10月14日，仲量聯(lián)行發(fā)布2024年三季度廣州辦公樓市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告。

據(jù)報(bào)告顯示，廣州甲級(jí)辦公樓存量搬遷或續(xù)租仍為市場(chǎng)主基調(diào)，跨境電商、游戲出海等新興賽道支撐需求增量。三季度全市辦公樓平均空置率環(huán)比下降約1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，新興子市場(chǎng)貢獻(xiàn)約七成凈吸納量。

本三季度，廣州辦公樓市場(chǎng)繼續(xù)面臨需求端審慎預(yù)期的挑戰(zhàn)。從行業(yè)類型來(lái)看，傳統(tǒng)三大主力租戶行業(yè)中，金融與專業(yè)服務(wù)業(yè)租賃需求受行業(yè)周期波動(dòng)影響較為明顯。從企業(yè)類型來(lái)看，受到自身經(jīng)營(yíng)預(yù)期影響，外資企業(yè)租賃需求仍然不振。內(nèi)資企業(yè)中，國(guó)央企成本審批要求相對(duì)嚴(yán)格，租賃活動(dòng)的活躍度受到一定限制，而民營(yíng)企業(yè)租賃意愿更多受到經(jīng)營(yíng)情況的影響。

企業(yè)投資策略持續(xù)調(diào)整之下，存量搬遷或續(xù)租仍為市場(chǎng)主基調(diào)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，甲級(jí)樓宇間的搬遷成交面積占本季度總新增租賃面積的一半以上，且僅有15%的搬遷租賃涉及擴(kuò)租。新增需求普遍較為零散，本季度錄得的新設(shè)立辦公點(diǎn)及升級(jí)搬遷成交中超過(guò)60%的單筆租賃面積為500平方米以下。

成熟辦公樓子市場(chǎng)面臨來(lái)自新興子市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)及傳統(tǒng)行業(yè)需求不足的壓力，業(yè)主紛紛調(diào)整價(jià)格以促進(jìn)成交。隨著甲級(jí)辦公樓和其余產(chǎn)品之間的租金差距收窄，部分租戶抓住租金窗口期躍遷至成熟子市場(chǎng)的高品質(zhì)辦公空間。因此，本季度成熟子市場(chǎng)空置率僅呈現(xiàn)小幅波動(dòng)。

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“由于新興子市場(chǎng)供應(yīng)端的租賃靈活性較高，且具備靠近TMT產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)，TMT企業(yè)相對(duì)較為活躍的租賃需求支撐新興子市場(chǎng)辦公樓持續(xù)去化。游戲、軟件、電子產(chǎn)品等細(xì)分賽道的中小面積段升級(jí)需求持續(xù)釋放。此外，部分頭肩部TMT企業(yè)擴(kuò)張帶來(lái)多筆2,000至3,000平方米搬遷成交?！?/p>

加之企業(yè)自用面積的搬遷入駐，第三季度全市辦公樓凈吸納量約10萬(wàn)平方米，超過(guò)了前兩個(gè)季度的累積值。其中，琶洲及廣州國(guó)際金融城兩大新興子市場(chǎng)合計(jì)貢獻(xiàn)本季度約七成的凈吸納量。無(wú)新增供應(yīng)的情況下，三季度廣州全市辦公樓平均空置率環(huán)比下降約1.3個(gè)百分點(diǎn)至19.7%。租戶市場(chǎng)持續(xù)下，全市辦公樓租金環(huán)比下降2.5%。

仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗指出：“近期，為應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，多部委在九月底聯(lián)合推出了多項(xiàng)金融支持政策，包括降低存款準(zhǔn)備金率、降低存量房貸利率、創(chuàng)設(shè)多種貨幣政策工具等。一系列新政策將釋放更多資金流動(dòng)性、降低融資成本，有助于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下調(diào)，企業(yè)端資金支持力度將進(jìn)一步加大，推動(dòng)市場(chǎng)信心的恢復(fù)和預(yù)期的修正。”

2024年四季度至2025年底，廣州辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將有超100萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，其中部分項(xiàng)目為總部型樓宇以及銷售型樓宇。有鑒于此，中短期內(nèi)供需壓力預(yù)計(jì)還將推高整體市場(chǎng)空置率，市場(chǎng)租金或繼續(xù)探底。

注：廣州辦公樓市場(chǎng)指廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，文中所述租金及售價(jià)均基于建筑面積。