公募REITs市場迎來標(biāo)志性突破——首單外資消費(fèi)REITs正式獲批。華夏凱德商業(yè)REIT于近日獲得上交所無異議函，并于8月27日取得了證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，準(zhǔn)予募集的基金總份額為4億份。基金主要原始權(quán)益人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)凱德投資，是立足亞洲、領(lǐng)先的全球不動產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，也是亞太地區(qū)最大的REITs管理人。華夏凱德商業(yè)REIT的獲批標(biāo)志著中國公募REITs市場向國際化與多元化進(jìn)程邁出關(guān)鍵一步。

核心資產(chǎn)：一線與強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，兼具穩(wěn)定與成長

華夏凱德商業(yè)REIT首批納入兩個資產(chǎn)，分別是位于廣州的凱德廣場·云尚和位于長沙的凱德廣場·雨花亭，總建筑面積達(dá)到168,405平方米，截至2025年3月31日的整體出租率約為96%。

整體看來，兩大項(xiàng)目凸顯三大核心優(yōu)勢：聚焦廣州、長沙等高能級大眾消費(fèi)市場；形成一線與強(qiáng)二線城市資產(chǎn)組合，分散風(fēng)險且優(yōu)勢互補(bǔ)；涵蓋成熟運(yùn)營的社區(qū)型購物中心與具備增長潛力的區(qū)域型購物中心，兼具穩(wěn)定性與成長性。

具體看來，凱德廣場·云尚位于廣州白云新城CBD，是區(qū)域型購物中心，周圍環(huán)繞著眾多住宅社區(qū)和辦公樓，緊鄰地鐵2號線白云公園站，毗鄰廣州市唯一市級兒童公園及全新開放的白云藝術(shù)廣場，是廣州市唯一一家擁有“雙園環(huán)繞”特色的購物中心。這一資產(chǎn)的納入，讓華夏凱德商業(yè)REIT成為目前唯一包含一線城市購物中心資產(chǎn)組合的消費(fèi)REITs，具備投資稀缺性。

凱德廣場·雨花亭位于長沙雨花區(qū)東塘商圈核心，是成熟社區(qū)型購物中心，周邊住宅與辦公樓群密集，商圈成熟、人流匯聚。項(xiàng)目可通過地鐵1號線、4號線相鄰站點(diǎn)便捷抵達(dá)，未來將與地鐵7號線的雨花亭站（預(yù)計(jì)2027年開通）實(shí)現(xiàn)直接連通，是長沙南部城區(qū)代表性的家庭一站式生活空間。其加入與廣州項(xiàng)目形成互補(bǔ)，讓基金資產(chǎn)組合覆蓋一二線優(yōu)質(zhì)購物中心，進(jìn)一步強(qiáng)化穩(wěn)定性。

兩大購物中心業(yè)態(tài)品牌豐富，基本面堅(jiān)實(shí)，租金收入穩(wěn)定且構(gòu)成多元，疊加卓越的商業(yè)空間挖掘與場景營造能力，長期回報值得期待。

專業(yè)管理：全球經(jīng)驗(yàn)賦能本土運(yùn)營

作為戰(zhàn)略投資者，凱德投資、凱德中國信托和凱德發(fā)展將共同持有華夏凱德商業(yè)REIT至少20%的份額。作為發(fā)起人及運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，凱德投資將在華夏凱德商業(yè)REIT上市后繼續(xù)負(fù)責(zé)凱德廣場·云尚和凱德廣場·雨花亭的運(yùn)營。

凱德投資總部位于新加坡，于2021年在新加坡上市。作為新加坡最早、最大的REITs管理人，曾參與制定新加坡REITs規(guī)則并發(fā)行新加坡首只REITs，擁有23年REITs管理經(jīng)驗(yàn)。凱德投資持有7只不動產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托的股份，這些基金的總市值約為380億新元（截至2025年6月30日），旗下5只S-REITs和商業(yè)信托約占新加坡所有REITs市值的三分之一。在中國，作為領(lǐng)先的消費(fèi)資產(chǎn)運(yùn)營商，凱德投資打造了來福士、凱德MALL等知名商業(yè)不動產(chǎn)品牌，憑借全生命周期精細(xì)化運(yùn)營能力享譽(yù)業(yè)界。依托凱德投資作為領(lǐng)先的國際資產(chǎn)管理公司的專業(yè)優(yōu)勢以及其在中國30年的運(yùn)營積淀與優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)儲備，華夏凱德商業(yè)REIT有望在市場中占據(jù)優(yōu)勢，為持有人提供可持續(xù)回報。

此外，華夏凱德商業(yè)REIT的計(jì)劃管理人中信證券與基金管理人華夏基金均具備專業(yè)優(yōu)勢：中信證券布局REITs業(yè)務(wù)十余年，參與項(xiàng)目數(shù)量多、覆蓋資產(chǎn)類別廣，截至2025年8月 27 日，在已上市的73單公募 REITs 中，中信證券以財(cái)務(wù)顧問或管理人身份參與23單，占比31.51%，參與單數(shù)與發(fā)行規(guī)模均居市場第一。華夏基金2015年起組建專門REITs團(tuán)隊(duì)，已建立從Pre-REITs前期項(xiàng)目培育到上市流動性管理的全流程業(yè)務(wù)鏈條，目前在管REITs產(chǎn)品15只，管理規(guī)模超395億元，產(chǎn)品單數(shù)、規(guī)模均為市場第一。

頂尖團(tuán)隊(duì)的專業(yè)賦能，將為華夏凱德商業(yè)REIT成立后的平穩(wěn)運(yùn)營與業(yè)績提升提供堅(jiān)實(shí)支撐。

未來展望：擴(kuò)募勢能強(qiáng)勁，啟幕中國消費(fèi)REITs新征程

凱德投資旗下資產(chǎn)類別多元，涵蓋購物中心、辦公樓、旅宿、物流園等多領(lǐng)域。截至2025年6月30日，其在中國18個城市管理著40多個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模超800億元人民幣，為華夏凱德商業(yè)REIT未來擴(kuò)募提供豐富優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)儲備。作為凱德集團(tuán)的投資管理分支，凱德投資還能利用凱德集團(tuán)的開發(fā)能力和資產(chǎn)儲備，為華夏凱德商業(yè)REIT的未來發(fā)展提供更廣闊的空間。

作為全球第二大消費(fèi)市場，中國消費(fèi)正經(jīng)歷從“規(guī)模增長”向“質(zhì)量提升”的深刻轉(zhuǎn)型。在消費(fèi)升級與資本市場改革的雙重驅(qū)動下，中國消費(fèi)REITs正成為“盤活存量、促進(jìn)升級、服務(wù)內(nèi)需”的重要抓手，也迎來政策紅利與市場認(rèn)知雙提升的黃金發(fā)展期，并憑借“現(xiàn)金流穩(wěn)定、與消費(fèi)趨勢強(qiáng)綁定”的特點(diǎn)，迅速成為資本市場新熱點(diǎn)。中國消費(fèi)市場的澎湃活力與消費(fèi)REITs的崛起浪潮，將為華夏凱德商業(yè)REIT的長遠(yuǎn)發(fā)展開辟廣闊藍(lán)海。而隨著凱德投資等國際資產(chǎn)管理公司的深度參與，中國消費(fèi)REITs市場將加速走向?qū)I(yè)化、多元化、國際化。

風(fēng)險提示：1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險收益特征，其預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣市場基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險品種，具體風(fēng)險評級結(jié)果以基金管理人和銷售機(jī)構(gòu)提供的評級結(jié)果為準(zhǔn)。2、公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價格波動，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件（如地震、臺風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價格的風(fēng)險。3、公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、收益率曲線風(fēng)險、利差風(fēng)險、供需風(fēng)險和購買力風(fēng)險。4、公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風(fēng)險。5、本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險和與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險，詳見招募說明書等法律文件。6、基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》、《招募說明書》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識本基金的風(fēng)險收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考慮本基金存在的各項(xiàng)風(fēng)險因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷售適當(dāng)性意見的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨(dú)立承擔(dān)投資風(fēng)險。8、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見不構(gòu)成投資、法律、會計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議，我公司不就資料中的內(nèi)容對最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，本公司不對任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國基金運(yùn)作時間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎。

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