23142元/㎡，價格較低的為低樓層中間戶，約21142元/㎡。

那么這個價格在淝河板塊到底屬于什么位置呢？

據不完全統計，淝河板塊目前有越秀中寰天悅、中交九宸、中鐵建花語江南等十多個樓盤在售，主力戶型建筑面積從93-189㎡都有。

從價格區間來看，棠悅風華1.7-2.3萬/㎡的毛坯價格優勢并不明顯，哪怕是打9折的話也不便宜了…

另一方面，淝河板塊競爭激烈。

據數據統計，淝河板塊目前聚集了中交九宸，保利·海上瑧悅、越秀·中寰天悅、朗拾森嶼、招商四季臻邸、招商雍潤府、中國鐵建花語江南、中海悅府、皖投云啟華章花園、棠悅風華。

從品牌開發商到本土實力企業，從高端改善到剛需剛改，淝河的房地產市場呈現出百花齊放的態勢。

在內卷的市場下，中海悅府等項目都卷出高達90%及以上的超高得房率。

對比之下，雖然合肥軌道是國企，但是缺乏住宅開發、商業運營經驗和成功交付案例，在市場上的知名度和影響力比較有限。客戶信任度還遠遠不夠。

結 語

從目前市場來看，淝河板塊競爭壓力大，雖然棠悅風華有地鐵口、公園規劃和萬科物業等優勢，但直面與招商、保利、中鐵建、越秀等大牌房企PK，品牌已經存在劣勢。加上新房價格沒有達到購房者預期，這或許是項目首開僅僅個位數草草收場的主要原因