9月20日，華夏大悅城商業(yè)資產封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱：大悅城商業(yè)REIT，基金代碼：180603）在深交所正式上市，募集規(guī)模為33.23億元。

此前，由于投資人的超額認購，大悅城商業(yè)REIT成為已發(fā)行的7只消費RETs中，首個開售當日就提前結束公眾發(fā)售的消費REITs，發(fā)行網(wǎng)下詢價認購倍數(shù) 3.067 倍，公眾發(fā)售認購倍數(shù) 2.73 倍。公告顯示，華夏大悅城商業(yè)REIT的公眾投資者和網(wǎng)下投資者認購申請確認比例分別為37.089%和36.585%，基金比例配售前認購金額累計48.124億元。

中糧集團黨組副書記、總經理欒日成在敲鐘儀式現(xiàn)場表示，大悅城商業(yè)REIT 的成功發(fā)行是大悅城控股發(fā)展歷程中具有里程碑意義的重大事件，未來要把商業(yè)綜合體項目持續(xù)經營好，努力打造消費新場景、激發(fā)消費新活力，持續(xù)向公募REITs平臺置入優(yōu)質資產，以資產盤活擴大有效投資，以金融創(chuàng)新服務實體經濟發(fā)展，為城市消費發(fā)展賦能，為滿足人民群眾美好生活需求貢獻力量。

底層資產優(yōu)越，獲資金1.448倍超額認購

據(jù)公開資料顯示，作為大悅城商業(yè)REIT首發(fā)底層資產，成都大悅城正是大悅城控股旗下優(yōu)質購物中心的代表之一。

作為西部商業(yè)消費中心，成都擁有廣闊的消費市場與消費潛力，消費需求旺盛，具有多元化的消費生態(tài)和更年輕化的消費需求，展現(xiàn)出較高增長潛力。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，成都市常住人口2,140.3萬人，在四川省排名第一，在全國主要城市當中排名第四，較上年末增加13.5萬人，同比提升0.6%。2019-2023年，成都市近五年社會消費品零售總額復合增速達4.7%，在主要新一線城市中位居前列水平。充足的人口增量與存量，都將支撐成都未來消費領域表現(xiàn)，也會進一步提升消費基礎設施經營活力。

而成都大悅城位于成都核心地段，地理位置優(yōu)越，且憑借其“體驗式商業(yè)”的核心競爭力，多年來業(yè)績持續(xù)向好，出租率穩(wěn)定在高位，租金坪效逐年攀升，展現(xiàn)了較高的商業(yè)價值與增長潛力。

數(shù)據(jù)顯示，作為大悅城體系內第一梯隊的優(yōu)質購物中心，截至2023年年底，成都大悅城近三年出租率保持均在96%以上，2024年6月末出租率達98.45%，租金坪效持續(xù)快速增長，年復合增長率超過12%。自2015年底開業(yè)以來，銷售年復合增長率16%。據(jù)基金招募說明書，大悅城商業(yè)REIT 2024年7月1日至12月31日以及2025年的預測凈現(xiàn)金流分派率分別為5.22%（年化）、5.33%。

正是因為底層資產質量優(yōu)越，該項目在發(fā)售前就已吸引了大量投資者的關注。

早在網(wǎng)下詢價階段，大悅城商業(yè)REIT就受到資金追捧：網(wǎng)下詢價擬認購數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額（1.8214億份）的3.067倍。且網(wǎng)下投資者中券商、保險、信托、私募云集，足見專業(yè)機構投資者對該基金投資價值的認可。

根據(jù)公告，大悅城商業(yè)REIT的最終網(wǎng)下投資者有效認購份額為4.979億份，網(wǎng)下投資者認購申請確認比例為36.585%。按照基金發(fā)售價格計算，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模約為16.545億元。此外，基金初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為7.3980億份，認購規(guī)模為24.584億元。

此外，在公眾發(fā)售階段，其公眾投資者有效認購基金份額數(shù)量為2.105億份，為公眾發(fā)售初始基金份額數(shù)量（0.7806億份）的2.697倍。公眾投資者有效認購申請實際確認比例為37.089%。按照發(fā)售價格（3.323元／份）計算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為6.995億元。

綜上，大悅城商業(yè)REIT此次發(fā)售，比例配售前的總募集規(guī)模達48.124億元（含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售），是其擬募集規(guī)模（33.23億元）的1.448倍。

運營能力領先，提供高確定性的投資回報預期

超額認購、快速完成發(fā)售工作并成功上市的背后，不僅是底層資產成都大悅城質量優(yōu)越吸引力高，也凸顯了大悅城在購物中心運營中的領先地位。

最新發(fā)布的大悅城控股2024年中期業(yè)績報告顯示，截至2024年6月31日，大悅城控股商業(yè)項目全國布局45個，其中重資產30個、輕資產15個；在營項目34個，總商業(yè)面積約374萬平方米。僅在2024年上半年，大悅城控股旗下購物中心銷售額達到196億元，同比增長14%；客流量達到1.7億人次，同比增長24%；平均出租率保持在94%的高位，呈現(xiàn)出該公司商業(yè)運營的強大實力。今年下半年，大悅城還將有3個購物中心陸續(xù)入市，持續(xù)打造各城市獨有的商業(yè)符號，為城市居民消費和生活方式升級助力添彩。

其中，大悅城購物中心作為大悅城控股的核心商業(yè)品牌，以其獨特的“體驗式商業(yè)”模式吸引了大量消費者。數(shù)據(jù)顯示，自2007年首家大悅城開業(yè)以來，大悅城控股在一、二線城市積累了一批區(qū)位核心、回報良好的優(yōu)質儲備資產。在已開業(yè)及在建項目中，重資產自持的項目基本位于一線、二線核心城市。

對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，“與其他同類項目相比，大悅城的品牌影響力和運營管理經驗，特別是潮流文化和生活文化場景打造方面，是其潛在增長點。

從歷史成績上看，2021-2023年，大悅城控股旗下購物中心（即當年年末大悅城控股重資產持有及輕資產管理的已開業(yè)購物中心項目）銷售額分別為259.9億元、254億元、347億元，客流量分別為2.06億、1.86億、3.08億人次，平均出租率分別為94.30%、90%、95%。

旗下購物中心資產優(yōu)質、運營領先、同時歷史業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異，這一切都為投資者傳遞著積極信號：一方面，依托大悅城控股行業(yè)領先的資產管理水平，成都大悅城項目也同樣具備較高的運營管理能力，大悅城商業(yè)REIT因此具備高確定性的投資回報預期。另一方面，大悅城旗下其他運營中以及儲備中的大量優(yōu)質資產，及其不斷產生的豐厚收入，也為未來大悅城商業(yè)REIT擴募發(fā)展、投資回報持續(xù)提升提供了更多的想象空間。

大悅城控股董事長、總經理姚長林也表示，此次華夏大悅城商業(yè) REIT 的發(fā)行得到了市場的高度認可，項目成功上市意味著公司正式打通了“投融建管退”的資本循環(huán)，為未來進一步推進大悅城穩(wěn)健發(fā)展提供了重要機會與堅實平臺。

成為REITs市場重要補充，助力中國消費新發(fā)展

2024年，中國消費基礎設施REITs進入提速發(fā)展階段。尤其是華夏大悅城商業(yè)REIT的上市，既實現(xiàn)了西南地區(qū)相關領域產品零的突破，是對我國消費基礎設施REITs市場發(fā)展的重要補充，也為核心城市購物中心優(yōu)質消費基礎設施存量盤活提供了良好示范。

當下的發(fā)展趨勢也顯示，消費基礎REITs能夠持續(xù)助力恢復和擴大消費。

對此，市場專家曾表示：“消費基礎設施REITs與其他類型資產相比，更貼近普通消費者和投資人的生活，項目運營的優(yōu)劣與否對于普通投資人更加直觀。”

基于此，優(yōu)秀REIT管理人在項目發(fā)行成功后，將把資金用于提升項目運營管理——通過專業(yè)的商業(yè)運營和租戶管理，提升購物環(huán)境和服務質量來吸引更多消費者和更優(yōu)質的租戶，這不僅有利于進一步提升企業(yè)自身的運營效率，也有益助力中國消費實現(xiàn)新發(fā)展，是實現(xiàn)經濟內生增長不可或缺的一環(huán)。

從管理運營團隊上看，大悅城控股擁有行業(yè)領先的運營管理能力，運營管理團隊也具備豐富的基礎設施行業(yè)從業(yè)經驗、項目運營管理經驗和專業(yè)能力，同時在應用潮流文化和生活文化打造新消費場景上能力突出。

據(jù)了解，大悅城運管下設成都分公司專門從事成都大悅城項目的運營管理工作。大悅城運管成都分公司管理團隊主要由原卓遠地產相關運營管理團隊組成，沉淀了歷年來成都大悅城項目“籌建-開業(yè)-運營”的全生命周期管理經驗，對成都當?shù)厥袌龀浞至私猓芑陧椖繗v年情況，提供未來穩(wěn)健高質量的運營管理保障。

正如此前專家所稱，消費基礎設施REITs也是落實擴大內需戰(zhàn)略并支持國內消費的重要舉措，有助于強化資本市場服務實體經濟的能力，進一步創(chuàng)新投融資機制，有效盤活存量資產，促進消費基礎設施高質量發(fā)展。可以預見，在大悅城商業(yè)REIT成功上市后，其所募集資金將會助力成都大悅城實現(xiàn)更有效的穩(wěn)健新發(fā)展，也助力成都及中國新消費發(fā)展提速。

免責聲明：本文僅供參考，不構成投資建議。

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