2024年國內生產總值實現同比增長5.0%，增強了中國經濟轉型和長期穩定發展的信心。但與此同時，內部供需缺口拉大、外部貿易摩擦不確定性提升等因素也給經濟全面復蘇帶來壓力。

辦公樓市場作為“經濟晴雨表”感受到了挑戰和潛力，為更好展現和解讀辦公樓市場釋放的信號，仲量聯行近日發布2024年第四季度“中國40城辦公樓市場指數”，深析全國200余座城市中政治經濟綜合影響力前40城市的辦公樓市場表現，為行業和市場帶來啟示。

各級城市辦公樓指數分化

主要城市群市場表現各異

伴隨整個房地產行業進入調整周期，中國40城辦公樓市場指數差距較大。不同排名區間的城市，影響辦公樓市場指數的主要因素不盡相同。

仲量聯行發現，排名前10的城市中，價格因素成為擾動指數變化的主要原因；排名11-20的城市中，需求修復能力是影響指數表現的底層邏輯；排名21-40的城市，盡管租金處于下行通道，穩定的總部自用需求和政策驅動下的動能需求，使其在波動中表現出更好的向上彈性。

各級城市辦公樓市場指數的發展趨勢差別較大。其中，北京整體市場周期輪轉加快，不斷刷新“極限價格”，以盡快實現空置回填；上海、深圳、廣州全年雖有不俗的去化量，但指數表現受制于租金下降風險；杭州的指數表現穩定，受益于租金小幅波動和市場需求穩定；在成都，業主方為加速獲客并維持入住率平穩，不得不下調租金報價與有效租金底線；排名11-20城市的市場基本面穩定，海口指數連續四個季度環比上漲，青島全年甲級空置率同比降幅最大；排名后二十區間城市中，大連的甲級空置率同比漲幅最大，濟南、合肥、太原、長春、烏魯木齊等城市過去三年表現出相對更好的跨周期調節能力。

仲量聯行數據顯示，全國40城甲級辦公樓市場全年總存量約1.1億平方米，其中重點20城辦公樓市場全年新增供應量約387萬平方米，同比減少35.5%；凈吸納量約248萬平方米，同比減少1.6%，需求增長乏力在一定程度上抑制了供應放量的增速，帶動40城的平均空置率整體向上平移了1.4個點。

與此同時，2024年全國40城甲級辦公樓市場平均租金為78.1元/平方米/月，環比降幅0.5%-6.2%、同比降幅1.2%-16.7%，其中35城（超過八成）的租金同比降幅較上一年加快（平均降幅加快3.3個百分點），達到近三年的最大年度降幅。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀認為，當前不同層級城市的辦公樓指數和市場供求表現各有差異，但整體而言，辦公樓市場短暫激活的成交量主要來自續租和置換，增量需求的刺激效果差強人意。

需求不足局面下，“低價策略”成為全年辦公樓市場的主基調，頭部城市的業主方往往采取更為“激進和直接的低價策略”以探尋新平衡點；在下沉城市，低價策略加之商務條款的放寬成為業主方的普遍選擇。

主要城市群市場的辦公樓租金和供需表現各異。其中，京津冀、長三角和成渝城市群租金降幅走闊；京津冀、長三角和大灣區城市群的平均空置率與去年基本一致，維持在26%上下；成渝和長江中游城市群的平均空置率增至31%左右，其余城市的平均空置率則增至33%左右。

凈吸納量方面，大灣區三個主要城市2024年甲級年均凈吸納量約為39萬平方米，僅深圳就錄得約88萬平方米，較去年增長超80%；長三角七個主要城市甲級年均凈吸納量約為12萬平方米，與去年數據持平，表明市場需求相對穩定。其中上海甲級市場錄得約48萬平方米，同比增長25%。京津冀、成渝及長江中游的主要城市甲級年均凈吸納量較去年均明顯回落。

“基石需求”托底市場

新質生產力釋放結構性機會

雖然全國40城辦公樓市場在2024年出現供應增速回落、租金加速探底、需求呈現分化的情況，但需求端釋放的積極信號也值得關注，將對市場供求平衡和逐漸復蘇提供動力。

仲量聯行發現，來自國央企和私企巨頭的“自用型需求”始終在本輪弱復蘇周期中展現韌性，對于緩解因需求缺口較大可能帶來的市場顯性風險起到重要支撐作用。

例如，深圳2024年甲級辦公樓市場錄得凈吸納量約88萬平方米，其中企業總部自用辦公需求占比接近六成；在成都和重慶，全年凈吸納量幾乎全部來自總部自用需求貢獻的面積；在武漢，由地方國資央企為主導的能源、環保及公共事業領域的租賃需求貢獻了多宗大面積租賃成交。

與此同時，新質生產力帶來的辦公增量需求盡管尚未達到可觀有效的規模，但其在垂直細分領域釋放的結構性機會仍值得關注。2024年，以游戲、人工智能為代表的科技互聯網行業需求在北京持續回升；浙江省外的頭部互聯網平臺保持對杭州市場的青睞；在人工智能和大數據等新賽道的帶動下，科技互聯網行業為深圳市場貢獻了全年近四成的租賃成交面積；在西北地區如烏魯木齊，新能源汽車、鋰電池、太陽能電池等新能源相關貿易公司成為辦公需求新亮點。同時，跨境電商、在線教育、新媒體等相關企業也在全國多個城市積極擴張。

此外，在供應放量較快的城市，例如濟南、合肥等，以定制裝修、靈活租約為特征的第三方辦公運營商正在加速產品迭代和空間布局，這一趨勢雖然可以短期對沖超額供應量，也由此產生第三方辦公的隱性空置面積和運營商利潤空間擠壓等潛在市場風險。

姚耀進一步表示，展望2025年，市場仍需一段漫長的時間來彌合供需缺口，各區域復蘇節奏可能出現分化，整體市場將呈現弱復蘇弱分化的局面。進入中國“十四五”規劃的最后階段，預計擴張性財政及貨幣政策將進一步發揮作用，有助于尋求短期經濟增長支持，并帶動流動性改善，為辦公樓市場提供有利的動能修復空間。